מגמת השינוי במחירי דירות בת"א

מדי פעם מתפרסמים מאמרים בדבר שינוי במחירי הדירות לאורך זמן. העובדה שהמחירים נקובים בדולר ארה"ב ביחד עם קשיחות המחירים כלפי מטה (לא מורידים מחירים) מאפשרת תנודה ריאלית שקלית כלפי מטה מבלי שהמוכרים יבחינו בשינויים דולריים.

במאמר זה בחרנו לבחון השתנות מחירי הדירות בת"א ב-6 השנים האחרונות תוך פילוח השוק לפי גודל היחידות. מצאנו כי דירות בנות 3 חדרים שמרו לאורך זמן, באופן הטוב ביותר על שוויין תוך עליה ממוצעת של 4.5% לשנה. אם נוסיף לכך דמי שכירות בשיעור כ-3% לשנה מתקבלת תשואה פטורה בד"כ ממס בהחלט סבירה.
להלן פירוט הממצאים המבוססים על נתונים שפורסמו ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה:
בסוף שנת 93´ עמד מחירן הממוצע של דירות בנות ארבעה חדרים בתל-אביב על כ-226,000 $ מחירן עלה עד שהגיע לשיא של 319,000 $ באמצע שנת 97´, עליה של 41%. אמצע שנת 98´ סימנה את התחלת הירידה במחירן הדולרי של דירות בנות ארבעה חדרים. ירידה זו נמשכת עד לימים אלו, כאשר הנתונים האחרונים מצביעים על ירידה מהשיא של 13% ובשיאה הגיעה הירידה לכדי 21% (בסוף שנת 98´).
לעומת זאת, שוק הדירות הבינוניות (2.5-3 חדרים) הגיע לשיאו כבר בסוף שנת 96´ (עליה של 50%) ומאז שמר על יציבות יחסית כאשר הנתונים האחרונים מצביעים על ירידה מהשיא של 4% בלבד. בחינה של מחירי הדירות הקטנות (2 חדרים) מצביעה על עליה עד אמצע 96 (עליה של 44%) ובהמשך תנודתיות של המחירים כאשר הנתונים האחרונים מצביעים על ירידה מהשיא של 6% בלבד.
אם נתמקד בנתוני המחירים של הדירות הבינוניות, הנחשבות בשוק המקרקעין כהשקעה בעלת סיכון נמוך יחסית, נוכל ללמוד מהנתונים על קשיחות המחירים הדולריים כלפי מטה, כלומר, ניתן לראות כי בשנות השפל של הנדל"ן בארץ, המוכרים לא מכרו דירותיהם אלא בשיעור הנמוך בכדי אחוזים בודדים ממחיר דירות אלו כפי שנרכשו בשנות הגאות של הנדל"ן בארץ, הדולר שימש כמעין "שומר הראש" של מחירי הדירות.
הדירות הגדולות הושפעו מאוד מהמיתון בשוק הנדל"ן, מחירי הדירות נסקו בשיעור חד בגיאות ונשחקו בכמחצית מעליית המחירים בשנות השפל האחרונות.