הכותב - צביקל עדי - כלכלן ושמאי מקרקעין (חבר לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

02/11/2003

פורסם באתר גלובס ביום 2.11.2003

לשכת שמאי מקרקעין ערכה סיור מקצועי בשווקי הנדל"ן בפולין. שני טעמים עיקריים יש לסיור מסוג זה, האחד העניין שמגלות חברות ישראליות בשווקי חו"ל והשניה לימוד השוואתי של תהליכים בשווקים מתפתחים.


וורשה כתל-אביב נבנתה בעיקרה ב60- השנים האחרונות לאחר שנהרסה כליל במלחמת העולם השניה. העיר נבנתה מחדש בארכיטקטורה שאפיינה את הגוש המזרחי ועיקרה שדרות רחבות ופארקים רחבי ידיים.
מההיבט השמאי עיקר ההתפתחות הנדלנ"ית חלה בוורשה עם פתיחתה למערב וכניסת חברות רב-לאומיות. בדומה לפריחה שנצפתה בישראל של הסכמי השלום בתחילת שנות ה90-.
דווקא לאור הדמיון מעניין לבחון את מצב שוק הנדל"ן וההשקעות בוורשה אל מול השוק הישראלי. יש לזכור את מיקום פולין באירופה (מרכז אירופה כפי שהם מבקשים לציין) כמו את עודף האוכלוסיה (40 מיליון איש) המהווים עתודה לביקוש ופיתוח וכן את ההצטרפות לשוק האירופי המשותף.
כל הסיבות האפשריות לאופטימיות ביחד עם פריחה נדלנ"ית משכה משקיעים רבים לפולין וביניהם גם חברות ישראליות ובראשן קרד"ן (שאירחה חלק מכנס השמאים בפולין וראשיה הציגו את שוק הנדל"ן הפולני).
חברת קרד"ן בעלת השליטה בחברת G.T.C מאז 1994 ופעילה בתחום המסחר, משרדים ומגורים.
החברה יזמה ובנתה מרכזי משרדים ומסחר מהמצליחים שבפולין וכן מספר פרוייקטים למגורים, וזאת כחלק מפעילות ענפה של החברה באירופה. בעלי המניות המחזיקים בחברה כוללים, בנוסף לקרד"ן, גופים פיננסיים בינלאומיים ובהם דוייטשה בנין והבנק האירופאי לפיתוח ולבניה. גם לחברת אזורים אחזקות בחברת G.T.C הנישלטת בידי קרד"ן.
ההאטה המאפיינת את שוק המשרדים פסחה לכאורה על פרוייקטים מסויימים ובהם נכסי G.T.C.
מבחינה זו מצאתי ענין מיוחד באיבחון המאפיינים מתוך תחושה שתיכנון נכון, ניהול נכון וערנות עשויה לשמר "איים של שפיות" גם בסביבה של האטה כלכלית וירידה בתפוסות ובמחירים.
ואכן בוורשה מצויים מבני משרדים רבים שחלקם עומדים ריקים בזמן שפרוייקט דוגמת Mokotov Buisness Park מרכז משרדים בן 110,000 מ"ר מצוי בתפוסה מלאה.
סוד ההצלחה נעוץ בבניה לפי סטנדרטים בינלאומיים ובתיכנון פונקציונלי מוקפד ולא בזבזני.
הכלל השמאי הידוע כ- "מיקום מיקום מיקום" איננו כלל ברזל וניכר שהפרוייקטים שאינם עומדים בתקנים בינלאומיים לא ישווקו לחברות בינלאומיות המשוועות להשקעות גם אם הם ממוקמים במרכז הביקוש.
שוק המשרדים בוורשה כולל כ- 1.8 מליון מ"ר מהם כ50%- במרכז העיסקי והעירוני. היצע בבניה כ205,000- מ"ר נוספים.
שיעור התפוסה שנע ב2002- סביב 85% במרכז העיר ו82%- בפרוורים, ירד בשנת 2003 לכ82.5%- במרכז העיר בעוד שבפרוורים עלתה התפוסה ל85%-.
התנועה מהמרכז לפרוורים מוכרת גם בת"א (ראה רמת החייל והרצליה).
דמי השכירות בוורשה של 2003 עומדים במרכז העיר על /$20-23מ"ר (במקומות מעולים יגיעו ל/$25-28-מ"ר), ובאזורים מרוחקים יותר בין /$14-17מ"ר.
שוק המסחר - פולין כמדינה שהשתייכה לגוש המסחרי אופיינה בחוסר מהותי של שטחי מסחר.
בשנים האחרונות נפתחו קניונים בעלי אופי, גודל, איכות ומגוון מערביים.
גלריה מולוטוב (בחלק הדרומי של וורשה) לשם דוגמא - אתר בו ערכה לשכת השמאים סיור מקצועי, כוללת כ60,000- מ"ר (נטו), שטחי מסחר בתפוסה מלאה; מרכז ארקדיה (ייפתח במהלך 2004 בחלק הצפוני של וורשה) כולל כ100,000- מ"ר (נטו).
השכירויות המקובלות הן לתקופות של 5+5 שנים או 10+10 שנים ומבוססות על דמי שכירות בסיסיים בתוספת אחוזים מהמחזור.
שטחי מסחר מעולים יושכרו לפי 60$ למ"ר לחודש (עליה של כ20%- מאז 2002), בנוסף דמי אחזקה בין 5.5-7.5$ למ"ר לחודש.
אתרי מסחר לא מוצלחים הסובלים מתפוסות נמוכות נאלצו להוריד מחירים במסגרת מו"מ.
הנתונים שצוטטו מקורם בדוחות של חברת John Lang La Sall ובאדיבותם.
בישראל שיערוך התשואה במשרדים עומד כיום על 7-8% והירידה החדה בדמי השכירות שלוותה בירידה בתשואות יכולה לרמז על צפי לירידה נוספת בשווי הנכסים.
לעומת זאת הצפי בפולין הינו לעליית מחירים עכב הצטרפות צפויה לשוק האירופאי, ביקושים לאפיק השקעה מקרנות פנסיה מקומיות וזרות, וכן אוכלוסיות יעד של כ40- מליון נפש שטרם הגיעה למיצוי ההכנסה והביקושים.
לאור זאת, ניראה כי מגמת המשקיעים לחיפוש השקעות בחו"ל, בנתונים כפי שמציע השוק הפולני רק צפויים להתחזק.