במכירה אינה היטל לתמ"א 38

הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

19/04/2010

פורסם באתר גלובס ביום 3.5.2010

תמ"א 38 עוסקת בחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. כעידוד לביצוע השיפוץ נקבעו בתמ"א הנחיות לתוספת קומות ו/או אגפים במבנה הקיים.

במסגרת התמריצים אף תוקנה התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ונקבע כי במקרה שבו ניתן היתר עקב מימוש תמ"א 38, יהיה שיעור היטל ההשבחה עשירית מהקבוע בחוק. דהיינו 5% במקום 50%.

פרשנותן של הרשויות המקומיות ובראשן עירית ת"א גרסה כי במקרה של מימוש בדרך של מכירה לא תינתן ההנחה ויגבה היטל בשיעור 50%. אין ספק שמדובר בפרשנות המובילה לתוצאה בלתי סבירה, לפיה כאשר בונים בפועל נהנים מהנחה בשיעור 90%, בה בעת כאשר מוכרים את אותו נכס בלא שמומשו הזכויות ואולי אף לעולם לא ימומשו, ישולם היטל מלא בשיעור 50%.

נושא תמ"א 38 עלה לדיון בפני השמאים המכריעים לפי תיקון 84 ואולם עד כה הדיונים התייחסו למימוש בדרך של הוצאת היתר, כאשר בעניין מימוש בדרך של מכירה, טרם פורסמה החלטה.

בשבוע האחרון ניתן פסק דין ראשון ועקרוני בנושא, על ידי כב' השופט דן מור שקבע כי "חובת ההגינות המוגברת המוטלת על כל רשויות המדינה, כולל הועדה המקומית, מחייבת שהרשות לא תנסה לגבות היטל, שאינו אלא מס, כאשר בפועל נכס הבעלים כלל לא הושבח".

לדעת השופט מור תמ"א 38 הינה תכנית מיוחדת, אשר מתגבשת רק במקום שהוצא בפועל היתר בניה. לפיכך, כל עוד לא ניתן ההיתר, לא קמה לועדה המקומית זכות לדרוש היטל השבחה וגם אז ההיטל יהיה בשיעור 5% בלבד.

עוד הוסיף וקבע השופט מור כי הועדה אינה יכולה לדרוש כתב התחייבות של הקונה לתשלום ההיטל בעתיד (עש"א 217690-09 - הועדה המקומית ת"א ע"י עו"ד פזית ברץ נגד מבטחים ע"י עו"ד חיים וינטרוב).

ראוי לציין כי על פי חוק, לא תחול חובת תשלום היטל בגין השבחה הנגזרת מהוראות תכנית מתאר ארצית. אמנם, במקרה של תכנית ארצית העוסקת בתחנות תדלוק חייב בית המשפט בנסיבות מסויימות לשלם היטל השבחה גם מכוח תכנית זו, אולם כפי שעולה מפסק הדין של השופט מור, הוא כלל לא נזקק לדיון בטענה זו.

לסיום יש לשאול מה יהיה התאריך הקובע לצורך קביעת ההיטל לפי תמ"א 38 שהרי לפי פסק דינו של השופט מור, אישור התמ"א לא השביח את הנכס וזאת להבדיל מאישור ההיתר. האם יהיה זה מועד הוצאת ההיתר? או מועד אישור הועדה? מן הסתם המשך עוד יבוא בעניין זה.