הכותב - צביקל עדי - כלכלן ושמאי מקרקעין (חבר לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

01/05/2001

רבות דובר בנושא חשיבות השטחים הפתוחים במערך האורבני. קיימת הסכמה והבנה לצרכים אולם לעולם תעמוד שאלת ה"עלות תועלת".


מחד הקצאת שטחי ציבור ושטחים פתוחים תורמים לערך הנכסים הן מהיבט השירותים הציבוריים והרווחה והן מהיבט הקירבה והנוף. מאידך, טבעם של שטחים פתוחים במרחב האורבני שהינם מורידים את הניצולת האפשרית של הקרקע, מפחיתים הצפיפות המוצעת ועלותם לציבור משמעותית ביותר.
תפקידו של שמאי מקרקעין חשוב ולעתים מכריע במיוחד כשמדובר באיתור שטחים פתוחים במסגרת אורבנית בנויה או מתוכננת.
הדוגמה הטובה ביותר הינה שטחי ככר המדינה. למרות שקיימת הסכמה רחבה לענין הניצולת הראויה הרי שהתיכנון הקיים היוצק ערכי שווי גבוהים במיוחד יעמיס על הקופה הציבורית עלויות בלתי אפשריות במידה והמתכננים יבקשו לשנות היעוד ליעוד ציבורי.
שיתוף שמאים בהליך התיכנוני עשוי להציע בחינה מחודשת של ניצול זכויות בסביבת הנכס, שימושי קרקע יעילים יותר ופיצוי בערכי קרקע בסביבה כנגד הפרשת שטחי ציבור.
ההליך יכול להעשות במסגרת איחוד וחלוקה מחדש, לפי פרק ג´ סימן ז´ לחוק, באופן שלא יעמיס תשלומי מיסים על הפרויקט ויצור הן רווחה ציבורית תיכנונית והן רווחה כלכלית לתועלת היזמים, בעלי הקרקע והוועדות.
שיתוף שמאים עשוי גם לאפשר תיכנון שטחי ציבור פתוחים במרקם אורבני בנוי, תוך פינוי אזורים דלילי זכויות והעמסת זכויות במגרשים סמוכים.
הבסיס לכל תיכנון חייב לקחת בחשבון שיקולים כלכלים אשר יאפשרו הוצאת התכנית אל הפועל.