היקף חובת הזהירות של שמאי מקרקעין

6.11.2000

בית משפט השלום תל אביב-יפו א 061120/00
בפני כב´ השופט ד"ר עדי אזר
בעניין: שדה אברהם
נ ג ד
בירנבאום יעקב
פסק-דין

הוגשה בתיק זה תביעה של אחריות מקצועית נטענת כנגד שמאי מקרקעין עקב רשלנות. השמאי, מר יעקב בירנבאום, נתבע מאחר ונטען כלפיו כי חוות דעת שמאית שהגיש במסגרת הליכים שהתנהלו לפירוק שיתוף במקרקעין, היתה חוות דעת רשלנית. הדבר, לפי הטענה, גרם נזק רציני לתובע. הרשלנות המיוחסת לשמאי היא בעיקר בכך שחוות הדעת הסתירה והעלימה את זכויות התכנון, תוכניות בניין עיר החלות על הנכס הנישום. הנתבע, לפי טענת התובע, נמנע ביודעין מלגלות ולפרט בחוות דעתו השמאית את תוכניות בניין עיר מ´ ו-ג´.

לפי תוכנית מ´, המחייבת הריסת קומת הקרקע והפיכתה לקומת עמודים מפולשת, ניתן, לטענת התובע, לבנות קומה רביעית חדשה על גג הבית ובניית שלוש קומות נוספות חדשות ויציאות לגג. הטענה היא כי הנתבע לא ציין אפשרות זו בחוות דעתו. בעניין תוכנית ע´, המתירה חפירת מרתפים, העריך הנתבע כי לא ניתן לבצע תוכנית זו בבית נשוא המשפט הואיל והבניין כבר קיים. עוד העריך הנתבע שווי חניות בחצר בסך 35,000 דולר לחנייה מבלי שהביא בחשבון, לפי הטענה, את "כופר החנייה" הנחסך. התובע השתדל לשכנע במהלך שמיעת המשפט כי ניתן לבנות חנייה תת קרקעית מתחת לבניין הקיים.

הבית נשוא המשפט נמצא ברחוב נצח ישראל 7 בת"א, ומולו עומד בית ברחוב נצח ישראל 2 שהתברר כי נבנו בו מרתפי חנייה תת קרקעיים. בנייה זו התנהלה בעת ביקור השמאי הנתבע במקום ולכן נטען כי היה עליו לעמוד על כך שהדבר אפשרי ולהביא בחשבון תוספת החניות האפשרית לבית ברחוב נצח ישראל 7 ועקב כך להעריך הערכה גבוהה בהרבה את שווי הנכסים.

התובע הפנה לבקשה שהוגשה בידי יזם המעונין בדבר, מר גבאי, להיתר בניית שלוש קומות חדשות ויציאות לגג ולבניית מרתפים לחניות בבית שברחוב נצח ישראל 7 ובכך התובע רואה הוכחה לטעות שבחוות הדעת שערך הנתבע. הבקשה פורסמה למתן היתר בניה ע"י יו"ר וועדת התכנון והבניה לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבניה ולכן נטען כי היה מתקבל לכך היתר בניה אילמלא סטיות וחריגות מאחוזי בנייה שהתגלו בבדיקה. עוד נטען כי הריסת קומת הקרקע שבבעלות כל בעלי הנכס ובנייתה של קומה חדשה על הגג, היתה מביאה עמה השבחה ורווח לבעלי הנכס ותוספת לובי כניסה וחניות עיליות מתחת לעמודים. בקשה זו להיתר, נספח ה´ לכתב התביעה, נדחתה עקב דרישת הוועדה המקומית לבצע בבקשת ההיתר שינויים ותיקונים.

התובע מסתמך על חוות הדעת והעדות של המהנדס ירמיהו אלוני שהעריך שווי גבוה בהרבה ומבקש לקבל חוות דעת זו ולהעדיף אותה על זו של הנתבע. עוד מציין התובע כי חוות הדעת של השמאי אלוני התייחסה לאפשרות בנייה לפי תוכניות התב"ע מ´, ג´ ו-ע´ ולא הביאו בחשבון הקלות ואפשרויות בנייה בפועל העשויות להגדיל את השווי לערך גבוה בהרבה מעבר לסכום שהעריך המהנדס אלוני. סכום זה הוערך בסך 1,680,000 דולר לעומת 910,000 דולר שהעריך הנתבע.

הנתבע הציג חוות דעת של שמאי מטעמו, מר עדי צביקל שהעיד במשפט. נטען כי העדות היתה בעלת סתירות ולכן אין להתבסס עליה. עוד נטען כי השמאי אישר את אפשרות הבנייה ושווי החניות והמרתפים כאמור בחוות דעת השמאי אלוני. חקירתו הנגדית של הנתבע, לטענת התובע, היתה מלאת סתירות והתחמקויות.

כפי שיפורט בהרחבה בהמשך, הוכח במהלך המשפט כי טענות אלה אינן מבוססות ואין בהן ממש. הערכה שמסר הנתבע היתה הערכה מבוססת על העובדות הקיימות והטענה כי ניתן היה לעשות שימוש בתוכניות בניין עיר כדי להשביח את הבניין באופן משמעותי, לא הוכחה ואינה אלא משאלת לב. לא ניתן היה לחפור מתחת לבניין, כפי שהוכח בעדויות אמינות, אלא בהוצאות כספיות כבדות ביותר, ההופכות את כל המהלך לבלתי כלכלי. גם יתר הטענות בעניין אפשרות בנייה על הגג ותוספת קומות, לא הוכחו כטענות מעשיות והשמאי אלוני נאלץ במהלך עדותו לאשר כי נפלו טעויות מסוימות בחוות דעתו.

לפיכך השמאי הנתבע הגיש חוות דעת מקצועית ולא רשלנית ודין התביעה להידחות.

אסקור להלן את הרקע למקרה בהרחבה ואת פרטי העדויות שהובאו בפני.
התובע רשום יחד עם פרקליטו, עו"ד יערי, ויחד עם שמאי המקרקעין זאב כהן, גב´ שומרוני וגב´ בנימיני כבעלים משותפים של חמש דירות וזכויות בנייה מתוך 12 הדירות שבבית ברחוב נצח ישראל 7 ת"א. הבית רשום כבית משותף, בן 3 קומות ובו שתי כניסות. בכל כניסה שש דירות. גב´ שומרוני וגב´ בנימיני הן בעלות כל יתר הדירות בבית המשותף. היחידות המשותפות לבעלים שצוינו לעיל הן תת חלקות 1, 2, 4, 6, 9. בכל אחת מהדירות הללו התובע רשום יחד עם עו"ד יערי ומר כהן כשותף בשליש, זאת למעט דירה אחת שבה לשומרוני ובנימיני רבע ולתובע, ליערי ולכהן - שישית. התובע ועו"ד יערי שותפים בשליש מהזכויות ברכוש המשותף בגג ובחצר ושותפים בזכויות תת קרקעיות שמתחת לחלקה ולבית. הרכוש המשותף צמוד לדירות 5, 6 ו-11. רכוש משותף זה היה בבעלות כל הצדדים בתביעה שהוגשה לפירוק השיתוף. כל הרכוש המשותף, לרבות זכויות הבניה על הגג ובחצר, היו בבעלות השותפים ומר ארז כהן, בנו של הבעלים זאב כהן. התביעה לפירוק השיתוף בנכס הוגשה על ידי זאב כהן, גב´ שומרוני וגב´ בנימיני נגד התובע ועו"ד יערי. הטענה היא שהתביעה הוגשה כדי להשתחרר מזכויות הנתבעים ולזכות בזכויות הבנייה שהוסתרו מפניהם. בית המשפט החליט כי פירוק השיתוף ייעשה בדרך של מכירת הנכסים המשותפים למרבה במחיר, תוך מתן זכות סירוב ראשונה לכל אחד מן השותפים על פני צד שלישי.

ביום 26/3/95 מינה בית המשפט את עו"ד יצחק אינדיג כפקיד מכירה לביצוע המכירה והוא הזמין חוות דעת שמאית אצל הנתבע. התובע ועו"ד יערי השתתפו במימון חוות הדעת בשיעור 40 אחוז מעלותה.

ביום 11/7/95 ערך הנתבע חוות דעת שמאית לאחר שביקר בבית. חוות הדעת הוצגה, ת/14. בחוות הדעת הזכיר הנתבע כי על הנכס חלה תוכנית בניין עיר ס´, לפיה ניתן לבנות שתי דירות בקומה נוספת על גג הבניין, אך לא הזכיר את תוכניות מ´ ו-ג´. לעומתו ציין השמאי אלוני את תוכנית מ´ המחייבת הריסת קומת הקרקע והפיכתה לקומת עמודים מפולשת, ובמקומה בניית קומה רביעית חדשה על גג הבית וזכויות בנייה לשלוש קומות נוספות חדשות.

הנתבע קבע גם כי קיימת תוכנית ע´ מרתפים, אך היא אינה אפשרית לביצוע הואיל והבניין קיים. בחוות הדעת התייחס הנתבע לזכויות בנייה בגג וציין כי נדרשות ארבע חניות אשר העדרן יחייב תשלום כופר חנייה שלא חושב בחוות הדעת ולא הופחת והטענה היא כי ההשמטה באה כדי לא לעורר אפשרות בניית החנייה התת קרקעית. טענה זו לא שכנעה אותי היות שגם אם הנתבע לא חישב את כופר החנייה, הוא הזכיר אותו במפורש בחוות דעתו.
התובע טוען בסיכומיו כי הוכח שניתן לבנות מתחת לחלקה ששטחה 671 מ"ר לפחות 18 חניות, חלקן עיליות, ועוד ניתן לבנות מחסנים, מרתפים וחדר כושר לשימוש הדיירים. פקיד המכירה הוציא מכרז למכירת נכסי הפירוק וכל דירה הוצעה למכירה בנפרד. במכרז הוזכרו שתי חניות בחצר ולא נזכרו זכויות חניה ומרתפים תת קרקעיים.

ביום 3/1/96 התקיימה התמחרות פומבית בבית המשפט ובסופה נמכרו הנכסים במלואם במכירה כוללת למר צבי גבאי, בסך 1.2 מיליון דולר. בדצמבר 2000 ניתן פסק דין לגבי תקפות המכירה, וערעור שהוגש על פסק דין זה תלוי ועומד בבית המשפט המחוזי בת"א.

הנתבע אישר שראה כי בבית ממול, נצח ישראל 2, נבנה חניון תת קרקעי, אך מסר כי גם התובע יכול היה לראות ולדעת זאת. הטענה כי הדבר אפשרי, נסתרה, כאמור, בעדויות שהובאו בפני. בטרם אדון בהן יש להזכיר כי מאז המכירה בשנת 96´ למר גבאי, חלפו שנים רבות, אך עד עצם יום כתיבת פסק דין זה לא נחפרו מרתפים, לא הותקנו חניות תת קרקעיות ולא הוספו קומות לבניין. עובדה זו רבת חשיבות, שכן אם אכן ניתן היה להשביח את הנכס ע"י חניות רבות במרתף, ולובי מפואר וחדר כושר וקומות נוספות, אין ספק כי הרוכש היה ממהר לעשות זאת והיה בדרך זו מעלה במידה ניכרת את שווי הבניין.

הרוכש, מר גבאי, העיד בפני (ביום 11/7/02 בעמוד 50 לפרוטוקול) כי היום אין שם מרתף והבנייה היא של שתי דירות גג בלבד לפי השמאות של הנתבע. גם אם התובע היה קונה את כל הנכס, הוא לא יכול היה לבנות מרתף, היות שנדרשה הסכמה מכל דיירי הבניין, שלא ניתן היה לקבל. עוד הוסיף מר גבאי כי השמאי הנתבע לא "פספס" את עניין המרתפים, הדבר היה בלתי אפשרי בהעדר הסכמה של יתר הדיירים. עוד הוסיף מר גבאי בעדותו כי התשומה שהתקבלה לאחר שנמכרו על ידי מר גבאי הדירות בבניין שרכש, היתה בערך בהתאמה לחוות דעת הנתבע, ואף פחות מזה (כאמור בעמוד 52 שורות 19 עד 23). עוד נשאל מר גבאי כי אם היה יודע בדיעבד את הנתונים שהתגלו לו בהמשך, ההצעה שמסר במכרז, של 1,200,000 דולר היתה לא ריאלית, ועל כך השיב כי ניתן היה לראותה כריאלית רק אם ניתן היה לחפור מרתף ולהוסיף שלוש קומות (עמוד 52 מיום 11/7/02 שורה 25). היות שכבר ציין קודם לכן כי הדבר אינו אפשרי, הרי המסקנה מדבריו היא שההצעה במכרז (הנופלת בהרבה מהערכת השמאי אלוני) היתה בלתי ריאלית ומוגזמת. בכך ביסוס חזק לנכונות הערכת הנתבע.

מר דוד דוד, הוא מהנדס מנוסה, כפי שעולה מחוות דעתו, ומסר בעדותו כי קשה מאוד, נדיר מאוד וכמעט בלתי אפשרי לבנות מרתפי חנייה מתחת לבניין קיים (בעמוד 53 מיום 11/7/02 שורה 19). בכל ת"א היו שלושה פרויקטים שהדבר נעשה בהם ע"י לקוחות עשירים. מבחינה עקרונית אפשר לבנות חנייה בשטח מגרש של 671 מ"ר. מהעדות התברר כי בעוד שהדבר אפשרי, הוא קשה ואינו כלכלי. דברי העד לא נסתרו בחקירה נגדית.

מר ויינהבר אפרים העיד כמומחה לתוכניות חנייה אשר בדק את תוכנית החנייה שהציע בזמנו מר גבאי בקשר לאפשרות לקבל 16 חניות. הדבר דורש הקלות ונדרשת רמפה ארוכה ברוחב של 4 מטר.

מר ויינהבר הוא מהנדס אזרחי משנת 1963 ובעל תואר שני מהטכניון בהנדסת תחבורה. הוא עוסק בנושא 35 שנים ולאחרונה משך מספר שנים עוסק כיועץ בנושאי תחבורה ללשכת התכנון של מחוז המרכז במנהל התכנון של משרד הפנים. חישובי השטחים הובאו בחוות הדעת והתברר כי התכנון המוצע הוא צר וצפוף מדי, וניתן לכל היותר למקם חמש חניות כפולות במרתף החניה דהיינו 10 חניות. אולם גם אלו תיאורטיות והחניון כולו אינו אפשרי. להלן, נימוקי המומחה, בסעיף 2.5:

"אורך הרמפה, מקצה המדרכה ועד למרתף (במקום שמכונית אחת יכולה להמתין למכונית אחרת היורדת ברמפה) הנו למעלה מ- 30 מטר. אורך כזה מחייב רוחב רמפה של 4 מטר ואילו בבקשה להיתר מתואר רוחב של 2,90 מ´ בלבד. הרוחב המזערי המותר (ברמפות קצרות מ - 25 מ´) הוא 3.35 מ´. רוחב הרמפה סותר את ההנחיות ולפיכך לא ניתן לאשר את החניון התת קרקעי".נ

התובע, מר אברהם שדה טען בתצהירו כי התברר לו שחוות הדעת נשוא התביעה מוטעית מפני שניתן לבנות מתחת לשטח החלקה לפחות 18 חניות מרתפים רבים וכן יחידות על הגג (סעיף 7 לתצהיר העדות הראשית). התובע הסתמך בעמדתו זו על חוות דעת מקצועית של המהנדס יעקב אהרונוב מיום 18/5/97 לפיה ניתן לבנות חניות תת קרקעיות מתחת לבניינים קיימים וכי עלות בניה כזו מגיעה עד 550 דולר למטר.

התובע הסתמך גם על חוות דעת השמאי ירמיהו אלוני שהינו בעל תואר שני בהנדסת בניין משנת 1964 מהטכניון, שמאי מנוסה שנים רבות (מ-1974), היה יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל, חבר מועצת שמאי המקרקעין בישראל ומרצה בחוג לשמאות באוניברסיטת ת"א. מר אלוני העריך כי ניתן לבנות על הגג ארבע דירות (ולא שתיים כפי שהעריך הנתבע) וכי במסגרת הקלות ניתן יהיה לקבל היתר לקומות נוספות (סעיף 16 לתצהיר התובע). בחוות הדעת ציין מר אלוני כי ניתן יהיה לבנות דירות בשטח נוסף של עוד 284 מ"ר ולכל יחידה שתיבנה בקומה הנוספת ניתן להוסיף חדר על הגג. בסך הכל ניתן לבנות 4 יחידות בשטח 71 מ"ר ולכל דירה חדר על הגג בגודל 23 מ"ר (ע´ 6 לחוות דעת מר אלוני). בחלופה זו ניתן גם להקים מרתף ובו מקומות חניה. לאור התוספות הללו הגיע השמאי אלוני למסקנה כי יש להעריך את הנכס בסך 1,680,000 דולר.ב

התובע טען כי אי גילוי מידע זה בשעת המכירה גרם לו נזק כבד ואילו היה המידע ברשותו היה נערך אחרת, דורש פירוק בעין או גורם להתעניינות של קבלנים ויזמים בנכס (סעיף 19-20 לתצהיר).ו

מול עדויות וחוות דעת אלו אשר כפי שיפורט להלן, לא החזיקו מעמד בחקירה נגדית, והוכח כי אין בהן כוח שכנוע ממשי, הוגשו עדויות וחוות דעת משכנעות יותר מטעם ההגנה.נ

הוגש תצהירו של השמאי הנתבע, מר יעקב בירנבאום. הנתבע הדגיש כי התבקש על ידי כונס הנכסים, עו"ד אינדיג, להכין הערכת שווי של חמש דירות בלבד בבנין (מתוך 12). שנית, לא היה לו קשר עם מי מבעלי הדירות כולל התובע, וההערכה הוגשה לכונס הנכסים. הקונה לא ביצע בפועל את תוספת הבניה עליה מבוססת תביעתו. כך היה בשעת הגשת התצהיר ביום 29/4/01. לכך יש להוסיף כי הדבר לא השתנה עד שלב הגשת הסיכומים במשפט בסוף שנת 2003. אי ניצול זכויות נטענות כה מפליגות משך 8 שנים (שחלפו מאז יום ההתמחרות שהייתה , כזכור, בשנת 1996) אומר דרשני.

עוד צירף הנתבע מכתב ממינהל ההנדסה של עירית תל אביב שלפיו במצב הקיים, לא ניתן לממש את תוספת הבניה לפי תוכנית "מ". מכתב זה בחתימת מר דניאל לס, מנהל מחלקת שרותי בנין ערים, מיום 10/7/00 מציין כי בבנין בן שלוש קומות עם קומת קרקע מלאה לא ניתן לבנות קומה נוספת על פי תכנית "מ". הדבר אפשרי רק בבניה מעל קומת עמודים מפולשת לחניה. לפיכך, לפי הטענה, היה על השמאי ליצור תכנית רעיונית של הריסה ובנייה בהסכמת כל הדיירים בשעה שנדרש להעריך מכירה של חמש דירות בלבד. לאפשרות מרחיקת לכת זו ובלתי סבירה אדרש בהמשך פסק הדין.ב

הנתבע הסתמך על שתי חוות דעת להוכחת טענותיו. הראשונה, של המהנדס, מר דוד דוד והשניה של השמאי עדי צביקל.

מר בירנבאום ציין בתצהירו כי בקשה לתוספת של 4 יחידות דיור נדחתה על ידי הועדה לתכנון ובניה ביום 13/8/97. ההחלטה צורפה לתצהיר הנתבע כנספח י"א וכך קבעה הועדה:

"לא לאשר את הבקשה, שכן המבוקש מהווה תוספת שטח מעבר למותר, בניה מחוץ לקווי הבנין המותרים המהווה סטיה נכרת ובניה בניגוד לתקנות התכניות החלות על המקום לענין השטח המוצע, קוי הבנין וגודל חדר היציאה לגג ...".ו

בעניין בניית המרתף לחניה ציין הנתבע בצדק בסעיף 8.2.1 לחוות דעתו כי השטח מתחת למגרש עליו עומד הבנין שייך לכל בעלי הדירות ואין להביאו בחשבון בעת הערכת שווי של חמש דירות בלבד. גם בעניין זה נדרש הנתבע לפי התביעה, להביא בחשבון הקמת קואליציה של כל בעלי היחידות לשם עריכת שינויים מפליגים בבנין כולו וזאת בעת הערכת שווי של חמש דירות. דרישה זו מרחיקת לכת ודרשה מהשמאי לערוך משאל בין כל בעלי היחידות, לקבל את הסכמתם לעשיית השינויים הרבים והדבר היה דורש התייעצויות במשותף עם כל בעלי היחידות. מעבר לקושי הרב הטמון בדרישה מעין זו, נדרש השמאי לסודיות מוחלטת ולהסתרת עריכת השמאות מפני הבעלים על ידי כונס הנכסים כפי שצוין במכתבו נספח "א" לתצהיר.נ

הוגשה מטעם הנתבע , חוות הדעת ההנדסית של המהנדס דוד דוד מיום 25/4/01 שעסקה בהתכנות ועלויות של חניון תת קרקעי ותוספת קומות לבית בנצח ישראל 7 ת"א. מר דוד מהנדס משנת 1961 ובעל תואר שני במדעים בהנדסת קרקע מטעם הטכניון משנת 1966. שש שנים היה מהנדס ראשי לביסוס במשרד השיכון ומאז 1974 ועד היום הינו יועץ עצמאי להנדסת קרקע ולביסוס. מעבודותיו ציין המומחה את היותו יועץ לביסוס בפרוייקטים ידועים כגון: מרכז עזריאלי בת"א, המרינה בהרצליה, בית המשפט העליון בירושלים ועוד.ב

בחוות דעתו הסביר המומחה כי הוספת מרתף מתחת לבנין קיים העומד כשישים שנה ויסודותיו רדודים היא מעשה חריג. הנסיון בתחום זה אינו רב והתכנון בשלושה מקרים ידועים בהם השתתף העד המומחה חייב אמצעים יקרים וחריגים. בבנין הסמוך בוצע מרתף אך בקירות נפתחו סדקים שיתכן ומבטאים בעיה ביציבות. החפירה עלולה לגרום נזק כבד בהסדקות קשה של המבנה או המבנים השכנים עקב החפירה והויברציות. העלות הכוללת המוסברת בפירוט בחוות הדעת מגיעה כדי למעלה מ- 1000 דולר למטר. גם הוספת שלוש קומות במבנה ישן זה עלולה לגרום נזק גדול וקיימות עלויות בלתי צפויות. הפיכת קומת קרקע לקומת עמודים הוא תהליך העלול לגרום נזק למבנה הנדון ועלותו 500 דולר למ"ר. מר דוד העיד במשפט ונחקר חקירה קצרה שלא שינתה דבר מעדותו (עמ´ 53-54).

חוות דעת נוספת שצוינה לעיל והוגשה מטעם ההגנה היא חוות הדעת של השמאי, מר עדי צביקל. ניסיונו המקצועי של השמאי והשכלתו: הוא הוסמך כשמאי בשנת 1980, סיים ב 1984 תואר ראשון בכלכלה - לימודים אורבניים באוניברסיטת תל אביב ועוסק בשמאות מקרקעין שנים רבות. בנוסף מרצה בתחומו בטכניון ומ2001 יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל. השמאי בחן את כל התכניות החלות על הנכס תוך בחינת האפשרויות השונות, כולל הריסת דירות קומת הקרקע והפיכתה לקומת עמודים מפולשת , הוספת שתי קומות ויציאות לגג וחפירת מרתף. השמאי הפנה לבקשה משנת 1997 לתוספת בניה של שלוש קומות הכוללת ארבע יחידות דיור, הריסת קומת הקרקע והפיכתה לקומה מפולשת, וחפירת מרתף. כפי שכבר צוטט לעיל, ועדת המשנה מיום 13/8/97 דחתה את הבקשה.

לגבי חפירת המרתף ציין המומחה מר צביקל, בע´ 10 , פרק ו´, לחוות דעתו:

"בנית מרתף מתחת לבנייה קיימת מחייבת הערכות הנדסית מורכבת, במיוחד כאשר הבניה היא מתחת לבנין שגילו למעלה מ- 60 שנה".ו

בין הקשיים מנה פינוי דירות הקרקע, פינוי כל יתר הדירות (בהעדר יכולת לשימוש בחדר המדרגות) והצורך בבעלות אחת או בהסכמה של כל הדיירים. בבניין דיירים מוגנים והצורך לפנותם באמצעות בית המשפט כרוך בתהליך ארוך ויקר. בניה מתחת למבנה קיים היא "הרפתקאה הנדסית" (ע´ 11 לחוות הדעת בסעיף ד´). על סמך דעת המהנדס דוד, צויין ע"י מר צביקל כי במבנה סדקים לאורך הקירות המעידים על תזוזה ביסודות. תיתכן פגיעה במבנה בשל הסדקים. די בנזק סמוי במבנה הנ"ל, שעד כה עמד בשיווי משקל, לגרימת נזק בהיקף גדול מאוד.נ

לא ניתן להסדיר גישה ברכב למרבית שטח המרתף, מתחת למבנה הקיים משום שבמרכז הקומה קיימים חדרי מדרגות. גם ללא מגבלות בנייה אין לדעת השמאי צביקל כל השבחה בזכויות לבניית מרתפי חניה. רשימת ההוצאות הארוכה מפורטת בחוות הדעת של מר צביקל (בע´ 12 ) והיא רשימה סבירה של הוצאות הנראות דרושות כולן. החישוב שערך השמאי צביקל העלה כי בניית המרתף לאחר שמביאים בחשבון שווי הזכויות, כולל מקומות חניה בניכוי ההוצאות, מגיעה ליתרה שלילית של 242,000 דולר כלומר להפסד משמעותי. כאשר מביאים בחשבון את היתרון שבבניית החדרים המותרים בבנייה (הנושא כולו תיאורטי שכן אין לפנות הדיירים המוגנים בכפייה) מתקבל רווח כנגד בניית מרתף ותוספת קומות במשולב בסך 73,000$. כדי לקבל רווח זה מבניית הדירות בקומות נוספות, מתחייבת בניית המרתף לחניות, בנייה הכרוכה בהפסד ניכר. התוצאה המשולבת של הרווח מהדירות הנוספות מול ההפסד במרתף, היא של רווח בסך 73,000 דולר.

לעומת זאת בניית שתי דירות גג לפי תכנית "ס" בלבד, שהציע הנתבע בשומתו , מביאה עימה רווח של 330,000 דולר ודרך זו קלה לביצוע, אינה כרוכה בסיכונים הנדסיים ועדיפה בהרבה מבחינה כלכלית.

בסיכום חוות דעתו ציין השמאי צביקל כי אין כמעט סיכוי לאישור התכנית המוצעת אשר חשופה להתנגדויות שכנים, כרוכה בפינוי כל דיירי הבית לרבות דיירים מוגנים וחשופה לסיכוני עלות בלתי צפויה. השמאי העיר (בע´ 20 לחוות דעתו) כי מטרת התכנית שהקים מר גבאי (עליה מסתמך התובע) ושנדחתה, הייתה לקבל היתר המהווה עילה לפינוי דיירים מוגנים. הפוטנציאל שהוצג בכתב התביעה הינו לבניה תיאורטית, לא ישים, ובלתי אפשרי מבחינה תכנונית או כלכלית. אפילו היה יזם שבידו הבעלות בכל הדירות בבניין ולא כך המצב, אין כדאיות במימוש התכנית מול בניית שתי דירות על הגג לפי תכנית "ס". לכן הערכת הנתבע נראית נכונה.

בהשלמה לחוות דעתו מסר השמאי צביקל נתונים נוספים הסותרים את חוות דעת השמאי אלוני. מר צביקל הסביר כי השמאי אלוני הגיע למסקנה לפיה הזכויות לחניה במרתף תורמות לשווי הנכס. אולם תחילה השמאי אלוני לא עמד על כך שנדרשת הריסת קומת הקרקע והפיכתה לקומת עמודים לשם התאמה להוראות תכנית "מ". טעות זו תוקנה בחוות דעת נוספת מיום 14/3/01. עם זאת המשיך מר אלוני להחזיק בדעתו כי המרתף תורם תרומה חיובית לשווי הנכס.

מנגד הוצגה חוות הדעת של מר צביקל לפיה המרתף אינו אפשרי לפי התב"ע, מבחינה קניינית זכויות הבנייה אינן בידי המוכרים, מבחינה פיזית הבנייה מתחת לבניין קיים, קשה, יקרה ומסוכנת ואינה כלכלית. השמאי הסתמך על המומחה מר ויינהבר שקבע כי כלל לא ניתן לבנות במקום חניון בשל אי עמידה בתקנים בדבר רוחב רמפה דרוש. על כך - להלן.ב

תחשיב השמאי אלוני הניח מספר מקומות חניה בלתי ראלי בהתבסס על הנחות בלתי מציאותיות. ההנחה השגויה העיקרית בהקשר זה היא של 25 מ"ר למקום חניה שאינו מקובל בחניונים תת קרקעיים ובמגרשים קטנים בשל בעיות נגישות, עמודים וחדרי מדרגות (ע´ 4 לתגובת השמאי צביקל לחוות דעת השמאי אלוני, הוגשה לבימ"ש ביום 31/12/01).

מבחינה כלכלית הדגיש השמאי צביקל כי עלות הבנייה של מרתף מתחת לבניין קיים לפי הערכות מומחים לדבר, המנדסים אהרונוב ודוד - לא פחות מ- 850 דולר למ"ר. עלות שהציג מר אלוני של 600 דולר למ"ר הינה לשלד בלבד ללא שכר תכנון, אגרות, יועצים, עבודות גמר והסיכון בבניה מתחת למבנה קיים. כן נדרשת עלות למכפילי חניה, הקלות לצורך בניית מרתף, ועלויות גבוהות להריסה ושיקום קומת הכניסה והבניין הישן כולו, הכולל עבודות המעטפת וחיזוק השלד.

למרות טענת השמאי אלוני בחוות דעתו כי ניתן לבנות מרתפי חניה, הצביע השמאי צביקל על כך שמר אלוני עצמו הביע דעה שונה במאמר שכתב בשנת 1991 שם ציין כי קרוב לודאי שזכויות לבניית מרתפי חניה אינן אלמנט משביח. הדבר דורש (לדעת מר אלוני) חישוב כדאיות של עלויות זמן, מימון והקדמת מכירות - כל אלה לא חושבו על ידו במקרה הנוכחי.

בנוסף, הוצגה ע"י מר צביקל, בתגובתו הנ"ל (בע´ 8 סעיף 2 ) חוות דעת שערך השמאי אלוני שהעריכה מבנה בנוי ברח´ ג´אן ג´ורס בתל אביב. תכנית "ע" חלה במקום אך השמאי לא הביא בחשבון שווי הזכות לבניית מרתפי חניה.ו

המסקנה היא כי החניון אינו כלכלי. כך לדעת מר צביקל.נ

השמאי אלוני הגיש בתיק זה שלוש חוות דעת. לאחר חוות הדעת הראשונה נוצר צורך לתיקון היות שבתחילה לא כלל השמאי אלוני את הצורך בהריסת קומת הקרקע המתחייב ממכתב העיריה שצויין לעיל (נספח ג" לחוות הדעת השניה של מר אלוני). לכן שינה השמאי וקבע בחוות דעתו השניה כי יש להרוס את קומת הקרקע לפי תוכנית "מ" כדי להנות מהזכויות על פיה. בעקבות חוות הדעת של השמאי צביקל נאלץ מר אלוני להגיש חוות דעת מתקנת שלישית.

בעדותו אישר מר אלוני כי אכן דרושה הסכמת כל בעלי הדירות לשם הריסת קומת הקרקע שבלעדיה התכנית "מ" אינה ניתנת ליישום (ע´ 9 לפרוטוקול שורה 20). נתון זה מלמד כי השמאי הנתבע כלל לא התרשל ולא היה עליו להציע תכניות כלכליות המבוססות על נתונים שכלל לא היו בידיו. הוא התבקש להעריך שווי של חמש דירות בלבד כאשר לבניין מספר בעלים. הדרישה שיעריך מה המצב כאשר לבנין בעלים אחד או כאשר כל הבעלים מגיעים להסכמות מרחיקות לכת על הריסת חלקים מהבניין, אינה כלולה בתחום פעילותו של השמאי הסביר. זאת, כל זמן שלא ניתן להצביע על רווח גדול במיוחד הטמון בהתארגנות מעין זו, עד כדי שיהיה בו לשם העלאת שווי הדירות. פוטנציאל לא גדול במיוחד, שקשה מאוד עד בלתי אפשרי לממשו - אינו משפיע על חוות הדעת ואין בו נתון שממנו ניתן להסיק רשלנות, שלא הייתה במקרה זה. ויש להדגיש - הפוטנציאל אינו טמון בסכום הרב שהעריך מר אלוני, שאינו כלל ראלי, אלא בסכום זה לאחר הפחתת כל ההוצאות והעלויות שפירט מר צביקל ושמהם התעלם מר אלוני או העריכן באופן מינימלי ובלתי סביר.ב

בחקירתו הופנה מר אלוני לכך שרוכש הדירות הגיש בקשה להיתר רק לפי תכנית "ס" (כפי שהציע השמאי הנתבע) ולא פעל לפי הצעותיו של מר אלוני למרות שאין ספק שכל בעל קרקע ינסה להוציא את המקסימום מהקרקע שבידו. מר אלוני נשאל לדעתו, מדוע פעל כך היזם והשיב "זה לא ברור לי" (ע´ 4 מיום 8/1/02 שורה 27).

בחקירתו הנגדית התגלו טעויות בחוות דעת מר אלוני. ראשית לא ציין כי נדרשת הקלה לבניית הדירות הנוספות ובתשובה לשאלה מדוע לא ציין זאת בחוות דעתו השיב השמאי אלוני "טעיתי, צריך לעשות הקלה" (ע´ 8 שורה 3). להקלה יש משמעות של זמן וכן טעות משמעותית יותר היא אי הפחתה של ההוצאה הכרוכה בהיטל השבחה בשיעור של כ - 200,000 דולר לדעת השמאי מר אלוני עצמו (ע´ 8 שורות 13-14). השמאי אלוני אישר בחקירתו כי לא התייעץ עם מומחה להנדסת תנועה בעניין התכנות החניה במרתף (ע´ 11 שורות 15-16) ולכן לא היה בכוחו לסתור את דבריו של המהנדס ויינהבר, המומחה לנושא, שהעיד כי הקמת מרתף חניה בבניין זה אינה אפשרית כלל.

מר אלוני העיד בצורה נעימה, הוא בעל ידע רב והבנה יסודית בנושא, אך במקרה זה נפלו בחוות דעתו מספר טעויות ואי דיוקים, שצוינו ע"י מר צביקל. החישוב תיאורטי וכרוך בהריסה, בהסכמת כל הדיירים, בקבלת הקלות, בפינוי דיירים מוגנים ובשינוי מבנה הבנין; מר אלוני לא הביא בחשבון עלויות בנייה ראליות, הוצאות בלתי צפויות נוכח ההרפתקאה ההנדסית בבניה מסוכנת של מרתף מתחת לבניין קיים, הוצאות לפינוי דיירים וכן העריך שהדיירים יוכלו לגור בבניין בעת הבנייה (ע´ 13 מיום 8/1/02 שורות 13-15). הערכה אחרונה זו היא בלתי סבירה ונדחית על ידי. מר אלוני מסכים כי בבית יהיה בעת השיפוץ וההריסה חשמל "חי" (ע´ 13 שורה 15) הבניין בסכנת היסדקות ומגורי דיירים בבניין לא נראים אפשריים. הערכת מר צביקל שהדיירים לא יוכלו לגור בבנין משך כל הבנייה עדיפה באופן ניכר. הדבר כרוך בהוצאה רצינית וקבלת הסכמת כל הדיירים. בנוסף, למרות דברי מר אלוני כי "כך עושים דברים בפועל" (ע´ 13 מיום 8/1/02 בשורה 19) לא הביא אף דוגמא אחת כי נבנה מרתף מתחת לבניין קיים והדיירים נשארו בעת הבניה.

מר אלוני גם לא הביא בחשבון הוצאות נוספות שציין השמאי צביקל (למשל - מכפילי חניה). חוות הדעת העריכה השווי באופן מוגזם וחוות דעת מר צביקל משכנעת ומבוססת יותר. בנוסף, היות שכלל אין אפשרות לבצע את החניה כפי שהוכח ובלעדי החניה אין לפרוייקט סיכוי או אפשרות, הרי שניתן לסכם כי חוות הדעת של מר אלוני לא שכנעה בשל כל השיקולים הללו ובמיוחד נוכח העדר התייעצות עם מומחה לתחבורה בעניין התכנות מרתפי חניה; השמאי אלוני אישר כי לא קיים התייעצות זו, כפי שציינתי לעיל (ע´ 11 שורות 15-16).ו

בסיום עדי התביעה ניתן לציין כי העידו מטעם התובע, השמאי אלוני והתובע בעצמו. כמו כן העיד המהנדס מר יעקב אהרונוב שהעריך כי ניתן לבנות מרתף אך בחישוב העלויות הביא בחשבון עלות שלד בלבד (ע´ 16 שורה 6) וכן אישר נכונות טענות הנתבע כי נעשתה בניה מועטה ביותר של מרתפים מתחת לבניינים קיימים כי זו עבודה מסובכת (ע´ 16 שורה 20) והבניינים אינם מאוכלסים בעת הביצוע (ע´ 16 שורה 22). כמו כן העיד כעד תביעה מר צבי גבאי שדבריו מובאים להלן.

מר אפריים ויינהבר נחקר נגדית ועמד על דעתו כי הרמפה אינה תקנית, ולא ניתן להקים במקום מרתפי חניה (ע´ 56 מיום 28/8/02 בשורה 6). עוד הפנה לקושי בשל הנתונים הגיאומטריים של המרתף, בהיותו צר ומלבני (ע´ 57 שורה 6), דורש רמפת כניסה ארוכה הגוזלת את השטח, ולא ניתן לבצע בו סיבוב עם רכב (ע´ 56 שורות 21-31). לעומת זאת, הסביר העד לגבי הבניין ממול, ברח´ נצח ישראל 2, אליו הופנה כדוגמא כאילו הדבר אפשרי לביצוע. לדבריו יש שוני: ממול ניתן היה להקים מרתף חניה בגלל הנתונים המתאימים. הבניין שם גבוה מעל הכביש ורצפת המרתף גבוהה ולכן נדרשת רמפה קצרה. בנוסף המגרש בעל צורה של ריבוע (ע´ 58 שורות 4-10). המגרש נשוא המשפט שונה ואינו מאפשר זאת. העדות הייתה מקצועית ומשכנעת, דברי העד לא נסתרו במאומה לא בחקירתו ולא בחוות דעת נגדית - שלא הוגשה.נ

השמאי מר צביקל עמד גם הוא לחקירה נגדית. הסבריו בעניין מרתפי החניה היו משכנעים שכן המגרש בנצח ישראל 2 אינו מגרש צר וארוך, מוגבה, וכל הבניין בבעלות אחת. כל הבניין פונה לשם ביצוע הבנייה (ע´ 60 שורות 1-2). אלו דבריו המשכנעים, שלא נסתרו, לגבי הבניין נשוא הערכת השמאי הנתבע:

"נצח ישראל 7 הוא לא דומה בכלל, הוא בנוי במפלס הכביש, המרתף יהיה חמישה מטר מתחת לבנין, הבנין כולל ארבע דירות בקומת הקרקע וחלקן מושכרות בדיירות מוגנת ובבנין עצמו ישנן שני חדרי מדרגות" (ע´ 60 שורות 6-10).

לבסוף נחקר השמאי הנתבע, מר בירנבאום, והסביר את עמדתו כי הזכיר את תכנית "ע" בסעיף 4.2 אך העריך כי הדבר אינו כלכלי (ע´ 48 מיום 3/2/03 שורה 9). מר בירנבאום הפנה לכך כי בכל העיר ת"א מאז שנת 1985 שהותרה בניית מרתפי חניה, לא נחפר מרתף כזה בבית מגורים (ע´ 49 שורות 15-24). טענתו לא נסתרה עד סיום המשפט. הבניין בנצח ישראל 2 בו נחפרה חניה כולל אלמנטים מסחריים כמו בתים ספורים נוספים שמשמשים לחניון מסחרי ללא מגורים, לבנקים ולשגרירות. אי התקנת החניון לפי תכנית זו בפועל, כמעט באף בניין בעיר הגדולה תל אביב, מלמד על ניסיון החיים כי הדבר אינו מעשי ואינו כלכלי. טענה זו לא נסתרה ובשילוב עם נתוני המגרש עצמו וחוות הדעת של מר וינהבר שלא נסתרה, מתקבלת המסקנה לפיה אין למרתף כל תוספת שווי ובלעדיו גם התכנית לבניית קומות נוספות אינה אפשרית.

עדות מר צביקל שלא נסתרה, קובעת : "לא נותנים תוספת בנייה בלי חניה" (ע´ 61 מיום 28/8/02 שורה 11).ב

עוד שכנע מר בירנבאום בעדותו כי הבנייה של קומות נוספות אינה מעשית כלל (כמפורט בע´ 54 שורות 3-9). בין היתר בשל הצורך בפינוי דיירים מוגנים, ושינויי בנייה מפליגים בבניין כדי להתאימו לתכנית "מ". שינויים אלו כוללים הקטנת שטח כל קומה: "גילוח הבניין" בשפתו של השמאי הנתבע (בע´ 55 מיום 23/6/03 בשורה 6). לכן תכנית "מ" לא חלה ולכן גם לא אוזכרה. שינויים מפליגים נחוצים אלו אוזכרו אכן גם על ידי השמאי אלוני בעדותו (ע´ 9 שורות 9-11) אף שמר אלוני סבר שיוותר רווח ליזם. תחשיב מר צביקל הוכיח כי הדבר אינו מדויק וסביר בהרבה כי ההוצאות הראליות והבלתי צפויות יביאו את הפרוייקט הקשה, המסובך והמסוכן שהציע התובע למצב של רווח קטן, נמוך בהרבה מהתכנית הקלה לביצוע שהציע הנתבע, אשר מבוצעת אכן בפועל על ידי היזם מר גבאי והיא בניית שתי דירות גג לפי תכנית "ס".ו

בין בעלי הדירות הושגה הסכמה על ידי מר גבאי, כמפורט ב-ת/11 הסכם שהושג באפריל 1997 שנתיים לאחר חוות הדעת של הנתבע, נשוא התביעה, משנת 1995. אין לבסס תביעה נגד הנתבע על בסיס אירועים אחרי מתן חוות דעתו היכולה להביא בחשבון רק נתונים קיימים. אולם לא בכך העיקר. גם לאחר השגת ההסכמה לא ניתן היה לבנות את המרתף ובלעדיו לא ניתן לממש את כל התכנית. מר גבאי העיד, כזכור, כי הוא בונה רק שתי דירות גג לפי תכנית "ס" ולפי השמאות של השמאי הנתבע (ע´ 4 מיום 11/7/02 שורה 6).נ

לא ניתן הסבר משכנע גם לנושא נוסף. בסופו של יום, הערכות השמאים בדבר אפשרויות ניצול הנכס הביאו להערכה כספית של שווי נכס. מר אלוני (מומחה מטעם התובע) העריך כי הנתבע טעה טעות רשלנית רצינית והחטיא שווי רב ביותר של נכס שהוערך במחיר נמוך מאוד. אם נכונה טענת מר אלוני, הנכס הוצע למכירה ב 54% משוויו, כמעט מחצית.

נכס מקרקעין בתל אביב, בסביבה מעולה במרכז העיר, בין "הבימה" ו"גן העיר