"בטל בששים" - לא בהיטל השבחה

דירת מגורים בקומה ב' בבית משותף, המצויה בשכונת רמות צהלה שבתל-אביב, חוייבה בהיטל השבחה עבור רצף תכניות.

בין הצדדים לא היתה מחלוקת כי חלק מהזכויות שבגינן נדרש ההיטל, לא ימומשו בטווח הזמן הנראה לעין ובכל מקרה מדובר בדחיה של עשרות שנים עד לניצול הזכויות בפועל.

בעניין זה טען שמאי הועדה כי התכניות הוסיפו זכויות למרתף שמימושן יהיה ישים בתום תקופת החיים הכלכלית של המבנה. לפיכך בתחשיביו הביא בחשבון דחיה של 44 שנים עד למימוש הזכויות בפועל.

מנגד טען שמאי הבעלים כי מדובר בתחשיב תאורטי שהשוק אינו מתמחר אותו. קונה סביר אינו משלם על זכות יחסית במרתף משותף בעוד 40 שנים. מה עוד שהחישוב צריך להתבצע בכפוף לנעלמים רבים כגון הסכמת שכנים. מאחר והועדה אינה יכולה להוכיח עליית מחירים בעקבות אישור התכנית, לא ניתן לגבות היטל.

השמאי המכריע יצחק ברמן, קבע כי אין כל ספק שתוספת זכויות בניה במרתף, עם תוך חייו הכלכליים של הבניין מצטרפת כמרכיב לערכו הנוכחי של הנכס ובכך מגדילה את שוויו. לאור העובדה שבמועד הקובע נותרו לבנין להערכתו 46 שנות חיים כלכליים, סביר כי התועלת כעת הינה נמוכה ולפיכך עקב הסטייה והשונות הסטטיסטית הטבעית, קיים קושי להוכיח את שיעורה של תועלת זו באמצעות עסקאות. לכן לדעת ברמן יש להעריך את ההשבחה באופן תיאורטי - שמאי. על פי החלטתו ההשבחה מסתכמת בפרומילים בודדים ביחס לשווי הנכס.

משמעות החלטה זו הינה שלמעשה ניתן לגבות היטל השבחה בגין רוב הדירות שנמכרות בעיר תל אביב. בנוסף מאחר ומנגנון בירור מחלוקות זה חל גם על תביעות בגין ירידת ערך לפי סעיף 197, הרי ששלילת זכויות תיאורטיות יחייבו את הועדה בתשלום פיצויים.

סוגיה נוספת שעלתה אגב החלטה זו הינה אופן חישוב ההשבחה, כאשר בעוד ועל פי הפסיקה יש צורך להציג בשומה שווי קודם ושווי חדש, בחר השמאי ברמן להתייחס בתחשיביו לשווי ההשבחה בלבד וזאת מכיוון שלדעתו במקרה זה, הצגת שווי קודם וחדש אינה רלבנטית.