שטחיות? בורות? פופוליזם? אולי גם וגם וגם

הכותב - צביקל עדי - כלכלן ושמאי מקרקעין (חבר לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

29/11/2007

פורסם באתר גלובס ביום 9.12.2007

בשבוע שעבר התקבל בכנסת חוק הפוטר את תושבי אזור המרכז מתשלום 90% מהיטל ההשבחה ואת תושבי הפריפריה מזכה בפטור מלא.

המדובר בפטור מהיטל השבחה שישולם לכאורה, בגין אישור תמ"א 38 (תכנית המתאר הארצית שמטרתה עידוד חיזוק מבנים שקיימת סכנה שיתמוטטו על תושביהם בעת רעידת אדמה).

התכנית אושרה לפני 30 חודשים ומאז ועד היום לא חוזק אפילו מבנה אחד מתוקף התכנית!!!

תחזיות המומחים מדברות על רעידת אדמה חזקה במיוחד שעומדת בפתחנו. רעידת אדמה שכזו עלולה, לפי הערכת המומחים, למוטט מבנים רבים ולגרום להרס ולהרג של עשרות אלפי אנשים.

אסון בסדר גודל שמדינת ישראל, על מלחמותיה, לא הכירה מאז הקמתה.

תזכורת ומנורת אזהרה קיבלנו רק לפני שבוע עת ארעה רעידת אדמה (חלשה למזלנו) כשמוקד הרעידה היה ברמלה (מרכז הארץ).

התכנית (תמ"א 38) מציעה הקלות נרחבות למי שיחזק ביתו כנגד רעידת אדמה.

ההקלות כוללות אפשרות להוסיף קומה, להרחיב דירות (עד 25 מ"ר לדירה) ולסגור קומת עמודים. דא עקא, שהטבות אלו לא תמיד מספקות כדאיות כלכלית לחזק מבנים ומדוע?

יזם הבוחן כדאיות כלכלית לביצוע חיזוק צריך להתמודד עם כל דיירי הבניין ללא יוצא מן הכלל. מו"מ מסוג זה הינו מפרך במיוחד ונתקל בהתנגדות (לעיתים לא סבירה) בסחטנות ובסרבול.

לשם בחינת הכדאיות הנחתי כי המו"מ הצליח (מנסיוני לא יותר מ-10% מהמו"מ מסתיימים בהסכם וייתרתם, למרות ההשקעה הגדולה בהליך, שלעיתים כולל תכנון מפורט, עולים על שרטון ומתמסמסים).

היזם שמבקש ליזום בניה בבניין סטנדרטי צריך להביא בחשבון ההוצאות שלהלן:

1. עלות איתור בדיקה ומו"מ.

2. עלות חיזוק המבנה (חיזוק יסודות, יציקת קורות קשר, לעיתים בניית עמודים נוספים).

3. בניית מעלית.

4. שיפוץ לובי הכניסה.

5. שיפוץ חזיתות המבנה (לעיתים החלפת מסגרות תריסים וחלונות).

6. בניית תוספת ליח"ד (לפי מו"מ ועד 25 מ"ר ליח"ד ולעיתים תוספת ממדי"ם).

7. שיפוץ חדר המדרגות (לעיתים בנייתו מחדש).

8. שיפוץ הגינה ופיתוחה.

9. בניית והסדרת חניות (לעיתים כרוך בבניית מרתף או מתקני חניה מכאניים שעלותם יקרה).

10. הוצאות תכנון הכוללות:

א. מדידות - מדידת הבניה והדירות הקיימות.

ב. אדריכלות ורישוי כולל תכנון מחדש של דירות קיימות והרחבתן.

ג. קונסטרוקציה וביסוס.

ד. אינסטלציה סניטרית. הוועדות מחייבות חוות דעת ותכניות של מהנדס אינסטלציה.

ה. חשמל. תוכניות חשמל ולעיתים הגדלת ההספק.

ו. תחבורה ותנועה הכולל תכנית מהנדס תנועה בכל הנוגע לחניה ונגישות.

ז. איכות הסביבה (קיימות דרישות לחוות דעת אקוסטית למיקום מזגנים וכיוצ"ב).

11. הוצאות משפטיות.

12. ערבות חוק מכר.

13. עלות מימון וליווי פיננסי.

14. תמורה נוספת במזומן או בשיפורים בדירות הקיימות.

בתמורה להוצאות הנ"ל מקבל היזם זכות לבנות על הגג. בד"כ מעל כל דירה ניתן לבנות דירה נוספת וכן חדר יציאה לגג.

די בהוצאות אלו ובהליך הבירוקרטי הארוך והמו"מ המתיש על מנת להבריח יזמות מסוג זה.

אין פלא איפה שעד כה לא חוזק אף לא מבנה אחד לפי התמ"א.

אלא שעל כל אלו נוסף היבט המיסוי.

המיסוי הצפוי בהליך זה כולל בין השאר כדלקמן:

1. מס שבח

הדיירים מוכרים למעשה את זכויות הבניה הנוספות. מכירה זו בהתאם לחוק הקיים כיום כפופה לתשלום מס ואיננה פטורה (הפטור המוכר לדירת מגורים מתייחס למכירת כל הזכויות בדירה).

בכל עסקה ידרשו הדיירים שהיזם יקח על עצמו את מס השבח. משמעות עובדה זו הינה קריטית שכן גילום מס השבח עלול כמעט להכפיל ההוצאות!!

מס השבח מחושב על שווי הזכויות. שווי הזכויות הנוספות מוערך לפי התמורה שניתנה בעבורן.

התמורה שניתנה בעבורן היא כל ההוצאות שציינתי בתחילת המאמר בתוספת המס ומכאן שיש כמעט להכפיל ההוצאות בשל נטל המס.

2. מס רכישה

היזם חייב בתשלום מס רכישה בשיעור 5% על שווי הרכישה (שוויו כעלות הבניה בתוספת גילום המס).

3. מע"מ יזם

על היזם לשלם מע"מ על הערך המוסף אשר יקבל בגין דירות התמורה.

4. מע"מ דיירים

על הדיירים לשלם מע"מ בגין עלויות הבניה של התמורה שהם מקבלים בעסקה.

גם כאן הפרקטיקה מלמדת שהיזם יקח על עצמו עלות זו. גילום עלות המע"מ של הדיירים מעלה את נטל המס פעם נוספת.

5. אגרות בניה

6. אגרות פיתוח

בהיקף של כ-100$/מ"ר משולמות לרשות המקומית.

7. היטל השבחה

50% מעליית שווי הנכס בגין אישור תכנית בניין עיר.

במרבית המקרים נטל המיסים מחסל כל כדאיות כלכלית, מעקר את תכלית התכנית ומותיר אותה כאות מתה.

לפיכך הוגשו הצעות חוק שעניינן מתן פטור לחלק מהמיסים הנ"ל.

כבר עתה יצויין שאין מדברים על פטור מאגרות פיתוח, ממס רכישה או ממע"מ.

הפטורים הנדונים הינם פטורים ממס שבח והיטל השבחה (והנחה באגרות הבניה שהינן מזעריות).

לא אלאה את הקורא בתרחישי פטור אפשריים (רבים מאד) בכל הנוגע למס שבח. במאמר זה אדון רק בהיטל השבחה וכבר עתה אביע דעתי כי כל הצעת הפטור, כמו הדיון שהתקיים בועדת הפנים והגנת הסביבה בכנסת ב-20.8.2007, וכמו החקיקה שהתקבלה בשבוע שעבר בכנסת מצביעים בראש ובראשונה על רדידות מקצועית ובורות שכן תכנית מתאר ארצית מס' 38 איננה כפופה לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה שמכוחה גובים היטל השבחה וזאת מאחר שהתוספת השלישית מתייחסת להשבחות הנובעות מתכנית מתאר מקומית או מפורטת ולא מתכנית מתאר ארצית (לא נסתרו מעיני פסיקות בית המשפט המטילות חובת תשלום היטל השבחה מתכנית מתאר ארצית מס' 18, שעניינה תחנות תדלוק, אלה שדעתי היא כי אין הדברים דומים וכי יש לאבחן את תמ"א 38 מהאמור בפס"ד אלו).

ואולם דעתי אינה נוחה מהדיון שנערך ב-20.8.2007 בועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת ואשר הפרוטוקול (מפורסם באינטרנט לכל המעוניין) הוא שנתן לכתבה זו את שמה המפוצץ.

הדיון נסב סביב הצעת חוק - פטור מהיטל השבחה בשל חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הייתה זו הצעת חוק ממשלתית. את הדיון ניהל יו"ר הועדה ח"כ אופיר שי פינס.

במהלך הדיון (שסופו אישרו חוק) למד לראשונה, ח"כ פינס את הוראות התכנית, דא עקא שהאינפורמציה שניתנה לו (על פיה נתקבלו ההחלטות) הינה אינפורמציה חלקית, לא מקיפה ושטחית באופן רשלני. ניכר שלא הוצג נייר עמדה ולא הוצגו אף הוראות התכנית באופן בהיר.

ההחלטה נלקחה ללא ידיעת העובדות!!!

במהלך הדיון הוברר באופן די חד-משמעי שההטבות שהתכנית מציעה אינן מספקות ולכן חיזוק מאסיבי כפי שראוי שיהיה לא קיים, אלה שמה שבאמת מטריד את ח"כ פינס זה הדאגה לפריפריה!?!?

או יותר נכון:

"איך תראה בציבור העובדה שבת"א תתקבל הטבה דומה לזו שבבית שאן וזאת כאשר בבית שאן הסכנה ברעידת אדמה גדולה יותר בשל קרבתה לשבר הסורי אפריקני."

קיימת אחדות דעים כי גם בפטור מלא אין בתמ"א משום תמריץ מספיק שיאפשר חיזוק מבנים מפני רעידת אדמה. ולכן מציע ח"כ פינס לפגוע במרכז בכדי שייראה 'כאילו' קיימת העדפה לפריפריה.

למען הפופוליזם הצרוף מחליט ח"כ פינה להמליץ לחברים לאשר פטור חלקי לאזור המרכז (אצלנו בשכונה קוראים לזה "עבודה בעיניים").

דיפרנציאציה!!! (בפריפריה התכנית לא עובדת אז נפגע גם במרכז! הגיון 'עקום' ולא אחראי).

לא הועילו כל ההסברים שעלות הגביה תהיה גבוהה מההיטל, שההיטל שיוטל כרוך בפרוצדורה, שתהליך הוצאת היתרים ונטל המס יוציא רבים מהבניינים שעשויים היו לקבל חיזוק ממעגל הכדאיות הכלכלית והישימות הפיזית.

רק מי שיקרא את מלוא הפרוטוקול (37 עמודים) יוכל להבין רדידות דיונית מה היא. כשאינך חשוף להליך קבלת החלטות אתה נוטה חסד עם הגורמים המנהלים.

אני נזעק ומבקש למחות, לצעוק, להעיר ולעורר מחאה ציבורית.

כשמאי הייתי אמור לעלוז מעצם ההחלטה להטיל היטל השבחה מזערי על תושבי המרכז. הרי מדובר ב"ים של עבודה" שומות ועדה ושומות נגדיות ושומות מכרעות, הליך יעיל שייקח חודשים.

אין בדיון ובהחלטה כל התייחסות לדחיפות העניין ולמשמעות הטראגית שעלולה להיות לכל דחיה (אין בדיון תשובות לשאלות מהותיות וחמור מכך השאלות לא נשאלות והחלטות מתקבלות ללא מידע בדבר עלות, זמן דחיה, הכנסות צפויות ומשמעויות).

עריכת חשבון היטל השבחה לדיירים בבית בן 20 דירות המבקשים לחזק המבנה מחייבת 20 שומות. לכל דירה יש מועד רכישה שונה, שטח שונה, ושווי שונה (בהתייחס לשטחה, מיקומה בבניין, קומתה וכיוצ"ב).

ברור לכל שהיטל, ככל שלא יתקבל פטור בשל העובדה שמדובר בתמ"א, יהא מזערי וניזקו העיקרי הינו בהליך הגביה, בדחיה במימוש, בעלות הטיפול ובעומס ביורוקרטי נוסף (לפי הנוסח המאושר ההיטל הנדרש הינו בגובה 5% מההשבחה).

חלפו שנתיים וחצי ממועד אישרו התכנית.

הצעת החוק לפטור ממס שבח וממס רכישה טרם אושר. פטור מאגרות וממע"מ לא ניתן והיטלי השבחה ישלמו אם כי בהנחה באזור המרכז.

מי יתן את הדין ויסביר את השיקולים הרדודים והדיון השטחי (אגב נציג שמאי המקרקעין כלל לא הוזמן לדיון) כשתתרחש, לא עלינו, רעידת אדמה ותגרור נפגעים רבים?

לפני שנים לא רבות טסתי לאילת ולידי בטיסה התיישב אחד מהקבלנים הגדולים, מי שבנה אלפים רבים של יח"ד בארץ, איש מכובד, ישר ומצפוני. בעיתון שחילקו דווח על רעידת האדמה בתורכיה.

אמר לי אותו קבלן שבמידה ויתעורר בוקר אחד ויקרא בעיתון שרעידת אדמה בעוצמה דומה ואף פחותה ארעה בארץ הוא לא ימתין לשמוע מה קרה לפני שיתאבד, וזאת לא משום שבנה שלא בהתאם לתקן אלא משום שברור שכל הבניינים שנבנו לפני התקן החדש לרעידות אדמה צפויים להתמוטט כמגדלי קלפים.

מהנדס עיר וקונסטרוקטור שבחן את תוספות הבניה בלב תל אביב שח לי כי התוספות אינן עומדות בכוחות אופקיים וכל רעידה צפויה פשוט "להעיף את הקומות הנוספות" לרחוב.

 

יש להתעשת מיידית וראוי לקבל החלטה אמיצה.

לאפשר להוציא היתרי בניה בהתאם לתמ"א ברישוי עצמי שיבוקר ע"י הרשויות במקביל לבניה ולפטור מכל מס!! אגרה או היטל! תוך בחינת קריטריון אחד בלבד -

האם הדיירים מקבלים בנוסף לחיזוק רק תמורות המגיעות להם לפי התמ"א דהיינו שיפוץ המבנה והרחבת דירותיהם עד ולא יותר מ-25 מ"ר לדירה.

במקרה זה אין לבדוק כלל מה קיבל היזם ולפטור העסקה מכל מס על מנת לעודד ולהרחיב ולזרז החיזוקים הללו (כל תוספת שתתקבל מעבר תמוסה כחוק).

גם אוצר המדינה לא יפסיד מכך שכן כל התמורה שיקבלו היזמים וכל הרווח שיעשו היזמים ממילא ממוסה ולא מדובר על התעשרות ללא מס.

מדובר על הענקת פטור לבעלי הדירות בעיסקה בדירת מגוריהם (ממילא זו המדיניות הנוהגת).

ולגבי הפריפריה, טוב יעשה ח"כ פינס, הדואג, בצדק, לפריפריה אם יקים צוות חשיבה מקצועי שיחשוב כיצד להרחיב ההטבות על מנת להפוך את החיזוק בפריפריה למעשי, או לחילופין לקבוע בחוק שההכנסות ממיסוי רווחי היזמים ישמשו לחיזוק בניינים בפריפריה.

ניתן להמיר מס ההכנסה המוטל על היזמים בעבודות חיזוק.

לדוגמא קבלן שבונה בת"א תוך חיזוק המבנה בו בעלי הקרקע נהנים מפטור ממס יחוייב לחזק מבנה נוסף בבית שאן וזאת ללא תמורה. הוצאות הבניה בבניין בבית שאן ייחשבו תשלום ע"ח מס הכנסה.

חשיבה יצירתית ומקצועית דרושה לקידום הנושא שקשה להגזים בחשיבותו וטובה שעה אחת קודם!!

 

גילוי נאות: כותב המאמר הינו שותף במשרד צביקל שפיגל בע"מ, המשמש כיועץ כלכלי שמאי לפרוייקטים שמתוכננים לפי תמ"א 38.