פספוס הזדמנויות? בכי לדורות? גם וגם!

הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

02/08/2011

פורסם באתר דה מרקר ביום 4.8.2012

עיריית תל אביב-יפו יצאה בהכרזה ובבשורה על כך שהוועדה המחוזית אישרה[1] לכאורה בניה במתחם קרקע גדול באזור שמצפון לשדה דב. באזור תוכננו 12,800 יח"ד. דרישות מתנגדים רבים היו לנצל הקרקע טוב יותר שכן על חטיבת קרקע בשטח זה ניתן לתכנן לא פחות מפי 3 יח"ד (בהתאם לצפיפות שעיריית ת"א עצמה תכננה במתחם השוק הסיטונאי ובמקומות אחרים). במקביל הגישה העירייה תכנית נוספת (3388 א') שאף היא מבוססת על צפיפות של 6 יח"ד לדונם ומייעדת שטחים סמוכים לכ- 1,100 יח"ד. המפתיע בעניין הוא שהתכנון מבוסס על מגבלות שמטיל שדה התעופה דב. שדה דב לפי תכניות המתאר הוקם על קרקע המיועדת לפיתוח עירוני, והשטח עליו הוא בנוי כלל אינו מיועד לשימוש שדה התעופה.

לא זו אף זו שהחלטת הממשלה[2], שטרם יבש עליה הדין, קבעה כי השדה יפונה עד שנת 2018.

גם התכניות שאושרו ושהופקדו לא צפויות לבוא לידי מימוש עד שנת 2018.

מדוע אם כן בחרו בעיריית תל אביב-יפו ובוועדה המחוזית לאשר את התכניות אשר מצמצמות זכויות הבניה ולא מנצלות שטח קרקע הטוב ביותר הקיים בישראל בניצול מיטבי?

 

במאמר זה לא אעמוד על הסיבות להתנהלות תמוהה זו, בעיקר משום שאינני יודע או מבין אותה. בחרתי לדון, אם כן,בהשלכות השמאיות של החלטות אלו.

בעוד הממשלה מטילה גזירות כלכליות שמטרתן למלא את קופת המדינה החסרה הרי שאי ביצוע מדיניות הממשלה גוררת השלכות כלכליות רחבות ביותר. לו היו מיישמים את החלטת הממשלה בדבר פינוי שדה דב או לכל הפחות משכנעים את עיריית תל אביב ואת הוועדה המחוזית (משרד הפנים) בכך שהממשלה מתכוונת לבצע החלטותיה ולפיכך יש לתכנן השטחים, כאילו החלטות הממשלה לעניין פינוי שדה דב תבוצענה, הייתה התוצאה הכלכלית הצפויה כדלקמן:

1.תוספת יח"ד בתחום תכנית 3700 - כ - 25,000 יח"ד.

2.תוספת יח"ד בתחום תכנית 3388 - כ – 2,000 יח"ד.

3.תוספת יח"ד שלא ניתן לבנות בסביבת שדה התעופה ומחוץ לשטחים אלו - כ - 5,000 יח"ד.

סה"כ כ – 32,000 יח"ד.

 

שווי קרקע לזכויות אלו כזמינה הינו כ - 1,300,000 ₪ ליח"ד (כיום יח"ד אינן זמינות).

דהיינו אבדן של כ – 41.6 מיליארד ₪. יצוין שבמכירת השטחים צפויים להיות משולמים מס שבח ומס רכישה למדינה והיטל השבחה לעירייה. סה"כ המיסים הצפויים מהסרת המגבלה שמטיל שדה דב על הסביבה הינם למעלה מ - 20 מיליארד ₪.

אבל אין בכך די שכן עיקר הכנסות המדינה צפויות מהשטח שיתפנה עצמו.

 

מרבית השטח המנוהל ע"י מנהלי הגוש הגדול כולל כ - 600 דונם. דהיינו לפי 20 יח"ד לדונם כ- 12,000 יח"ד נוספות. (ואגב ניתן לחשוב גם על צפיפות של 30 יח"ד ויותר כמקובל במקומות דומים במרכזי הערים בארה"ב ובמזרח.

על שטח זה חתמה המדינה הסכם ולפיו 50% מהזכויות בו יימסרו למדינה. מדובר על סכום בהיקף של כ – 7.8 מיליארד ₪ נוספים.

סה"כ צפויות איפה לרשויות הכנסות בהיקף המתקרב ל 30 מיליארד ₪. בעוד שכ- 8 מיליארד ₪ הצפויים להתקבל מקרקעות שדה דב עצמו הרי שלכשתאושרנה תכניות 3700[3] ו-3388א'[4] במתכונתן הנוכחית יאבדו למדינה לנצח הכנסות צפויות בהיקף של כ- 20 מיליארד ₪. האם מישהו נתן לכך הדעת??????

ואם לא די בכל אלו יש לבחון את ההשלכות הנוספות שעשויות לתרום למשק אם יוחלט לתכנן הקרקעות בהתעלם ממגבלות שמטיל שדה דב עצמו, ובהם:

1.הגדלת היצע הדירות בהיקף גדול מאד, ובאזור הביקוש עשויה להוריד את מחירי הדירות. מטרה שממילא הממשלה שמה לעצמה.

2.ניתן לתכנן דירות קטנות שיתאימו לזוגות צעירים ומחוסרי דירות.

3.יש לצפות להיקפי בניה גדולים – ענף הנדל"ן הוא קטר משמעותי ביותר של כל ענפי הכלכלה במשק הישראלי וגורר אחריו את מרבית ענפי המשק ובהם כל תעשיית הבניה והריהוט על כל נגזרותיהם. בתקופה בה צופים האטה כלכלית אין טוב מהפעלת המשק בדרך זו.

4.בניה בצפיפות גבוהה כמוצע מהווה ניצול נכון של משאב הקרקע ומאפשרת ניצול מושכל של הפיתוח המקומי. יש בכך לייעל ולהוזיל את עלויות הפיתוח ליחידת דיור.

5.ציפוף אוכלוסייה ליד מקומות התעסוקה חוסך בהוצאות תחבורה, בדרכי גישה ובמיוחד בזמן מבוזבז של אזרחים שיתפנה לתעסוקה ולפנאי!!.

6.ניצול יעיל של הקרקע מפנה שטחים אחרים לצרכי ציבור, לפארקים, לריאות ירוקות ולפעילויות ירוקות. הציפוף המוצע מונע בזבוז קרקע שאינו תואם את מצאי הקרקעות במדינת ישראל.

לאור כל הנ"ל מצופה ממקבלי ההחלטות להתערב בעסקנות המקומית, להנחות את הועדות המחוזיות במשרד הפנים ואת הרשויות המקומיות לנהוג באחריות לאומית ולמנוע בזבוז קרקע.

אם בצד כל אלו יש אך היבטים חיוביים ומרחיבים וביניהם הכנסות משמעותיות הצפויות לאוצר המדינה.

ולמי שיטען שעוד ירחק היום עד שיפונה השדה – הרי שגם לכך יש פתרונות במחוזותינו. ניתן, כפי שנעשה במקומות רבים אחרים, לתכנן את מלוא קיבולת הבניה האפשרית ולהתנות בניה החורגת מתחום המגבלות שמטיל השדה בפינויו. תכנון מושכל שכזה לא יבזבז משאבים ויאפשר מידית להתחיל לבנות את השטחים שאינם מוגבלים ע"י השדה תוך שמירת מלוא הפוטנציאל לעתיד לבוא.

[1]ועדה מחוזית לתכנון ובניה ת"א - ועדת משנה להתנגדויות ב' - ישיבה מס' 1116 מיום 30.07.2012 דנה בתכנית והחליטה לתת לה תוקף בתנאים המפורטים בהחלטה.

[2] החלטה מספר 4224 של הממשלה מיום 05.02.2012 - ".....הצהירה המדינה על כוונתה לפנות את שדה דב במועד שייקבע על ידי המדינה תוך זמן סביר, להקים צוות היגוי בינמשרדי שמתפקידו יהיה לקדם את יישום ההסכם (להלן: צוות ההיגוי)".

[3] תא/3700 - תכנית מתאר לצפון-מערב העיר למגורים, מסחר ומלונאות.

[4] תא/3388א' - תכנון שכונת מגורים חדשה בת 1,117 יח"ד צפונית לגוש הגדול, בין רח' לוי אשכול, פרופס והמשך רח' אבן גבירול.(לפי מנהל מקרקעי ישראל).