הכותב - צביקל עדי - כלכלן ושמאי מקרקעין (חבר לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

16/08/2001

פורסם באתר גלובס ביום 19.8.2001

הציבור הישראלי נחשף לאחרונה למגוון אפשרויות השקעה בשווקי חו"ל.

מעבר להזדמנויות העיסקיות ולשיעורי התשואה עומדים רבים מהמשקיעים ומשתאים אל מול יעילות במישורי התכנון והרישוי אשר אינם מוכרים בארץ וזאת בלשון המעטה.


אורך פרוייקט בן כ-30 יח"ד הכולל שינוי ייעוד קרקע, הכשרתה, תיכנון, קבלת היתרים ובניה ייקח בארץ הקודש, במקרה הטוב, כ-5 שנים. אורך הזמן הדרוש לפרוייקט דומה בארה"ב כ-1.5 שנים.
להתמשכות הליכים זו ול"ויה דולורוזה" הצפויה ליזמי הנדל"ן בארץ השלכות חמורות על כדאיות ההשקעה ועל המוטיביציה לפיתוח ובניה.
ההשלכות הישירות הינן התמודדות בירוקרטית הכוללת הליכי הפקדה, ערעור ודיונים ארוכים, הוצאות שכ"ט רבות עבור יועצים, הכנת חלופת שונות, הוצאות מימון ישירות ועקיפות, הפסד בגין מלאי והון שיכלו לעבוד בתקופה זו פעמיים ושלוש, הפסד זמן וטרם התחשבתי בתעצומות הנפש הכרוכות בהתרוצצות המתמדת שבין פקידים ו"מאכרים".
ואולם רציתי להאיר פן נוסף לאלו שהינו ההשפעה על שווי הקרקע.
החמור מכל הינה תחושת אי הוודאות.
ממילא השקעה בנדל"ן כרוכה באי וודאות מסויימת באשר לביקושים, לעלויות ולשווי הנכס בתום הבניה.
לכך יש להוסיף את המצב הבטחוני המיוחד ואת אי הוודאות בנוגע לשיטת המיסוי ושיעורי המס.
ואם לא די בכך הרי שהתארכות הליכי תכנון מביאה לעיתים לעיוותים מהותיים שכן תכנון שנערך והתאים למצב השוק במועד הכנתו עלול להימצא לא מתאים, לא יעיל ולא כלכלי בגמר ההליך.
במקרה זה משתאושר תכנית יתחיל היזם בהליכים חדשים מהתחלה.

לאחרונה נתקבלתי בתכנית שהליכי אישורה ארכו כ-15 שנים.
בתכנית זו שונה ייעוד חטיבת קרקע מייעוד חקלאי לייעוד למגורים.
אלמלא היה הליך התכנון מסתיים או מתחיל הייתה עומדת כיום חטיבת קרקע זו לתכנון לפי הקריטריונים המקובלים כיום.
במקרה זה, מצאתי כי התכנון שאושר חיסל כל פוטנציאל אפשרי לניצול אחר, ברבות השנים הקרקע חולקה בין יורשים ורוכשים וחלקם נאלצו לממש הבניה שאושרה לקוטג´ים הגם שאיננה מהווה השימוש המיטבי בקרקע.
בניתוח שמאי של הפרוייקט הגעתי לכלל מסקנה כי אלמלא תוכננה הקרקע כלל היה שוויה, הנובע מפוטנציאל הניצול לפי המקובל כיום, גבוה משווי הקרקע לאחר אישור התכנית.
במקרה זה למפסידים העיקריים בגין התארכות ההליכים יש להוסיף את הוועדה המקומית שהכנסותיה בגין היטל השבחה יפגעו וכן את ההפסד הלאומי הכרוך בניצול לא מושכל של קרקע, ניצול אשר היה חוסך ביזבוז בתשתיות לאומיות וזאת עוד טרם שמנינו את עגמת הנפש וההפסד שנגרם לבעלים אשר חלקם כלל לא זכו להגשים זכויות בטרם עברו מעולמם.
הנגע הבירוקרטי, הגם שלפעמים נובע מדאגה ראויה לאזרח ולאיכות הסביבה איבד כל פרופורציה וסבירות ואנו תקווה שהמערכת תשכיל לייעל המערכות כך שמרוב דאגה לא ייווצר מצב בו לא יהיה יותר למי לדאוג.