דרכים ליציאה מהמיתון בענף הנדל"ן

הכותב - זאב כהן, מהנדס אזרחי, מודד מוסמך ושמאי מקרקעין מחברת ז.כ. למדידות והנדסה בע"מ

14/08/2001

רקע

ענף הנדל"ן נחשב לקטר המוביל ומניע את גלגלי המשק הישראלי.

בשנים האחרונות נטל את הבכורה תחום ההי-טק, שהפך למנוע הצמיחה הראשי של המשק הישראלי, והשפיע גם על הנדל"ן.

לעומת תחום ההי-טק, שתרם לצמיחה, להקמתם של מאות חברות ואלפי יזמויות חדשות, ולתעסוקתם של עשרות אלפי עובדים, הרי המגמה בענף הנדל"ן הינה ירידה תלולה הנמשכת כ-5 שנים, החל משנת 1996.

השמאים פעילים ב"קו ראשון" של שוק המקרקעין ולכו ראוי שדיווחיהם והמלצותיהם יידונו בוועדה.

אנו נמצאים בשעת חירום ומשבר בשוק המקרקעין. המשבר נותן אותותיו גם בארצות מובילות כמו ארה"ב, אנגליה, גרמניה וצרפת.

לשוק המקרקעין השפעה על מרבית הציבור בארץ, במישרין ובעקיפין, בתחום הדיור, התעסוקה, הרווחה ומצב הרוח הלאומי.

ההמלצות תתייחסנה לפעילות בטווח המידי והטווח הרחוק.

ההמלצות תתייחסנה לתחום, תכנון, מיסוי, ביורוקרטיה ויישום המדיניות.

המיתון בענף בא לידי ביטוי בכמה פרמטרים:

1. מגמת צמצום הבניה – בשנים האחרונות חלה ירידה חדה במספר התחלות הבניה למגורים, מ- 72,000 יח"ד בשנת 1995 ל- 46,000 יח"ד בשנת 2000 – ירידה של כ- 35%.
ב- 2001 מספר התחלות הבניה המשיך לרדת לקצב של 30,000 יח"ד – ירידה נוספת של 35%.

2. ירידת מחירים - מחירי המקרקעין ירדו לכדי 20%-25% ובמקומות מסוימים אף מעבר לכך לעומת מחירי השיא בשנת 1996.

פרויקטים רבים שהחלו בעבר, ונרכשו במחירי השיא מצויים בהפסד כבד עקב הירידה בערכי המכירה.

3. "בריחת" השקעות לחו"ל – בגלל השפל בענף הנדל"ן בישראל העדיפו חברות רבות לדוגמא אלוני-חץ, בסר, אנגל וכד' להעתיק את פעילותן ולבצע השקעות נדל"ן בחו"ל.

במקביל קיימת תופעה של בריחת השקעות נדל"ן של משקיעים פרטיים לחו"ל – במקביל לפתיחת שוק המקרקעין בחו"ל. גופים גדולים ופרטיים מוכרים את נכסיהם בארץ ומעבירים את הכספים לנדל"ן בחו"ל, וכתוצאה מכך קטנות הרזרבות המוניטריות.

4. גידול בהיקף פעילות השיפוצים – סקרים שנערכו מצביעים על גידול ניכר בהיקפי פעילות השיפוצים בדירות מגורים – עקב המיתון המתמשך, מעדיפים בעלי דירות להשקיע בשיפוץ הדירות הקיימות לעומת רכישת דירה חדשה. התוצאה, הקפאת עסקאות ואי תשלום מיסים.

5. ירידה בביקושים לדירות גדולות – המיתון גרם לירידת הביקושים לדירות גדולות ויקרות, לעומת דירות קטנות, ובהתאם מנסה משרד השיכון להקטין את השטח הממוצע של דירות בפרויקטים חדשים ל- 80 מ"ר – 90 מ"ר.

6. עליה במימוש מענקים לצורך שכר דירה – עולים רבים נמנעים לרכוש דירה ומעדיפים לממש את המענק ולשכור דירה במקום לרכוש.

7. עליית מספר תביעות הדדיות בתחום הבניה והמקרקעין.

8. המערכת – המנהל, רשויות מקומיות, לשכות התכנון ומערכת המיסוי אדישים להקפאה ואינם מתפקדים כנדרש.

9. הרעה במצב רוח לאומי וצמצום עליה.

גורמי כשל בענף הנדל"ן

בנוסף לתנאי השוק הקשים, סובל ענף הנדל"ן מגורמי כשל שבשליטה ישירה על המוסדות, הבאים לידי ביטוי בתחומי המיסוי, הניהול, התכנון, אישורי הבניה ואכיפת החוקים.

1. מיסוי

ענף הנדל"ן ייחודי במגוון המיסים המוטלים על עסקאות - שאין לו אח ורע בעולם –קיימים תשלומי חובה רבים ומספר רב של גופים המעורבים במיסוי וגובים מיסים, כאשר כל גוף גובה מספר רב של מיסים:

1) משרד האוצר:

1) מס הכנסה.

2) מס שבח.

3) מע"מ.

4) מס רכישה.

5) מס מכירה.

2) רשויות מקומיות:

1) מס על הקרקע – היטל השבחה.

2) מס על הבנייה – אגרות בנייה.

3) היטלי פיתוח ותשתיות על.

4) מס על שירותים – ארנונה.

3) מנהל מקרקעי ישראל:

1) דמי הסכמה.

2) דמי היתר.

3) דמי שינוי ויעוד וניצול.

בנוסף לסוגי המיסים הרבים, קיימים עיוותים, הפוגעים במשקיעים, ומקטינים את
אטרקטיביות ההשקעה לדוגמא, כפילויות מס על מס, וכפילויות בתשלומי אותו מס
בעסקאות לפי החלטת 717, 727 ו- 737, באי הכרה בהוצאות השבחה, מס מכירה, תשלומים לשמאים, דמי היתר והשבחות נוספות שאינן מוכרות בניכויים למס שבח לפי סעיף 39 לחוק
מס שבח.

2. ביורוקרטיה

1) ניהול

מעל 90% מקרקעות המדינה מנוהלים ע"י מנהל מקרקעי ישראל. תפקידו של המנהל לקדם
ולפתח תכניות לפיתוח המקרקעין בישראל.

ולמרות שניתן לט תפקיד מכריע בקידום פעילות הנדל"ן, מהווה ממ"י סמל לביורוקרטיה
ולסרבול, במקרים רבים התכנון אינו עונה על צרכי השעה, תכניות נעצרות ונתקעות בגלל
סיבות של ביורוקרטיה, וחברות ומשקיעים רבים מעדיפים להימנע מהשקעות בהם מעורב
המנהל עקב הסיכון "להיתקע" תקופה ארוכה ולהפסיד עקב חוסר הוודאות לגבי מימוש הפרויקט.

2) תכנון

הליכי תכנון המקרקעין נחשבים לארוכים ביותר בישראל לעומת מדינות מתוקנות.

משך התכנון בארץ נמשך שנים רבות, כאשר מלווים בו גורמים רבים בחלקם הגדול
פוליטיים ולא ייעודיים.

עקב חוסר תיאום וחוסר רציפות בפעילות גופים אלה, ההליך הינו מסורבל וביורוקרטי,
מהווה פתח לשחיתות ומאפשר לבעלי קשרים יתרון לעומת יזמים ללא קשרים.

3) אישורים ואכיפת החוק

קיימים ליקויים רבים בתפקוד הגופים האחראים על מתן אישורי בניה. במקרים רבים, עקב
עומס וקושי להתמודד עם העבודה מתעכבים אישורי בנייה, הגורמים לעיכוב רישום הבניה מבחינה קניינית.

חוסר היעילות מתבטא במקרים רבים בהיעדר אכיפה של החוק, ובאי מניעת עבירות בניה – דוגמא לכך אסון "ורסאי".

הצעות לעידוד הנדל"ן ליציאה מהשבר

בגלל המצב הקשה, חובה ליצור מומנטום בשוק הנדל"ן – ירידת האינפלציה וירידת הריבית, הינם תנאי פתיחה נוחים ליציאה מהמשבר.

על מנת לעודד את ענף הנדל"ן יש לפעול ולייעל את מערכת המיסוי, הניהול, התכנון והפיקוח על מנת להקטין את הגורמים היוצרים מכשולים ועיוותים, ובכך להפוך את ההשקעה בנדל"ן לאטרקטיבית, דבר שיביא לזרימת הון ולגידול בפעילות.

להלן מספר הצעות לשיפור:

1. מיסוי

עידוד פעילות הנדל"ן לעומת תחומים אחרים יושג ע"י העדפה מתקנת בתחום המיסוי –

א. יש למסות השקעות הנדל"ן באופן זהה להשקעות אחרות, וכן למסות השקעות בנדל"ן בחו"ל בשיעור הפער בין המס בארץ לחו"ל.

ב. יש לשאוף לצמצום מספר מיסי המקרקעין.

ג. יש לקבוע כללים פשוטים וברורים למיסוי עסקאות מורכבות כגון פינוי – בינוי
וקומבינציה.

ד. יש לעודד באמצעות הקלות במיסוי משקיעים פרטיים, לדוגמא הקלות בפעילות של
עמותות של פרטים.

ה. יש לעודד עבודות פינוי ובינוי, שהינן תכניות רווחה, ע"י הכרתם כהליך "חלוקה
חדשה" – המס על בעל המקרקעין ידחה, ניצול התשתיות הציבוריות יהיה אופטימלי
ופעילות הבנייה תגבר ועמה הכנסות המדינה.

ו. הטלת מס בשיעור 25% על הרווחים בבורסה והשוואת המס על נדל"ן וביטול פטור
ממס שבח.

ז. ביטול מסי נדל"ן אחרים רכישה ומכירה, וחיוב במס רכוש בשיעורים נמוכים של עד 0.5% לרבות נכסים שערכם עולה על 100,000 $ כגון קרקעות חקלאיות, מגורים,
מכוניות, יאכטות וכו'.

הכרה בהוצאות השיפוצים ומשכנתאות (הדבר יעודד דיווח ויקטין את הפעילות בענף
השיפוצים "בכסף שחור").

2. ניהול המקרקעין

העברת חלק מתפקידי המנהל לגופים ייעודיים בלתי תלויים, שיבצעו העבודה ללא סרבול וביורוקרטיה, כאשר ממ"י יהיה ממונה על גופים אלה ויפקח על פעולתם.

3. תכנון

יש לפעול לקידום וייעול המערכת התכנונית. ניתן לבצע זאת ע"י הקמת גופים ייעודיים ובלתי תלויים שתפקידם לנהל את תכנון המקרקעין.

בכך יושגו שתי מטרות – קיצור משך זמן התכנון, ומניעת מתן פתח להעדפת בעלי קשרים
וסגירת פרצות לשחיתויות.

4. אישורי בניה ואכיפה

ניתן לייעל הטיפול באישורי הבניה ואכיפה ע"י מתן סמכות ביקורות פיקוח למהנדסים
חיצוניים שיתנו שירותי עזר מקצועיים לעיריות.

יש להגביר את אכיפת החוקים ע"י מנגנוני ענישה שירתיעו עברייני בניה, וימנעו מצב בו
מבוצעות עבירות בנייה גלויות, תוך התעלמות מוחלטת מחוקים, תקנות וכללי בטיחות.

סיכום

למרות המשבר בענף הנדל"ן, והכשלים הקיימים, הרי איתנות השוק והתנאים הכלכליים עשויים לאפשר התאוששות בענף.

על מנת שההתאוששות תהיה ארוכת טווח ולא זמנית, יש לפעול לטיפול בנגעים ובחוליים שמהם סובל הענף, ובכך לאפשר ולעודד כניסת משקיעים והזרמת הון.

בדומה לענף ההי-טק שמשך יזמים רבים, חברות השקעה וקרנות הון סיכון גם בארץ וגם בחו"ל, יש לעודד השקעות בנדל"ן, כאשר יש לבצע טיפול שורש, לעקור נגעים, ולהגדיל האטרקטיביות ע"י השוואת תנאי ההשקעה בנדל"ן ולענפים אחרים.

בימים אלה פועלת ועדת רבינוביץ' למתן פתרונות למצב הענף, ואנו תקווה שהצעות אלה וכן אחרות יאומצו ויאפשרו חידוש הצמיחה בענף הנדון ובמשק.