הכותב - צביקל עדי - כלכלן ושמאי מקרקעין (חבר לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

28/07/2002

לגבי למעלה מ- 90% מהמשפחות בישראל רכישת דירה הינה ההשקעה הגדולה והמשמעותית ביותר בימי חייהם.

לא זו בלבד שההשקעה גדולה, אלא שמדובר לעיתים קרובות בהשקעת כל המשאבים הקיימים בידי המשקיע ושעבוד הכנסותיו בעתיד, למשך שנים רבות.
זוגות רבים נכנסים למערכת חובות ומשלמים משכנתא במשך עשרות שנים, והכל על מנת להיות "בעל בית".
כמה מפליא, אם כן, שדווקא עסקת החיים זוכה לטיפול רשלני ולבדיקה שטחית.


הקריטריון הנבחן, בעת קבלת ההחלטה לרכוש דירה, מושפע מנטיות של טעם ומתקבל באופן אמוציונאלי, בדרך כלל ללא בדיקה מקצועית אמיתית ובאופן רשלני.
תקלות שיתגלו במהלך חיי הנכס יעיבו לעיתים רבות על איכות החיים ויהוו אכזבה ללא מזור, שיכלה להימנע.
מצאתי לנכון לפרסם שאלות שנאספו במערכת וחושפות את קצה הקרחון של תקלות שהיו מתגלות בבדיקה מוקדמת, לו היתה נעשית.
זה המקום להדגיש ולהציג את הצורך הדחוף בבדיקות רכישה. "איך ייתכן שברכישת מכונית מיד שנייה מגלה הצרכן אחריות צרכנית ומבצע בדיקת רכישה, ואילו בעסקה המהותית ביותר בחייו, רכישת דירה, לא מתבצעת בדרך כלל כל בדיקה?".
לשכת שמאי המקרקעין יוזמת עתה מהלך חקיקתי, לפיו יחויבו מוכרי דירות לצרף חוות דעת של שמאי מקרקעין אשר תחשוף ותבדוק את נתוני הנכס.
בשאר מדינות העולם, לא מתבצעת רכישת דירה ללא בחינה יסודית וקבלת חוות דעת.
את מרבית ה"מוקשים" לא ניתן לגלות ללא בדיקה יסודית.
הבדיקה שעושה עו"ד בעת עריכת החוזה מתייחסת לרישום הבעלות בלבד. רישום זה "מגלה טפח ומסתיר טפחיים".
קבלת חוות דעת שמאית תחשוף "מוקשים" תיכנוניים, תקלות, לקויי בנייה, חיובים כספיים עתידיים, זכויות קנייניות, בעיות רישוי וכיוצ"ב מרעין בישין שמוטב להיחשף אליהם לפני כניסה לבוץ.
השמאי אוהד דנוס מרכז את הוועדה המקצועית בלשכת שמאי המקרקעין, העומדת לצאת במבצע ובו יערכו, ללא תמורה, כ- 100 בדיקות רכישה על מנת לחשוף את הציבור לשירות זה.
שאלה
רכשתי דירה המשקיפה אל הים. מסיבה זו שילמתי סכום גבוה במיוחד. כיום, 10 שנים לאחר הרכישה, בונים במגרש הסמוך אלי בנין שמסתיר לי את כל הנוף. מה ניתן לעשות ?
תשובה
בעת רכישת הדירה היה עלייך לבדוק את תכניות בנין העיר בסביבה. בתכניות אלה ניתן להכיר את התכנון באזור, כולל בנייה עתידית גבוהה ולעיתים גם את מיקומה המדויק. התכניות כוללות רמות שונות של פירוט, החל מתכניות בינוי וכלה בתכניות מתאריות ברמה הארצית.
המצב הקיים בעת הרכישה הוא הקובע.
במידה ולאחר הרכישה השתנה המצב התיכנוני, לשם דוגמה, אושרה תכנית לבנייה על שטח שהיה מיועד לגינה ציבורית או אושר להגביה מבנה במסגרת תכנית חדשה, הרי שכל פגיעה מזכה בתשלום פיצויים מלא.
הליך התביעה הינו פשוט, יעיל, מהיר וזול. יש לפנות לשמאי מקרקעין לקבלת חוות דעת מקצועית אשר תקבע את ירידת הערך, ובאמצעותה להגיש תביעה לוועדת ערר.
על התביעה לח.מ מוגשת תוך שלוש שנים ממועד אישור התכנית, ולכן קיימת חשיבות מיוחדת למעקב מקצועי צמוד.
שאלה
קניתי דירה קטנה להשקעה. ברכישה בדק עוה"ד שהרישום כשר ושהבעלות רשומה בטאבו. לא היו הערות אזהרה ולא צווי הריסה. בעת שיפוץ הדירה הגישו השכנים תלונה לעירייה וקיבלתי צו הפסקת עבודה. בעירייה טוענים שלדירה אין היתר ושלא ניתן כלל להשתמש בדירה - הייתכן? מה לעשות?
תשובה
לצערי שמת את כספך על קרן הצבי. הרישום בלשכת רישום מקרקעין (טאבו) אינו מלמד על הרישוי ועל חוקיות הנכס.
בהחלט ייתכן שרכשת נכס שלא קיבל היתר בנייה. מוכרים נכסים רבים כאלו, חלקם תוצאה של סגירת חללים, חלקם תוצאת שינוי שימוש בחללים שהוכשרו לחדרי כביסה או חדרי הסקה וחלקם בנייה שאיננה מותרת כלל.
ברישום לא הקפידו על הרישוי והרישום מתייחס רק לבעלות. ייתכן שרכשת בעלות בשטח שכלל אסור להשתמש בו.
במקרה כזה, שמוטב לו היה מתגלה לפני מועד הרכישה, יש לבחון את אפשרויות הכשרת השטח. לעיתים יהא הדבר כרוך בהגשת תכניות, בתשלום מסים והיטלים ובהסכמת שכנים, לעיתים המקרה אבוד.
בדיקת טרום רכישה, עיון בתכניות הרישוי בעירייה ובדיקת תיק רישום הבית המשותף, היתה חושפת הבעייתיות מבעוד מועד.
שאלה
רכשתי מגרש לבניית קוטג´ בפ"ת. השכונה חדשה וניבנו שם בתים רבים. לאחר הרכישה פניתי לאדריכלית לתכנן את הבית.
מאחר שהמגרש מוקף מ-3 כיוונים ברחובות, נקבעו קווי בניין בהם לא ניתן לבנות ואשר מאפשרים לי בנייה של בית ברוחב 3.50 מ´ בלבד. האדריכלית טוענת שלא ניתן לבנות על המגרש. מכרתי את דירתי הישנה ואת כל חסכונותי השקעתי בדירה. מה ניתן לעשות?
תשובה
המצב שאתה מתאר הוא מצב בעייתי מאוד. אכן בתכניות בניין עיר קיימות מגבלות בנייה, ובמקרה שלך המגבלות הנן משמעותיות במיוחד.
קיימות הוראות חוקיות המאפשרות לקבל הקלה בקו בניין, אלא שבמקרה שלך מדובר בקווי בניין חזיתיים, ובאלו אין אפשרות להקל.
הדרך העומדת בפניך היא הכנת תכנית בניין עיר חדשה. זהו הליך הכרוך בזמן רב, אם כי הינו בסמכות הוועדה המקומית. במסגרת ההליך תוגש תכנית, תופקד לשמיעת התנגדויות ובמידה ותאושר הנך צפוי לשלם היטל השבחה.
שאלה
רכשתי בית בצהלה. בכוונתי להרוס את הבניין הישן הבנוי ולבנות קוטג´.
צהלה הינה אמנם מקום של עשירים, אבל אינני כזה. מכרתי את דירתי וצירפתי לה חסכונות וירושה, ומהלכי היו מחושבים עד לשקל האחרון.
כשרכשתי את הבית ביררתי בדיוק כמה יעלה לי להרוס ולבנות. המתווך שתיווך בעסקה אמר שלמרות שהבעלות בקרקע היא של מינהל מקרקעי ישראל, לא צפויים כל תשלומים כי הקרקע מהוונת.
עכשיו משהגשתי את תכניות הבנייה קיבלתי חיוב של 738,000 ש"ח מהמינהל ועוד אני צפוי לקבל חיוב היטל השבחה. עולמי חרב עלי. האם ייתכן שצריך לשלם מאות אלפי דולרים למינהל כשהקרקע מהוונת?
תשובה
האינפורמציה שקיבלת מהמתווך בעת הרכישה הייתה כנראה שגויה.
הוון זכויות במינהל מהוות תשלום מראש של דמי החכירה השנתיים. מי שמהוון את זכויותיו גם זוכה בזכות להעביר זכויות בלי לשלם דמי הסכמה. עם זאת ההוון מתייחס לזכויות הבנייה הרשומות בחוזה בלבד.
לעיתים כשלא רשומות בחוזה החכירה זכויות בנייה, מתירים לבנות עד להיקף שהיה מותר בעת החכירה הראשונה או עד 160 מ"ר.
כנראה שתכניות הבנייה שביקשת מתייחסות לשטח גדול יותר. בשטחים אלו יש לחשב גם את שטחי המרתף, החניה, חדר הכביסה ועוד. החיוב שקיבלת מהמינהל מתייחס לכל השטחים הללו. אשר להיטל השבחה, הרי שלגבי זכויות בנייה שהיו מותרות עד למועד הרכישה היה אחראי המוכר.
לגבי זכויות בנייה שאושרו אחרי מועד הרכישה במסגרת תכנית בניין עיר או במסגרת הקלות, יחול החיוב עליך. לעניין זה יש לתת את הדעת שבמועדים שונים בעבר חלו חוקים אחרים (תיקון 53 לחוק). במידה ורכשת את המגרש במועדים אלו, הרי שאתרע מזלך וייתכן שתחויב גם בגין זכויות שהיו קיימות עם הרכישה.
התייעצות עם שמאי מקרקעין קודם הרכישה היתה מבהירה את התמונה.
שאלה
לפני שנתיים רכשתי דירת 3 חדרים בראשון לציון ועכשיו עברנו דירה ומכרנו את הדירה הזו. להפתעתי קיבלתי חיוב בתשלום היטל השבחה וזאת למרות שנאמר לי שעל הזכות להרחיב הדירה עד 120 מ"ר יש פטור. יתרה מכך, התכנית שאישרה את ההרחבות אושרה עוד בטרם רכשנו את הדירה - היתכן? האם מי שמכר לנו את הדירה לא היה אמור לשאת בעלות זו?
תשובה
מי שמכר לכם את הדירה כנראה קיבל פטור מתשלום מאחר וגר בדירה לפחות 4 שנים. עם זאת הפטור מתשלום איננו פטור מלא אלא דחית תשלום שכן בהתאם לחוק, מכירת דירה בידי מי שגר בה מעל 4 שנים לא נחשבת למימוש (תשלום היטל השבחה נעשה בעת מימוש בלבד) ולכן עתה כשאתם מוכרים את הדירה תצטרכו לשלם את היטל ההשבחה בגין תוכנית שאושרה בעבר, וזאת מאחר ולא קיימתם את התנאי של מגורים במשך 4 שנים לפחות.
בבדיקת טרום רכישה ראוי היה להביא נושא זה בחשבון. במקרה זה כנראה היה מקום להפחית מהמחיר ששולם על הדירה.
שאלה
קניתי דירה בקומה שניה ברחוב ירושלים ברמת-גן. הדירה מצאה חן בעיני במיוחד בשל כך שהכניסה אליה דרך שביל להולכי רגל שמעברו שטח ציבורי ובו מתקני משחקים, נדנדות, ארגז חול ומגלשות והכל בין עצים מצילים וספסלים.
לפני שנתיים כשנכנסנו לגור בני היה בן שנה והייתי בהריון עם בתי (שנולדה מאז) חודשיים לאחר הלידה, בדיוק כשהתחלתי להנות מהגינה הציבורית הסמוכה הגיעו יום אחד וגידרו את השטח בפחים. הרסו את הגן הציבורי ובנו שם בית מגורים גבוה (מגדל הפטיו). באיזו זכות עיריה הורסת גן ציבורי ומתירה לבנות בניין. האם אין בכך הונאה?
תשובה
לו היית בודקת קודם שרכשת הדירה היה מסתבר לך שמגרש זה מיועד מזה זמן רב לבניית מבנים למגורים. העיריה, בהתאם לחוק עזר עירוני, יכולה להשתמש במגרשי בניה העומדים ריקים ולפתחם לתועלת התושבים לגנים או חניות.
העובדה שראית גן ציבורי אינה מספקת על מנת לודא שאכן זה יעוד השטח.
שימוש זמני שעושה העיריה במגרשים פרטיים לצרכי גינון הינו מטיבעו זמני ותוך התחייבות שמשירצו בעלי הקרקע לממש את זכויות הבניה לא תעמוד העיריה בדרכם.
לצערי לא בדקת את המצב התיכנוני קודם שרכשת את הדירה ולפיכך, במידה והבניה בוצעה לפי תוכניות בנין עיר תקפות אינך זכאית לפיצוי כלשהו וכל שנותר הוא להצטער.
שאלה
אני גר בשכונה חדשה בתל-ברוך. דירתי בקומת קרקע ולה יציאה לגינה. לדירה צמודה גינה גדולה מאוד, כ-400 מ"ר. מאחר שהמגרש גבוה מהשכנים יש לי גם נוף נהדר לכיוון צפון.
עכשיו הסתבר לי שאושרה תכנית חדשה ושיבנו צמוד אלי בניני מגורים בגובה 6 קומות. אילו ידעתי שכך יהיה לא הייתי רוכש הדירה כלל ובודאי שלא במחיר זה. האם אני יכול להתנגד לנזק שנגרם לי?
תשובה
התכנית שאושרה לאחר שרכשת דירתך כנראה פוגעת באיכות החיים ובשווי הדירה שלך. באפשרותך בתוך 3 שנים מיום אישור התכנית להגיש לועדה המקומית תביעה לפיצוי מלא בגין ירידת הערך שנגרמה כתוצאה מאישור התכנית.
שמאי מקרקעין יעריך את ירידת הערך ויכין חוו"ד אותה יש להגיש לועדה המקומית בליווי תצהיר וכתב תביעה. במידה והתביעה תדחה כולה או בחלקה תוכל לפנות לוועדת ערר ולערער על ההחלטה.
בתוך זמן לא רב תתברר התביעה בהליך מהיר ויעיל ואתה צפוי לקבל פיצוי של עשרות אלפי דולרים באם תוכיח טענתך.