איחוד וחלוקה מחדש

גישה חדשה לאור התקינה והצעת החוק

הכותב - צביקל עדי - כלכלן ושמאי מקרקעין (חבר לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

נובמבר 2012

א. כללי

תכנית לאיחוד וחלוקה (רה-פרצלציה) היא תכנית מפורטת, שבמסגרתה חלקות הכלולות בתחום התכנית מאוחדות תחילה ולאחר מכן מחולקות למגרשים חדשים, על-פי חלוקה חדשה. הקצאת הזכויות לבעלים במצב החדש תהא במגרשים הממוקמים על חלקתם המקורית או במיקום שונה.

ההוראות לביצוע איחוד וחלוקה מחדש שלא בהסכמת הבעלים מפורטות בפרק ג', סימן ז' לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן - "חוק התכנון והבנייה", "החוק"), בסעיפים 120 עד 128. סעיף 122 לחוק קובע שלושה עקרונות לביצוע חלוקה ללא הסכמת בעלים, כדלקמן:

1. המגרשים המוקצים יהיו קרובים ככל שניתן למגרש המקורי.

2. שוויו היחסי של המגרש המוקצה יהיה, ככל האפשר, כשוויו היחסי של המגרש הקודם.

3. במידה שאין אפשרות לשמור על יחסיות כאמור, יוסדר הדבר באמצעות תשלומי איזון.

בסעיף 122(2) לחוק נקבע מפורשות, כי יש לבצע את החלוקה בהתאם לשווי היחסי של המגרש, אך קיימת מחלוקת לגבי צורת חישוב שוויו של מגרש הכולל מחוברים.

תקינה ושינוי חקיקה

בעטיה של המחלוקת הוצעו שינויים לחוק. השינויים הללו הוטמעו כחלק מהרפורמה בתכנון ובניה במסגרת הצעת החוק.

במקביל, ומבלי להמתין לתיקון החוק כמוצע, אושרה תקינה שמאית הסותרת את החוק הקיים. אמנם התקינה, כך צוין בה, אינה מחייבת אך פטור זה הינו פורמלי בלבד, שכן הוועדות המחוזיות הונחו שלא לאשר תכניות שלא נערכו לפי התקינה החדשה. באופן זה הופך שינוי החוק המוצע לאישור בדיעבד של החלטות שנתקבלו במשרד המשפטים בניגוד לחוק וללא צורך בהליך חקיקה מסודר.

מעבר לביקורת כנגד ההליך, אשר השמעתי גם בישיבות מועצת שמאי המקרקעין, מצאתי לנכון, כפי שאעשה במאמר מקצועי זה, לבחון את השיטה המוצעת, להצביע על חסרונותיה ולהציע שיטה שונה, אם כי בעלת דרך מחשבה דומה, אשר עשויה לפטור את עיוותי הדרך המוצעת בחקיקה המוצעת ובתקינה המאושרת.

מאמר זה דן איפה בסוגיה הנוגעת לשכלול המערכת הנגזר מדיונים שנערכו בעניין שווי המחוברים ולשאלה, האם יש מקום להביא בחשבון גורמים שונים המשפיעים על שווי המקרקעין כשתרומתם לתכנית החדשה אינה מהותית.

ב. הבעיה

ההיגיון העומד בבסיסה של תכנית איחוד וחלוקה מחדש הינו חלוקה צודקת של זכויות בין בעלי קרקע, שזכויותיהם יאוחדו (להרף עין) ויחולקו מחדש.

הבסיס הרעיוני הינו שיתוף בהתאם לתרומה.

היישום הקלאסי של הליך זה יהא בשטחים הומוגניים מהיבט השווי. דהיינו, שטחים מתוכננים באופן דומה, כך ששוויים למ"ר יהיה זהה. כמו כן, היישום המתאים ביותר הינו לשטחים בלתי מבונים, וזאת מהטעמים שלהלן:

1. בשטחים פנויים ניתן להעתיק ביתר קלות זכויות ממקום למקום. אפשרות זו הינה בסיס הצורך של הליך תכנוני זה.

2. עירוב שטחים בלתי הומוגניים עלול לשאוב זכויות רבות לחלקות ששוויין עולה על הממוצע, כלומר,לחלקות מסוימות יוקצו חלקים גדולים יותר מהתכנית בעוד שלחלקות ששוויין נמוך ייוותרו זכויות מעטות יחסית (לעניין זה ראה דוגמאות מספריות בפרק ז' להלן).

נשאלת השאלה, מה גורלה של חלקה אשר שוויה שונה מהמקובל בסביבה, אם בשל זכויות בנייה שהוקנו לה במצב קודם ואם בשל מבנה הבנוי עליה. שאלה זו בדיוק נדונה בפסק דין טור[1] ואשר ההלכה שנקבעה בו התהפכה מאוחר יותר בפסק דין איראני[2].

כבר עתה נבהיר, כי עמדתנו בהקשר זה הינה, שרצוי וראוי להכין תכנית בשטחים הומוגניים ככל הניתן.

אולם, משהוחלט על הכנת תכנית שתכלול חלקות שאינן הומוגניות בשווין, הן מחמת ייעודן, מיקומן הטופוגרפי או המחוברים הבנויים עליהן, יש לתת הדעת על אופן חלוקת ההשבחה שבין השותפים. דרך אחת, התואמת את הוראת החוק הקיים היא חלוקה לפי שווי השוק היחסי, דהיינו, לפי התמורה שישלם מוכר מרצון לקונה מרצון עבור כל חלקה משתתפת. מובן שבשווי השוק יש להכליל את כל המרכיבים המשפיעים על השווי(ובין השאר, ייעוד, מבנים, מיקום וכד')

גישה זו עולה בקנה אחד לא רק עם הוראות החוק אלא אף עם עיקרון הצדק החלוקתי הנובע מהוראות פרק ג', סימן ז' לחוק, ועם הדרך בה עיקרון זה בא לידי ביטוי בבג"ץ עמותת שיח חדש[3].

בעבר, במאמר שפורסם (בדו-ירחון לענייני מקרקעין כרך ה', מס' 2 ממרץ 2006), עסקתי בסוגיית ההתחשבות בשווי מבנים . לצורך הבחינה בדקתי פסיקה מנחה, חקיקה וכן תכניות בהן התמודדו שמאים עם סוגייה זו והתחשבו בשווי המחוברים.

בשונה מכך אדון במאמר זה בעיקרון הצדק והעיוותים במשוחרר ובמנותק מהוראות החוק והפסיקה וזאת על מנת שלא להיצמד לקיים ולבחון ההצעות לשינוי המונחות בפנינו ולהצביע על יתרונותיהן וחסרונותיהן ואף להציע פתרון משוכלל משלי.

ג. פסיקה מנחה

בבית המשפט העליון ניתנו פסקי דין עקרוניים ומנחים לעניין חישוב השווי היחסי כלהלן:

1. ד"נ 4/80 טור נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת השרון ואח'[4], מיום 19.8.1980 (לעיל ולהלן - "פסק דין טור").

מגרשו של המערער גדעון טור היה כלול במצב קודם באזור מגורים ב', עם זכויות בנייה של 20% לקומה, לשתי קומות. בנוסף למגרשו של טור נכללו בתכנית מגרשים המיועדים למשקי עזר עם זכויות בנייה של 15% לקומה אחת.

בית המשפט העליון, בהרכב של חמישה שופטים, דן במחלוקת לגבי הערכת "שווי מגרש" לאחר ביצוע של חלוקה שלא בהסכמה. הסוגייה שנדונה היא, האם יש להפריד בין תהליך "החלוקה החדשה" לבין תהליך שינוי הייעוד בעת הערכת השווי היחסי החדש של המקרקעין.

כבוד השופטת בן-פורת בדעת מיעוט קבעה כי:

"המטרה היא לשמור על יחס שווה במידת האפשר, לא רק כתוצאה מן החלוקה הכלולה בתכנית אלא מהתכנית על כל מרכיביה."

דעת הרוב היתה, כי יש לקבל את דעת הרוב בע"א 186/78[5] וכי יש לערוך הפרדה בין שני השינויים הכרוכים בתכנית איחוד וחלוקה - מחד, שינוי הייעוד ומאידך, החלוקה החדשה.

כבוד השופט ויתקון התייחס לעניין שווי המקרקעין במצב קודם כדלקמן:

"הלא השווי אינו אלא פונקציה של נתוני המגרש, וביניהם האפשרות לנצלו לפי ייעודו."

על פסק דין זה נכתבו מאמרים רבים ובהם ביקורת על חוסר ישימותו. שוק הנדל"ן, שלא יכול היה לעמוד בכללים שנקבעו, המשיך בדרך כלל לטפל בתכניות איחוד וחלוקה בשיטה שנהגה עובר למתן פסק הדין.

2. בג"צ 4914/91 איראני נ' שר הפנים[6], מיום 15.9.1992 (לעיל ולהלן - "פסק דין איראני").

בשנת 1991 נדון בבית המשפט העליון מקרה שעסק בתכנית איחוד וחלוקה מחדש בשכונת עין שרה בנהריה. בית המשפט אימץ את דעת המיעוט בפסק-דין טור וקבע, כי במסגרת תכנית מפורטת בה בוצעה חלוקה חדשה, יש להתייחס לשינויים שחלו בשווי המקרקעין כתוצאה משינוי הייעוד.

בית המשפט פסק, כי חלוקה חדשה מתבצעת תוך השוואת ה"שווי היחסי הנכנס" ל"שווי היחסי היוצא", כך שהרווח או ההפסד מיישום התכנית יתחלק שווה בשווה בין כל הבעלים.

לענייננו, ניתנה התייחסות בדברי כבוד השופט מצא, כאשר דן ב"פירושו של שווי יחסי" כדלקמן:

"בסעיף 122, לעומת זאת, אין הוראה המחייבת, או המתירה, לבודד ולשלול את השפעתו של גורם מן הגורמים המשפיעים על שוויו היחסי של מגרש."

ובהמשך:

"נוסחת השוויון היחסי מכוונת להבטיח, שכל בעלי המגרשים, שנכללו בשיתוף, ייהנו וייפגעו מתוצאותיו, ככל האפשר, במידה שווה. בכך היא עושה צדק יחסי עם כולם."

3. בג"צ 483/88 יהושע פריימן נ' שר הפנים[7], מיום 27.3.1990.

פסק הדין ניתן בתקופה שבין מתן פסק דין טור למתן פסק דין איראני. המדובר בתכניות מיתארשונות בעיר נתניה. פסק הדין עסק, בין היתר, בהשפעה של הכרזה על קרקע חקלאית לעניין השווי ונקבע, כי יש לשום את הקרקע במצב קודם בהתאם לרמת המחירים הנהוגה בשוק (מאחר שהשוק מתייחס לקרקע שהוכרזה כחקלאית כמו לקרקע שלא הוכרזה, השווי שנקבע הוא זהה).

נושא איחוד וחלוקה נדון גם בבתי המשפט המחוזיים. בחרנו להביא כדוגמה את הפסיקה כדלקמן:

1. ת"א 1001/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה נ' חברת חשמל[8],מיום 7.9.1995.

במקרה זה נדונה דרישת התובעת לחייב את הנתבעת לשלם לה דמי איזון עקב איחוד וחלוקה מחדש שלא בהסכמת הבעלים. כבוד השופט ברלינר פסק, בין היתר, כי החלוקה החדשה לא צריכה לשמור על השוויון היחסי בין בעלי החלקות מבחינת גודל המגרשים בהשוואה למצבם לפני החלוקה החדשה. המפתח להשוואה הוא השווי היחסי מתוך קירבה גיאוגרפית מירבית אל המגרש הישן, והוא ייקבע גם בהתחשב בייעוד החדש.

2. עמ"נ 807/96 הרטבי נ' שר הפנים[9], מיום 8.4.1997.

בפסק הדין נדונה התנגדותו של עו"ד זאב הרטבי (ועותרים נוספים) לתכנית איחוד וחלוקה מחדש של חטיבת קרקע בנתניה. עיקר ההתנגדות הופנתה לאופן עריכת החלוקה החדשה, לטבלאות האיזון ולאחוזי ההפקעה הגדולים במסגרת התכנית.

מפסק הדין עולה, כי בעריכת טבלאות האיזון של התכנית נלקחו בחשבון, בין השאר, מאפייניה של החלקה, תוך שימוש במקדמים המקובלים בתכניות איחוד וחלוקה.

העקרונות שהינחו את מתכנני התכנית אושרו ע"י השמאית פנינה אבן חן, שמונתה כחוקרת מומחית מטעמה של הוועדה המחוזית.

יצויין, כי העניין הגיע לדיון בפני בית המשפט העליון, אך מאחר שהצדדים הגיעו להסכמה, לא נקבעה הלכה בנושאים שהועלו בעתירה.

3. עת"מ 42/99 תותי נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים[10], מיום 18.6.2001 (להלן - "פסק דין תותי").

העתירה הוגשה כנגד החלטת הוועדה המחוזית שאישרה תכנית איחוד וחלוקה, במסגרתה לא הובא בחשבון שוויו של בית מגורים בהערכת שווי המגרש בטבלת האיזון.

בית המשפט פסק, כי מחוברים שיועדו להריסה במסגרת התכנית לא יובאו בחשבון בעת עריכת טבלאות האיזון, אולם לבעלים יינתן פיצוי בשווי הנכס.

נימוקו של בית המשפט היה, בין היתר, כי התחשבות בערך הבנוי עלולה "לעוות את התוצאה בחלוקת המגרשים החדשים בין הבעלים". בית המשפט לא הסתמך על הוראת חוק המאפשרת התעלמות כאמור ולא דן בהשלכה של קביעתו על הזכויות הקנייניות של בעלי המגרשים.

ד. דוגמאות תיאורטיות

על מנת להמחיש את הבעיה, העיוותים והדרך הראויה לפתרון, נציג להלן דוגמאות פשוטות לטבלאות איזון בתכניות איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים. בדוגמאות שלהלן, השטח נתון בדונם והשווי נתון באלפי דולרים. דוגמאות אלו מתייחסות למצב החוקי הנתון כיום. אלא שבחנתי המשמעות של התחשבות בשווי מבנים לעומת המצב שבו לא מתחשבים בשווי מבנים.

כמו כן, על מנת לפשט, הדוגמאות לא כוללות תשלומי איזון.

דוגמה 1 - שטחים הומוגניים לחלוטין שאינם כוללים מבנים

דוגמה 1 ממחישה את יצירתה של טבלת איזון תיאורטית, כשמעורבות בתכנית שתי חלקות זהות ושוות.

ניתן לראות, כי הגם ששטחה של חלקה א' זהה לשטחה של חלקה ב', שוויה עולה על שווי חלקה ב' והתמורה שתתקבל בגינה גבוהה מהתמורה שתתקבל בגין חלקה ב' ומהתמורה שתתקבל בגינה בדוגמה 1 לעיל (4 דונם לבעלי חלקה א' לעומת 2 דונם שמוקנים לבעלי חלקה ב' בדוגמה 2 לעומת 3 דונם לכל אחד מבעלי החלקות בדוגמה 1). כל חלקה הושבחה במצב החדש ב50% משוויה במצב הנכנס. עם זאת למרות ששטחן זהה תקבל חלקה א' תמורה הגבוהה פי 2 מהתמורה שתקבל חלקה ב'.

דוגמה 3 - במצב קודם ובמצב חדש כלול מבנה (שאינו תורם לשווי במצב חדש) וכאשר מביאים בחשבון את שווי המבנה לצורך ההקצאה.

דוגמה 3 ממחישה מקרה בו אחת מהחלקות כוללת מבנה. המצב החדש המתואר מבוסס על חלוקה, בהנחה שהמבנה איננו תורם לשווי במצב חדש.

מאחר שתרומתה של חלקה א' גבוהה מתרומתה של חלקה ב', השווי שמקבלת חלקה א' במצב יוצא גבוה מהשווי שמקבלת חלקה ב', בדומה לדוגמה 2 לעיל.

במצב דברים זה כל שותף בתכנית נהנה מהשבחה של25% משווי המקרקעין במצב הנכנס.

דוגמה 4 - במצב קודם קיים מבנה שלא נלקח בחישוב השווי היחסי

(נוצר מצב בו למרות שהתכנית משביחה בעל המבנה מקבל הקצאה של מגרש ששוויו נופל משווי הזכויות הקודמות.)

דוגמה 4 ממחישה מקרה בו על אחת מהחלקות קיים מבנה אולם תרומת המבנה לא נלקחת בחשבון בעת חישוב השווי היחסי.

* אינפורמטיבי בלבד

בדוגמה זאת, בה לא נכללת תרומת המבנה בחישוב השווי, טבלת האיזון שתהווה חלק ממסמכי התכנית תהא זהה לטבלה בדוגמה 1 בה ההקצאה לבעלים במצב יוצא הינה בשיעור 50% לכל אחד מהם, כדלקמן:

ניתן להבחין שבשיטה זו (דוגמה 4), חלקה א', ששוויה כולל המבנה היה 80,000$, מקבלת בהקצאה חלקה ששוויה 75,000$ בלבד וזאת בשעה שהתכנית השביחה את שווי המקרקעין ב25% לעומת השווי במצב הקודם. חלקה ב', ששוויה הנכנס היה 40,000$, מושבחת בכ-90%.

ה. מאמרו של ברי צ'רניאבסקי ופס"ד תותי

בספרות המקצועית פורסמו מאמרים שונים בנושא, וביניהם בולט מאמרו של השמאי ברי צ'רניאבסקי[11], בו מוצגת גישה השוללת הבאת שווי מחוברים בחישוב שווי במצב קודם בלוח איזון.

במאמר ניתנו מספר דוגמאות הממחישות, כיצד משתנה השווי היחסי של החלקות במצב קודם בשעה שכוללים בלוח האיזון את שוויו של הבנוי הקיים על אחת מהחלקות.

לחילופין, נציג דוגמה שבה משתתפות מספר חלקות בתכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים, שהן בשטח זהה אולם בייעודים שונים כלהלן:

בהתייחס לקביעת השופטת אדגיש כי אקסיומת ההשבחה בכל מצב איננה תואמת המציאות (ראה דוגמה מס' 5 לעייל).

יש לבחון הצדק במצבי קיצון. עיוות, ככל שנוצר, לעיתים לא מורגש במצבי ביניים ואת המשמעות האמיתית מקבל במצבי קיצון ואולם אין בכך להעיד שהעיוות לא קיים בכל מקרה. מודל שיעבוד טוב יעבוד בכל מצב.

בעקבות הביקורת נרתמה מועצת שמאי מקרקעין וחיברה מודל שלטעמה מקטין העיוות שהציגו בפס"ד תותי. המודל שהוטמע בתקן מס' 15.0 של מועצת שמאי מקרקעין מצא דרכו גם להצעת חוק התכנון והבניה שאישורה מתמהמה.

בפרקים הבאים נבחן את התקינה ואת הצעת החוק, אציג את יתרונותיה לצד חסרונותיה ואציע מודל משלי.

ו. תקן מספר 15.0 בדבר פרוט מזערי נדרש בטבלת הקצאה ואיזון הנערכת לתכנית איחוד וחלוקה – אפריל 2008.

במסגרת התקן נקבעו הנחיות מקצועיות להקצאת זכויות ולשומת שווי הזכויות במצב הנכנס ובמצב היוצא בטבלת הקצאה ואיזון.

יודגש שלתקינה זו אין מעמד מחייב וכי להבנתי היות והמצב המשפטי כיום מחייב להעריך שווי שוק של החלקות הרי שמחובת השמאי להקנות ערך שוק מלא גם למבנים וזאת בניגוד להנחיות התקינה. זו הסיבה שבמסגרת רפורמה מוצעת בחוק התכנון והבניה מוצע לשנות החוק באופן שהחוק והתקינה ידורו זה בצד זה בהרמוניה.

ואלו ההוראות שנקבעו בתקינה לגבי הכללת מבנים-

"8.1 אבחנה בין שווים של החלקות כבלתי בנויות ובין תרומת המבנים במצב הנכנס

במתחמי איחוד וחלוקה שבהם מבנים, תתבצע אבחנה במצב הנכנס בין שוויין של החלקות כבלתי בנויות ובין תרומת המבנים לשווי.

שוויין של החלקות כבלתי בנויות במצב הנכנס ישתתף בהקצאה היחסית של השווי במצב היוצא ואילו בגין תרומת המבנים לשווי במצב נכנס יוקנו זכויות ששוויין זהה לתרומתם (בגין מרכיב התרומה של המבנים לא תתבצע הקצאה יחסית אלא הקצאה מוחלטת והיא לא תשתתף בשיעור ההשבחה הכללית שנוצרה אגב התכנון החדש במתחם האיחוד והחלוקה).

8.2 שווין של המגרשים הבנויים במצב יוצא

תחשיב שווי המגרשים במצב יוצא יכלול מבנים (ככל שאלה תורמים לשווי המגרשים במצב חדש)."

להמחשת ההנחיה צורפה דוגמא והרחבה בדברי ההסבר וכך הוסבר:

"עד כה נשתרשו בעשייה השמאית מספר שיטות חישוב לחלקות בנויות בטבלאות הקצאה ואיזון אשר שונות זו מזו בתוצאות ההקצאה באופן מובהק.

השיטה הראשונה מביאה בחשבון את שווי הקרקע בלבד ללא התחשבות בתרומת המבנים.

בשיטה זו "יזכה" הבעלים של החלקה הבנויה לשיעור השבחה קטן ביחס לבעלי החלקות שאינן בנויות (ובמקרים מסוימים אף עלול להיפגע שוויו המוחלט של בעלי חלקה בנויה).

השיטה השנייה מביאה בחשבון את שווים המלא של המקרקעין (כולל המבנים) ובכך עלולה "לשאוב" חלק ניכר מההשבחה הכללית שבתכנית).

השיטה השלישית קובעת כי עבור הקרקע תוקצה תמורה יחסית ובנוסף יוקצו זכויות השוות לגובה התרומה של המבנים (שלא תשתתף בהשבחה הכללית היחסית שבתכנית)."

בהמשך נקבעו עקרונות ביצוע התחשיב על פי התקן-

א. יישום השמאי את שווי הזכויות בחלקות כבלתי בנויות.

ב. יישום השמאי את תרומת המבנים לשווי החלקות (ככל שקיימת).

ג. תסוכם התרומה של כל המבנים במתחם האיחוד והחלוקה.

ד. תופחת התרומה הכללית של המבנים מהשווי הכולל של המתחם במצב היוצא.

ה. יתרת השווי היוצא לאחר ההפחתה תוקצה לבעלי הזכויות באופן יחסי על פי שווים היחסי של החלקות כבלתי בנויות במצב הנכנס.

ו. להקצאה היחסית של כל בעל זכות "שנכנס" עם מבנה, יוקצו זכויות נוספות ששוויין זהה לתרומת המבנה לשווי החלקה במצב הנכנס.

בתקן עצמו הוצגה דוגמא שבחרתי להציגה אף כאן ובעזרתה להציג את הצעתי.

לא ברור לי מדוע בחרה המועצה להציג דוגמא זו לתכנית איחוד וחלוקה מחדש , הדוגמה המוצגת הינה דוגמה למצב בו אין מקום להכין תכנית איחוד וחלוקה וניתן להכין תכני

בניין עיר ללא צורך באיחוד וחלוקה כלל. לא זו אף זו שמדובר על דוגמא תיאורטית שאינה משקפת מציאות כלשהיא שכן אין במוצע הפרשות לצרכי ציבור . ואם לא די בכך הרי שלפי

המוצע מתקבלים תשלומי איזון אשר ראוי להימנע מהם בכל מקרה.

חלקות 35, 34, 33 הן חלקות שייעודן מגורים. על חלקה 35 בנויים שני בתי מגורים.

שווי החלקות במצב נכנס:

שווי השוק של חלקה 33- 1,000,000 ₪

שווי השוק של חלקה 34- 1,000,000 ₪

שווי השוק של חלקה 35- 2,000,000 ₪ (המבנים תורמים 1,000,000 ₪ לשווי החלקה ).

סה"כ שווי במצב נכנס- 4,000,000 ₪

במצב החדש מיועדות החלקות למרכז מסחרי ושוויין בדוגמא שהובאה 10,000,000 ₪.

בהתאם להנחיות בתקינה יובאו בחשבון לצורך החלוקה רק שווי הזכויות ללא המבנים כך

שכל חלקה תקבל שליש משווי הזכויות החדשות בניכוי תרומת המבנים דהיינו שליש

מ9,000,000 ₪ (9,000,000 ₪ = 1,000,000 ₪ תרומת המבנים – 10,000,000 ₪ )

ההקצאה שתתקבל תהא איפה-

לבעלים של חלקה 33 -3,000,000 ₪

לבעלים של חלקה 34 -3,000,000 ₪

לבעלים של חלקה 35 4,000,000 ₪

סה"כ שווי במצב יוצא- 10,000,000 ₪

אמנם חלקות 33 ו- 34 מושבחות לפי המודל של התקינה ב200% ובעלי חלקה 35 נהנה מתוספת 100% לשוויו בלבד ואולם התקינה בוחנת את שלושת האפשרויות ומוצאת בשיטה זו את הצדק הראוי.

בדברי ההסבר נוסף ניתוח המראה את התוצאה בשיטות הנוספות ומסביר מדוע השיטה הנבחרת היא הצודקת-

כך כאשר אין מביאים בחשבון את המבנים כלל תתקבל התוצאה שלהלן- כל אחת מהחלקות ללא הבדל תזכה בהקצאה של זכויות בשווי 3,333,000 ₪.

בשיטה זו מצאה המועצה שקיים חיסרון שכן "בשיטה זו "יזכה" הבעלים של החלקה הבנויה לשיעור השבחה קטן ביחס לבעלי החלקות שאינן בנויות (ובמקרים מסוימים עלול להיפגע שוויו המוחלט של בעלי חלקה בנויה)" ואכן כפי שהראיתי בדוגמא 4 בפרק ד' לעיל תוצאה זו אכן אפשרית.

ואילו כאשר מביאים בחשבון את המבנה באופן מלא תתקבל התוצאה שלהלן-

כל אחת משתי החלקות שאינן בנויות (33,34)יקבלו זכויות במקרקעין ששווין 2,500,000 ₪

(שווי כל אחת מהן 25% משווי הנכנס של כלל החלקות) וחלקה 35 אשר שווה 2,000,000 ₪

בשל העובדה שבנויים עליה מבנים תקבל הקצאת זכויות ששוויין 5,000,000 ₪.

למרות שבחלופה זו הושבחו כל החלקות באופן זהה (פי שניים וחצי משוויין המקורי)

ראתה לנכון המועצה לציין כי שיטה זו יוצרת עיוות בשל העובדה שהיא "עלולה לשוב "חלק ניכר מההשבחה הכללית שבתכנית."

אם נשוב ונתבונן בתשריט התכנית כפי שהוצג נקל להבחין מדוע התעוררה תחושה זו של אי צדק . והרי לשלושת החלקות שטח זהה ותרומתן ליצירת מרכז מסחרי חדש זהה.

התכנית החדשה לא יוצאת נשכרת כלל ועיקר מהמבנה ותחושת הצדק הטבעי מופרת בשל

העובדה שמרכיב זה בשווי אשר אין עימו תרומה של ממש לתכנית החדשה שואב, כלשון דברי ההסבר, זכויות רבות. אני בהחלט יכול להבין ואולי אף להזדהות עם תחושה זו , דא עקה שאם בחרה המועצה ללכת בדרך זו ראוי ללכת כברת דרך נוספת.

כפי שהראיתי בדוגמא 2 בפרק ד', תוצאה דומה מושגת בעת שמעורבות בתכנית חלקות בעלות מאפייני שווי שונים. כך חלקה בשטח דומה המיועדת למסחר שווה יותר מחלקה בשטח זהה המיועדת לשימושים חקלאיים. כך גם חלקה בעלת אופי טופוגרפי מיוחד שוונה יותר מחלקה במדרון וכיו"ב דוגמאות של מרכיבי שווי השואבים זכויות למרות שליתרונותיהן אין כלל תרומה מהותית בתכנית החדשה.

לאחר שבחנה המועצה היתרונות והחסרונות בכל השיטות ניתן הסבר לגבי הבחירה המועדפת וכך נכתב- "השיטה הראשונה (ללא שווי מבנים) מביאה לתוצאה, שלפיה שיעור ההשבחה של בעלי החלקות הבנויות נמוך ביחס לחלקות הפנויות (ואף לפגיעה מוחלטת בשווים שעלולה לגרור תביעת פיצויים בגין ירידת ערך) ולתוצאה כלכלית מעוותת. השיטה השנייה (כאשר מביאים בחשבון שווי המבנים) מצמצמת את חלקם היחסי של בעלי החלקות הפנויות בהקצאה מעבר לסביר בפרט כאשר תרומת המבנים גבוהה.

השיטה השלישית ( זו עליה מבוססת התקינה) מבטיחה שהשווי של בעלי החלקות הבנויות לא ייפגע מחד ואינה מעמיסה נטל גבוה מדי על בעלי החלקות שאינן בנויות מאידך.

הבהרה מס' 1 לתקן מס' 15.0 ולדברי ההסבר לתקן

בישיבת מועצת שמאי מקרקעין התקיים דיון בנושא האמור בסעיף 8.1 לתקן ופרשנותו הנכונה.

סעיף זה קבע כי:" במתחמי איחוד וחלוקה שבהם מבנים, תתבצע אבחנה במצב הנכנס בין שווי החלקות כבלתי בנויות ובין תרומת המבנים לשווי".

בדוגמא שניתנה היה שווי השוק של חלקה 35 – 2,000,000 ₪. שווי חלקה דומה ללא מבנה היה 1,000000 ₪ ולפיכך נקבע בדוגמא ששווי תרומת המבנה הינו 1,000,000 ₪.

ההבהרה שנתבקשה בישיבת המועצה גרסה שפרשנות זו כפי שמופיעה בדברי ההסבר בטעות יסודה וכי תרומת המבנה "תוערך עפ"י שווים הפיזי ובניכוי הפחת.

עמדתי לפיה יש להתחשב במלוא תרומת המבנה לא התקבלה והנושא הוכרע ברוב דעות.

בעצב קביעת שווי התרומה לפי עלות הבניה בפועל נגרעו מרבית יתרונות השיטה המוצעת בתקינה ובעיקר העיקרון המנחה כי על השיטה להבטיח שהשווי של בעלי החלקות לא ייפגע. ואילו עתה, בעקבות ההבהרה, לא זו בלבד שההשבחה של בעלי זכויות בחלקות בנויות תושבחנה בשיעור נמוך משמעותית משווי בעלי חלקות שאינן מבונות אלא שייתכנו מצבים בהם ייפגעו בעלי המבנים כפי שמוצג בדוגמא שלהלן:

דוגמא -במצב קודם קיים מבנה שנלקח בחישוב השווי בהתאם לעקרונות התקינה וההבהרה שנתקבלה בישיבת המועצה.

(נוצר מצב בו למרות שהתכנית משביחה בעל המבנה מקבל הקצאה של מגרש ששוויו נופל משווי הזכויות הקודמות.)

* אינפורמטיבי בלבד

לפי התקינה וההבהרה שניתנה הליך החלוקה יהא כדלקמן:

משווי הקרקע במצב החדש (230 המהווה השבחה של קרוב לפי שניים מהשווי הקודם) תופחת תרומת המבנה ונותר לחלוקה 210 ( 210= 20 – 230 )

סכום זה יחולק בין שלושת בעלי הקרקע בהתאם לשווי המגרשים ללא תרומת המבנים ובמקרה זה, שליש לכל אחד.

כל בעל מגרש יקבל איפה זכויות בשווי 70.

בעלי מגרשים 33, 34, יקבלו 70 כ"א המהווה השבחה של 40% מעבר לשווי הקודם של זכויותיהם.

בעלי מגרש 35 יקבל בנוסף לחלקו היחסי בשווי 70 תמורה נוספת של 20 המשקפת את עלויות בניית המבנה ובסה"כ 90.

מאחר ששווי הנכס שלו במצב קודם היה 100 הרי שהוא יוצא מהתוכנית בהפסד של 10.

עיוות זה המאפשר מצב שבו בעל מבנה בתכנית משביחה עלול לקבל תמורה הנמוכה משוויו לפני התכנית היא נגזרת ישירה של ההבהרה שנתקבלה לאחרונה.

ז. מודל מוצע לביצוע איחוד וחלוקה מחדש תוך התחשבות בשטח

ועיקור הבדלי השווי

רקע-

לאחר הסקירה שערכתי והצגת הסוגיות בחרתי להציע מודל משלי, אשר, כך אני סבור, יש בו היגיון, צדק, ומניעת עיוותים.

אבהיר שאינני מוצא פגם בחוק הקיים כיום. חוק זה קובע כי יש לשמר את השווי היחסי בהתאם לשווי השוק של הזכויות המשתתפות בתכנית.

שיטה זו עולה בקנה אחד עם שמירת זכות הקניין שנקבעה כזכות יסוד ואני נוהג לפיה כבורר בפתרון סכסוכים בנושאים שונים.

אני אוהב במיוחד את הדימוי, בו אני משתמש בהרצאותיי לרב, וכמדומני שמעתיו לראשונה מהשמאי זאב כהן:

העיקרון של איחוד וחלוקה מחדש דומה לאותן שכנות בבית המשותף אשר נפגשות בחדר המדרגות ומחליטות לאפות יחדיו עוגה.

שכנה אחת מביאה קמח, אחרת סוכר. השכנה מהקומה מעל מביאה ביצים ושכנה נוספת מביאה שוקולד וכך תורמת כל אחת מחלקה ויחדיו נאפית עוגה לתפארה.

וכשהעוגה מוכנה וריח המאפה נישא בכל רחבי הבית מזדרזים כל השכנים לבקש את חלקם. כל שכנה תקבל חלק בעוגה ונשאלת השאלה כיצד לפרוס העוגה.

הסוכר, לשם דוגמא עלה פרוטות, ואולם בלעדיו לא הייתה נאפית העוגה, השוקולד מנגד עלותו פי שלושה מהסוכר אבל גם בלעדיו לא הייתה נאפית העוגה. קבע המחוקק שכל אחת מהשכנות תקבל חלק יחסי ביחס ישר לשווי התרומה וכך תיפרס העוגה.

גם היום אני סבור שיש היגיון בקביעת שווי החלקות הנכנס ובשמירה על שיעור השבחה זהה ( באחוזים) לכל מי שמשתתף בתכנית. ואולם אני יכול לראות גם צדק שונה וגם להבין את תחושות קיפוח כאשר בעל חלקה גדולה מאוד יקבל זכויות פחותות מבעל חלקה

מאוד קטנה רק בשל העובדה שבנוי עליה מבנה שממילא יש להרסו במסגרת התכנית החדשה.

ולפיכך מצאתי לנכון לשנות דעתי ולהציע עקרונות חדשים לפיהם יינתן מרכיב משמעותי ועיקרי לתרומה לתכנית החדשה שתימדד לא לפי מרכיב השווי של החלקים המשתתפים

בתוכנית (אשר אין לשווים ממילא רלוונטיות בתכנון החדש), כי אם לפי מרכיב השטח אשר הוא הוא המרכיב החשוב, הראוי, הדומיננטי והמשמעותי ביותר המאפשר יצירת תכנית

חדשה לתועלת כולם.

בצד עיקרון זה אני סבור שיש לשמר את העיקרון לפיו אין לפגוע בשווי הזכויות הקיימות ואלו יילקחו כבסיס. הצעתי מתייחסת הן למרכיבי שווי הנגזרים משטחים מבונים, הן למרכיבי שווי הנגזרים מייעודים שונים או מכל תכונה אחרת של המקרקעין המשפיעה על השווי ואשר איננה רלוונטית לגבי התכנון החדש.

מובן שהצעה זו היא פרי ניסיוני והבנתי ואולם, כפי התקן שחובר ע"י מועצת השמאים, עד שהמחוקק לא יאמץ בחוק הצעה זו או אחרת, אנחנו מצווים לפעול כחוק ולהבנתי לערוך טבלאות על בסיס שווי שוק של המקרקעין המשתתף בתכנית.

עקרונות-

א. לעולם לא תיפגע זכות הקניין ושווי של בעל זכות נכנסת יישמר.

ב. ההשבחה הכללית של התכנית תחולק בין בעלי הזכויות הנכנסות לפי שטחם היחסי המשתתף.