שמאי מכריע לפי תיקון 84

* לאחר הפחתת כ- 150,000 ₪ נוספים מההשבחה בגין המבנה הקיים.

מקום מושבה הראשון של ישיבת פוניבז', הנחשבת לאחת הישיבות החשובות בעולם החרדי, היה נשוא דיון בתיק היטל השבחה. זאת בעקבות דרישת הועדה המקומית בני ברק להיטל.

מדובר על מבנה המשמש כבית כנסת ובנוי על מגרש בשטח 486 מ"ר ברחוב הראשי של העיר בני ברק. הן שמאי הועדה המקומית והן שמאי הבעלים העריכו את שווי הנכס במצבו החדש כמגרש המיועד לבנייני ציבור ואולם דעותיהם נחלקו לעניין בסיס הנתונים במצב הקודם. בעוד ששמאי הבעלים טען כי הנכס יועד למסחר ועסקים, טען שמאי הועדה כי בשנת 1973 אושרה תכנית שייעדה את המגרש לאזור מיוחד ובכך בפועל קיבעה את ייעודו הציבורי במצב קודם. גרסה זו סותרת את הקבוע בתכנית, כאשר זו התירה במגרש מיוחד גם שימושים מסחריים. כך גם נמסר על ידי מנהלת מחלקת התכנון בוועדה המקומית, שאישרה את טענת שמאי הבעלים, לפיה ייעוד המגרש הינו גם למסחר ועסקים.

לכאורה, משהסכימו הצדדים, הועדה המקומית והבעלים, לעניין ייעוד המגרש במצב הקודם הגיעה המחלוקת על פתרונה. המשמעות האופרטיבית של אימוץ הסכמה זו הינה שבפועל אין השבחה כיוון ששווי מגרש מסחרי במצב קודם עולה על שוויו כציבורי במצב חדש. אולם השמאי המכריע, רן וירניק, בחר לנקוט בגישה חדשנית ובלשונו - "לאור היותו של בית הכנסת הליגמן מוסד דתי בעל חשיבות היסטורית ודתית רבה ובהתחשב בעובדה שלמרות האפשרות להקים תחתיו שטחים מסחריים ושטחי מגורים במספר הזדמנויות במהלך השנים שחלפו, מעולם לא מומשו הזדמנויות אלו, אני מוצא לנכון לגזור את שווי המצב הקודם משווי זכויות למבני ציבור".

נראה כי החלטה זו מערערת אקסיומת יסוד בתורת השמאות ולפיה שווי שוק נקבע בשוק החופשי במחיר שישלם קונה סביר למוכר סביר וכולל את מלוא הפוטנציאל. במקרה זה השמאי המכריע קבע למגרש ערך נמוך, בשל העובדה שהבעלים של המגרש, מטעמים אלו או אחרים, בחרו משך עשרות שנים, שלא לממש את הפוטנציאל הכלכלי הגלום בנכס.

נשאלת השאלה מה ההשלכה של החלטה זו על כל אותם מבנים שלא נוצלו לפי זכויות הבניה המותרות בהם ועתה הם מיועדים לשימור. האם לפי גישה זו של השמאי המכריע אין לייחס כל שווי לפוטנציאל שלא מומש? מן הסתם גם בעניין זה עוד יהיו התפתחויות.