פערים בשומות

הכותב - צביקל עדי - כלכלן ושמאי מקרקעין (חבר לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

31/03/2008

פורסם באתר גלובס ביום 13.4.2008

קראתי בתמיהה את הכתבה שפורסמה בגליון נדל"ן מ- 30.3.2008 והביקורת בדבר פערים בשומות. יותר מכל נדהמתי מתגובתה של חברתי למקצוע הגב' נחמה בוגין ומצאתי לנכון להבהיר שעמדתה ותיאור המצב שהיא סיפקה אינו משקף לדעתי כלל ועיקר את המציאות.

מקצוע שמאות המקרקעין:

מקצוע שמאות המקרקעין הינו מקצוע רב דסיפלינרי ודורש מומחיות רחבה מאוד ומיוחדת.

תחומי ההכשרה הינם מהרחבים ביותר במקצועות החופשיים וכוללים, בין השאר, בקיאות בחקיקה, פסיקה ופרשנות משפטית, בקיאות בהליכי תכנון ובניה, הן ברמה המפורטת והן ברמת תכנון ערים ואזורים, בקיאות בקרטוגרפיה מדידות וקדסטר, בהליכי רישום לפי חוקים שונים הן עדכניים והן היסטוריים עד לרמת הנחיות המג'לה התורכית אשר משפיעה עד היום על ערך קרקעות. בקיאות בכלכלה וחשבונאות, בהליכי מימון וליווי פיננסי בתקנות ובתקינות חשבונאיות ובשיטות רישום. בקיאות בנושאי מיסוי מקרקעין בהיקף הרחב ביותר הקיים ובין השאר בהוראות ביצוע בתחומי מס שבח, מע"מ, מס רכישה ומס רכוש. בקיאות בנושאים מוניציפליים, היטלי השבחה, אגרות בניה, אגרות פיתוח ומטלות ציבוריות.

בקיאות בנושאי איחוד וחלוקה מחדש על פסקי הדין המורכבים שבהם. בקיאות בפסיכולוגיה של הקונה והמוכר בבחינת ציפיות ואכזבות והשפעתן המצטברות על שוק הנדל"ן. בקיאות בנושאי הגנת הדייר, רישום בתים משותפים, הכנת תוכניות לרישום שיכונים ציבוריים והליכי ול"ל. בקיאות בנושאים חקלאיים אגרונומיים, הרכבי קרקע, גידולים חקלאיים, נזקי טבע לחקלאות.

בקיאות בעלויות בניה ובמחירי שוק, בהליכי בוררות ויישוב סכסוכים. בקיאות בדיני ירושה וממון. הכרת תוכניות בניין עיר מקומיות, מפורטות וארציות והבנה לעומק של מרקם היחסים שבין התכניות. שליטה ובקיאות בהליכי הפקעה שונים (כיום קיימים כ-18 חוקי הפקעה שונים שלכל אחד מהם כללים שונים).

ועוד רחבה היריעה מלפרט.

יכול הקורא להבין שעריכת שומה הינה מלאכת מחשבת אשר רוקמת יחדיו את מכלול המרכיבים.

לא זו אף זו, ששמאי מקרקעין הינו בעל מקצוע ייחודי ואובייקטיבי, עושה עבודתו במומחיות ולפי השקפתו המקצועית.

סטיות ומעידות:

מקצוע השמאות המוסדר כחוק וכולל כללי אתיקה נוקשים המחייבים מוסריות מקצועית. אין פירוש הדבר ששמאים שונים לא יכולים לאחוז בדיעה שונה ואולם אין בכך להטיל מום במקצועיותם.

אינני מתעלם מהמקרים, הספורים, אותם מציינת השמאית בוגין בהם עושים עבודתם שמאים באופן מוטה, מוטעה ובשיקולים פסולים ואולם אין להטיל בשל התנהגות זו מום בציבור כולו.

יש האומרים ש-"99% מעורכין הדין גורמים בהתנהגותם נזק תדמיתי לכל השאר ..." לא כך המצב במקצוע שמאות המקרקעין.

שמאים הנותנים חוות דעת מקצועית נתונים לביקורת, לחקירות נגדיות בבית המשפט, וחשופים בד"כ לעין הציבור ולמשפט המציאות.

שמאי לא יכול לשנות עמדתו בכל תיק אלה בהתאם לנסיבות המקרה, חייב לשמור על עקביות סיסטמטית ועליו להגן על חוות דעתו בפורומים שונים.

השמאים שסרחו, ככל שסרחו - יש להעמידם לדין. למועצת שמאי המקרקעין שהינה הגוף הסטטוטורי הממונה על הסדרת המקצוע (משתייך למשרד המשפטים) הסמכות להעניק רישיונות לעיסוק במקצוע ולאכוף עיסוק מקצועי אתי וראוי. למועצה הזכות להקפיא רישיונות ואף לשלול את הזכות לעסוק במקצוע.

לא יתכן להטיל רפש במערכת מקצועית וראויה.

ולעניין הפערים בשומות, זוהי אגדה שקל לנופף בה, אך אין מאחוריה ולא כלום!!!

יש ששמאים שונים מחזיקים בדיעות שונות, בדיוק כמו רופאים, מהנדסים ואפילו שופטים!!!

מעולם לא נשמעה ביקורת על פערים בין שופטים כאשר אותו הרכב יכול למנות שופט המזכה את הנאשם ושני אשר מוצאו אשם.

הביקורת כנגד תפקיד השמאי בהערכת נכסים בדוח"ות כספיים:

התקינה החשבונאית החדשה, מקנה לשמאי תפקיד בדוחות הכספים של חברות, שומות אלו נתונות לביקורת איכות מהגבוהות והקפדניות שיש. לראשונה ניתנת למשקיע בחברות תמונת אמת בדבר שווי נכסי החברות. לפני אימוץ התקינה הבינלאומית היו הנכסים רשומים בערכי הרכישה ההיסטוריים. נכסים ששוויים לעיתים עשרות מיליוני דולרים, הוצגו בדוחות בשווי היסטורי ורק מקורבים ויודעי דבר אחזו במידע הרלוונטי. נכסים אלו היו רשומים בערכי רכישה - לעיתים שקלים בודדים בלבד!!!

יש חוסר תום לב בביקורת על אי הדיוק השמאי הנגזר מהתקינה החדשה.

בעולם הרחב, אגב, התקינה מאומצת ומקנה אמינות לדוחות הכספיים.

בציון שומת שווי ריאלי של נכסי חברה יש משום גילוי נאות הכרחי בשוק משוכלל. אי הדיוק השמאי בטל בשישים לעומת התועלת והחלופה.

פערים בין שומות

המלעיזים אוהבים להדגים פערים של מאות אחוזים בשומות היטלי השבחה ותביעות לפי סעיף 197. דא עקא שדוגמאות אלו רובן אחיזת עיניים הם, ואדגים:

היטל השבחה מהווה 50% מההשבחה שבין שני מצבי תכנון.

להלן שתי שומות לדוגמה:

לכאורה, הבדל של למעלה מ- 300% בין טענות השמאי לעניין ההשבחה. בפועל ההפרש שבין השומות של שני השמאים בין 2%-5% בלבד. גם היכן שקיימים הבדלים גדולים יש לבחון את שורשיהם ולא להסתפק בהצגתם בלבד.

יש להיזהר מזריקת מספרים לאויר מבלי לבחון.

שמאות מקרקעין הינו תחום מקצועי ומומחיותו של השמאי אינה תלויה ברצון הלקוח. מרבית העוסקים בתחום הנדל"ן הינם מקצועות מייצגים אשר פועלים בשליחות הלקוח ומתפקידם לייצג הלקוח ללא מחוייבות למרכיבים אוביקטיביים מקצועיים.

מרבית התביעות בדבר רשלנות מקצועית של עורכי הדין הינה בתחום המקרקעין, רובן של התביעות היו נמנעות אילו השתמשו עו"ד בשירותי השמאי.

מודעות ציבורית:

אף אחד לא ירכוש רכב משומש ללא בדיקתו באחד ממכוני הרישוי (שעל אמינותם קראנו אך לאחרונה בעיתונות) ואילו רכישת דירה (עסקה מהותית ומשמעותית ביותר) נעשית בד"כ ללא התייעצות בשמאי. זאת בשעה שדווקא "מקצועני הנדל"ן", אלו שעסקיהם חובקים עולם והיקף פעילותם גבוהה לא יכנסו לעסקה מבלי להתייעץ בשמאי מקרקעין.

פגיעה בציבור חשוב זה של שמאי מקרקעין וערעור אמינותו המקצועית אינה מוצדקת,מטעה ופוגעת בציבור כולו.