הכותב - צביקל עדי - כלכלן ושמאי מקרקעין (חבר לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

30/10/2006

פורסם באתר גלובס ביום 5.11.2006

הילכת פמיני (רע"א 4217/04) מעוררת הדים בחוגים המקצועיים ולא לשווא.

ההלכה שמה קץ להתפלמסות מקצועית, סביב סוגיה שהשלכותיה הכספיות משמעותיות ביותר.

מדובר באופן שיטת חישוב לצורך תשלום היטל השבחה לרשויות המקומיות.

היטל ההשבחה מהווה חלק ניכר מתקציב הרשויות ונגזר מעליית שוויים של מקרקעין בעקבות אישור תכנית מתן הקלה או התרת שימוש חורג.

הפילוסופיה העומדת מאחורי היטל זה הקדימה בכעשור שנים את הרוחות המנשבות בבית המשפט העליון בכיוון "הצדק החלוקתי".

והרעיון - "פעלה הרשות המקומית פעילות שבעטיה עלה שווי מקרקעי האזרח, יחלוק בעל הקרקע הרווח עם הציבור".

מלכתחילה ברורה היתה כוונת המחוקק כי הרווח שעושה בעל המקרקעין מפעילות זו ומפעילות זו בלבד (אישור תכנית, אישור הקלה או התרת שימוש חורג) הינו נשוא התשלום.

דא עקא, שהוראה טכנית (סעיף 4(5) לחוק) העוסקת באישור מספר תכניות בזו אחר זו, אשר כל מטרתה הייתה להבהיר שאין לדלג על תכניות משביחות שאושרו לאורך תקופה ארוכה, פורשה באופן בו ההשבחה כללה גורמים נוספים אשר הכפילו, שילשו ולעיתים הוסיפו עשרות מונים על אותה השבחה גולמית,וזאת, בגין גורמים אשר בינם לבין פעילות הרשות אין דבר וחצי דבר.

רבות נכתב על ההיגיון שבשיטת החישוב שאושרה ע"י בית המשפט העליון (שיטת המדרגות). בשיטה זו תחושב ההשבחה בגין כל תכנית למועד אישורה וכלל ההשבחות יוצמדו לפי כללי הצמדה שנקבעו בחוק.

הנושא אף היווה תוכן לאינספור ימי עיון, מאמרים ומפגשים מקצועיים.

ואולם הרשויות נתלו ונאחזו בפרשנות דווקנית לפיה תעשה השומה בדרך של "מקפצה". דהיינו ייערך תחשיב ההשבחה בין שווי המקרקעין לאחר התכנית האחרונה לבין השווי לפני התכנית הראשונה.

מאליו יובן ששיטת חישוב זו מביאה ברבות הימים למצב בו שווי הנכס כולו מהווה השבחה וזאת משום שבאינפלציה ועליית המחירים שאפיינה את שוק ההון ושוק הנדל"ן החל מ-1.7.1975 (מועד ממנו חלה חובת תשלום היטל ההשבחה) ועד היום הרי ששוויו הקודם של הנכס בטל בשישים לעומת שוויו כיום.

כאשר אומדים את שווי המקרקעין ב-1975 בערכיו הנומינליים האבסורד יזעק לשמיים ולפיכך אימצו הרשויות עמדת ביניים, לפיה הערכים נמדדו לפי ערכי הקרקע ביום אישור התכנית האחרונה.

במאמר זה בחרתי שלא להלאות הקורא בדוגמאות המופיעות במאמריי הקודמים, אסתפק בהצגת הפערים המוצגים בפס"ד פמיני היכן שחישוב על פי שיטת המקפצה הביא להשבחה בגובה 2,015,813 דולר (לשיטת הוועדה), בעוד שההשבחה בחישוב בשיטת המדרגות מגיעה ל-107,080 דולר (לשיטת בעל הקרקע).

ההפרש שבין ערכים אלה (כ-95%) מהווה עליית שווי שאיננה נובעת ישירות מ"אישור תכנית",

אלא ש"גילוי" זה אינו חדש ! מצב זה ידוע ונהיר לכל בעל מקצוע העוסק בנושא ואין בפסק הדין משום חידוש מקצועי כלשהו, ובכל זאת, כיצד קרה שמשך 25 שנים (שנות קיום התוספת השלישית לחוק), השתרש נוהג ודרך חישוב מעוות ? מי היה המעוניין העיקרי בכך ? ובאילו אמצעים נקטו המעוניינים בשימור העיוות ?

בעיריית תל-אביב אושרה בשנת 1981 תכנית 1680. התכנית התירה, באותה עת, בניית יציאות לגג מדירות בקומות העליונות. שטח היציאה לגג נקבע ל-23 מ"ר ושווי ההשבחה באותה עת נע בין

2,000-5,000 $ בהתאם למיקום.

ב-1994 אושרה תכנית נוספת - תכנית ג', תכנית זו לא שינתה באופן מהותי את הזכויות שנקבעו בתכנית 1680 לגבי מבנים בבניה רוויה, למעט תוספת המאפשרת בניית פרגולה בסמוך.

מי ששילם לפני אישור תכנית ג' היטל בגין תכנית 1680, הוסיף היטל השבחה בגין ההשבחה שנבעה מתכנית ג' (סד"ג של 2,000 דולר) ואולם מי שלא מימש ולא שילם היטל השבחה בגין תכנית מס' 1680 שאושרה ב-1981, נאלץ לשלם לפי שומה חדשה האומדת את ההשבחה כולה לשנת 1994 (מועד אישור תכנית ג') ובמועד זה שווי יציאה לגג ופרגולה נשום סביב 50,000 דולר.

הנה כי כן, אימוץ שיטת המקפצה תרם לעיריית ת"א בכך שהעלה את החבות בהיטל השבחה

פי 10 !!! מהחבות לפי שיטת המדרגות. העובדה שהאמרת שווי קרקע ליציאה לגג מכ-5,000 דולר בשנת 1981 לכ-50,000 דולר בשנת 1994 איננה עליית שווי עקב אישור תכנית בניין עיר לא הפריעה לאף אחד לגבות את ההיטל בשיטה זו.

(כדוגמא זו קיימות אינספור דוגמאות נוספות בתל אביב ובערים אחרות).

אם כן, המעוניין בשימור השיטה (שיטת המקפצה) הן הוועדות המקומיות, הנהנות מההיטל.

וכיצד אוכף הממסד פרשנויות מוטעות ?

להלן הכללים:

1. מכתיבים לשמאי הוועדה לעבוד אך ורק לפי שיטת המקפצה (המניבה לרשות הכנסות גבוהות יותר). שמאים סרבנים - יפוטרו !!

2. כאשר שמאי נגדי מגיש שומות לפי שיטת המדרגות, מסרבים למנות שמאי מכריע שעלול לקבל את דרך החישוב לפי שיטה זו.

3. כאשר מערערים על שומה מכרעת בנושא שיטת החישוב, לעולם הוועדה תתפשר.

ב"ברנג'ה" המקצועית ידוע כי הלכת פנימי הינה תוצאה של מעידה בוועדה המקומית, וכפי שאמר לי פרקליט בכיר: "אסור היה להביא הנושא לדיון בבית המשפט העליון, ובמיוחד לא בתיק מסוג זה בו העוול בולט וניכר...".

ולזאת אקרא ביריונות ממסדית !!!

ומה מקפיץ עכשיו את שוק הוועדות ושמאי הוועדות ?

1. החשש שהכנסות הוועדות מהיטלי השבחה יפתחו באופן ניכר.

2. חששם של השמאים מסיבוך וצורך בביצוע עבודה מקצועית מסובכת ומדוקדקת ללא קבלת תמורה ראויה. (לעיתים מימוש זכויות בנכס בת"א יגרור שומת השבחות של 5 תכניות ויותר).

אין להתפלא איפוא על כך שגורמים אינטרסנטיים נרתמים לנסות לסקל את ההיגיון הצרוף שבהלכה ולאכוף בשנית פרשנות מעוותת למדידת ההשבחה.

(ראה לדוגמא את מאמרו של מר וירניק שפורסם בגלובס מה- 29.10.06. לשם הצגת תוצאת הפסיקה כמעוותת מגייס וירניק סיטואציה בה מחירי הנדל"ן ירדו ב-50% ועלול להיווצר מצב שכתוצאה מנקיטת חישוב בשיטת המדרגות תתקבל תוצאה בה היטל ההשבחה יהא גבוה יותר מאשר בשיטת המקפצה. עדיין נבצר מבינתי להבין כיצד תוצאה כלשהיא המעלה או מפחיתה את ההיטל מוכיחה צדק או אי צדק ?!? מכל מקום ייתכן שיש לבחון שיטת הצמדה לערכי קרקע ולא למדדים אחרים).

מסתבר איפוא שאלפי נישומים שילמו היטל השבחה ביתר. כלל ידוע בדיני מיסים שאין מתקנים חיובים לאחור עקב שינוי הלכה או חוק ואולם מקרה זה שונה הינו.

אלפי נישומים נאלצו לשלם בניגוד לחוק ובידיעת השלטונות תוך התנהלות מגמתית ברורה ומכוונת. ייתכן ובעתיד נראה תביעות מעניינות בסוגיה זו .

ולעניין עתיד היטל ההשבחה בכללו...

כידוע גורמים שונים, מטעמים שונים, מבקשים להמיר שיטת תשלום ההיטל באגרות קבועות. גם זאת בשם "פשטות הגביה".

היטל ההשבחה הינו תשלום צודק !!! המטיל נטל הוגן על בעלי קרקע ואינו מפלה.

שיטה זו גובה תשלום ממי שמקרקעיו הושבחו ולא מטיל באופן גורף ועיוור מס גולגולת. נראה כי חוק יסוד כבוד האדם וחירותו מגן על בעלי הקרקע מפגיעה קניינית שרירותית ותואם עקרונית את גישת המחוקק באופן בו השבחות של הרשות מטיבות עם הפרט והכלל במשותף. נראה כי, פסק הדין בעניין פמיני מסכל כל כוונה של המרת ההיטל בהוראה מנהלית הקובעת אגרות שרירותיות. וכך נכתב בפסה"ד: "הבחירה בשיטה זו גובה אמנם מחיר בהיותה יעילה פחות, אך האינטרס החברתי שביסוד ההיטל יוצא נשכר, משום ששיטה זו מקיימת באופן מיטבי את הקשר הסיבתי הישיר בין הפעילות התכנונית ובין ההשבחה החייבת בהיטל". נראה כי דברים אלה עצמם יפים גם לגבי הכוונה להמיר היטל צודק ונכון באגרות שרירותיות ומקפחות.

ולעניין ההכנסות, הרי שעתה לא די בהכנת תכניות "צ'ופצ'יק" אותן תכניות שכל תכליתן היה לגבות היטל גבוה יותר בגין זכויות שאושרו בעבר.

פס"ד פמיני שולח את וועדות התכנון להכין תכניות משמעותיות, להשביח שווי שטחים, לצופף ולייעל בינוי ותשתיות ולגבות היטל אמיתי מרווח אמיתי ויבוא לציון גואל...

הערת המערכת:

כותב המאמר, מר עדי צביקל, כתב מאמרים בנושא שיטת המדרגות, כב' השופטת חיות ציטטה והסתמכה על מאמרו בפס"ד בהלכת פמיני.