28.11.2000

סיום מילניום מהווה בהחלט מועד ראוי לבחינה פרספקטיבית של העבר ולהערכות לעתיד.
ככל הנוגע לנדל"ן בישראל ובסקירה של העשורים האחרונים, ניתן בהחלט להבחין בהתפתחות מטאורית של מחירי הנדל"ן תוך זיקה מובהקת למרכזים המטרופוליניים ובמיוחד גוש דן.


אנו צופים כי בעשור הקרוב עשויה מגמה זו להשתנות ולהשפיע על הטעמים, על הביקושים ועל מחירי הנדל"ן.
להלן סקירה כללית לגבי מאפיינים צפויים ומגמות חזויות לפי ענפים.
יצויין כי תחזיות אלו מבוססות על מגמות קיימות בארץ ובעולם ואין לדעת כיצד יתפתחו הדברים. מטבע הדברים המומחים כולם הינם מומחים לעבר ואין (כדברי דוד בן גוריון ז"ל) מומחים לעתיד.
מאמר זה כראשון בסדרה יעסוק בנושא המגורים, בשבועות הקרובים נדון בנושא התעשיה, משרדים ותיירות.
מחירי דירות בענף זה הינם תוצאה של שווי משקל בשוק.
להלן נדון בצד הביקוש וההיצע ולבסוף ננתח הממצאים.
ביקושים
הביקושים למגורים נובעים מביקוש ראלי לצריכת מגורים ע"י זוגות צעירים, עולים חדשים ומשפרי דיור, בנוסף הענף מושפע מרכישת דירות להשקעה הן ע"י ישראלים והן ע"י תושבי חוץ. להלן התייחסות לגורמי הביקוש:
א. הגורם הפוליטי
מצב האבטלה בארץ יחייב הממשלה לנקוט צעדים שיביאו ל"חימום המשק" כדי ליצור מקומות עבודה.
בידי הממשלה מספר מכשירים שאחד מהם הינו הורדת מחיר המשכנתא (יתכן איפה שהחלפת נגיד בנק ישראל הינה צעד ראשון בנתיב זה).
ההשלכות המיידיות של צעד מסוג זה תהיינה הגדלת הביקושים הורדת עלויות האשראי מצד לוקחי המשכנתאות בד בבד עם קביעת שווי משקל ברמת מחיר גבוהה יותר של דירות.
הציפיות הקיימות לאינפלציה נמוכה יחסית מאפשרות ביצוע המהלך המתואר מבלי לגרור המשק להאצת האינפלציה מעבר לחלקי אחוז. עם זאת ההיבט החברתי יחייב את הממשלה לבקר את שיעור הגידול באופן שתימנע התפרצות מחירים.
ב. עליה
תנועת עולים לישראל שהתייצבה בשנים 92´ עד 95´ על כ- 70,000 עולים לשנה ירדה בשנים 96´ עד 98´, עד רמה של כ- 55,000 עולים לשנה. התחזית לשנת 99´ עומדת על כ-75,000 עולים ולשנת 2000 צופים מספר דומה ואף גדול יותר. מהיבט זה יש לצפות להשפעה ולתוספת ביקושים שיורגשו בתוך שנתיים שלוש (בתוך כ- 4 שנים 2/3 מהעולים רוכשים דירה).
להגברת העליה השפעה מיידית על שוק השכירות בין אם בסקטור הפרטי ובין אם בסקטור הציבורי שיאלץ לרכוש דירות להשכרה בשוק.
ג. ביקוש לדירות מגורים להשקעה
בפני המשקיע הישראלי נפתחו בשנים האחרונות חלופות השקעה בחו"ל.
הערכות במשק מדברות על מאות דירות הנרכשות בחו"ל מדי שנה.
10-15% מהדירות במשק נמכרו בעבר למטרות השקעה.
יש לצפות שבטווח הקרוב יפחת שיעור ההשקעות לכדי מחצית מההיקף שהשוק הורגל לו בעבר.
השקעות של תושבי חוץ בדירות בישראל מושפע בין השאר מהמצב הגיאופוליטי בארץ ומחוצה לה.
התגברות אנטישמיות שאנו עדים לה באירופה ואמריקה ביחד עם ציפיות לשקט פוליטי באזורנו עשויות להשיב משקיעים יהודים שהדירו רגליהם בשנתיים האחרונות מהשקעות נדלניות בארץ.
אנו מניחים שמגמות נוגדות אלו יקזזו האחת את רעותה ולפיכך הנחנו רמת ביקושים להשקעה בשיעורים דומים לאלו שהורגלנו בהם (10-15%).
ד. חוק הדיור הציבורי
חוק הדיור הציבורי מוסיף למעגל רוכשי הדירות ציבור שהיה מחוץ לקהל זה קודם לכן.
מאחר ומדובר במערכת ביקוש והיצעים אקסוגנית לשוק הראשי לא צפויה השפעה בטווח הקצר על שוק הדירות החופשי.
ה. מחיר דירה במונחי משכורת ממוצעת
נושא זה מחייב דיון מעמיק נפרד ואולם באופן כללי ראוי להזכיר שבמונחי שכר ירדו מחירי
הדירות בישראל בשלוש השנים האחרונות בכ-10% (באופן מצטבר), למרות זאת היחס בין
שכר העבודה ומחיר הדירה בישראל הינו מהגבוהים בעולם המערבי.
כיוון זה יהווה בלם לעליות מחירים שכן, כפי שצויין 10%-15% מהיקף השוק הינו שוק דירות ההשקעה שעבורו קיים היצע אינסופי של דירות זולות יותר המניבות תשואות גבוהות יותר.
ההיצעים
א. מלאי דירות לא מכורות
בעוד שבשנת 1998 התייצב מלאי הדירות הלא מכורות על כ-31,000 דירות הרי שכיום מצויות פחות מכ-25,000 דירות לא מכורות, מלאי אשר צפוי להספיק לכ- 10 חודשי צריכה.
ב. התחלות בניה
ב-95´ עמד המשק על כ-60,000 התחלות בניה, מספר זה הצטמצם באופן עקבי עד לכ-36,000 יחידות דיור בשנת 99´.
ג. היווצרות מלאי מסוגים חדשים והיצעים מיוחדים
בעוד שבעבר היה ניתן לצפות היצעים בתחום המקובל של בניה קבלנית או ממשלתית התפתחו לאחרונה ענפים נוספים המשפיעים על ההיצע:
1. ענף חו"ל - המהווה מקור היצע לדירות להשקעה שטרם מוצה עליו דנו בסעיף הביקושים.
2. היצעים במסגרת ההתיישבות החקלאית - הלחץ להפשרת קרקעות לבניה הוליד גידול בהיצעים לבניה צמודת קרקע כישובים קהילתיים בפריפריה. הפשרה זו תענה על חלק גדול מהביקושים של משפרי דיור במשק.
3. יוזמות פרטיות לבניה עצמית - לאחרונה קיימות התארגנויות רבות במסגרת עמותות עצמאיות. משמעות ההתארגנות הינה קניית קרקע ובניה עצמית וחיסכון משמעותי בעלות הדירות.
חלק מהביקושים מנותב לאפיק זה.
דיון ומסקנות
שוק המגורים בעשור הקרוב יושפע ככל הנראה מגורמים שונים ומנוגדים.
מחד עליה צפויה בביקושים ומנגד שינוי באופי ההיצע הן מפאת התרחבות שטחי הבניה בישובים קהילתיים מרכזיים והן מפאת פתיחת השוק לשווקים בינלאומיים שלא היו מוכרים למשקיע בעשור הקודם.
השינויים במצב הגיאופוליטי ביחד עם ביקושים צפויים מאוכלוסיות יו"ש והגולן תורמים לסה"כ עודף ביקוש על ההיצע שיגרור לדעתנו באופן כללי עלית מחירים.
לא ניתן לקבוע עמדה לגבי שיעור העליה מבלי להתייחס לחתכי הביקוש, אופי המגורים ומיקומם.
מהבט זה, יש להתייחס למגמות הבאות לידי ביטוי בתכנית מתאר ארצית "תמ"א 35" הקובעת מרקמים וכיווני התפתחות רצויים, היה והביקושים לטעמי השוק יתאמו למגמות התכנית, צפויה התכנית להתממש באופן שההתפתחות העיקרית תבוא לידי ביטוי בעיבוי המרכזים האורבניים של גוש דן, באר-שבע ומטרופולין חיפה.
יש לצפות שבעשור הקרוב נצפה פריחה של נדל"ן למגורים סביב העיר חיפה השומרת על מחירי קרקע נמוכים יחסית. כמו כן, יש לצפות לעיבוי היישובים הסובבים את כביש 6 (חוצה ישראל) במרכז הארץ ובמיוחד הוד השרון, כפר סבא, רעננה, ראש העין.
אנו צופים כי יתגבש מרכז אורבני משני לאורך כביש 6 אשר ירכז ביקושי מגורים בטווח של גדרה-חדרה.
לסיכום, בראשית העשור הבא נהייה עדים לשינוי מגמה שמשמעותה עליית מחירי מגורים. שיעור העליה צפוי להיות חד יותר סביב מטרופולין ת"א ובאזור העיר חיפה.

שיפור מערכת התחבורה הציבורית (רכבת מהירה) לדרום הארץ עשוי לצרף את מטרופולין באר-שבע אף הוא להתפתחות הצפויה.