תכנית מע"מ אפס
האם באמת רעיון כל כך גרוע?
הכותבים - עדי צביקל / דולפין מינצר כרמון
עדי צביקל- שמאי מקרקעין וכלכלן- שותף במשרד צביקל שפיגל, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל.
דולפין מינצר כרמון- משפטנית ועו"ד שותפה במשרד מינצר כרמון ניסים העוסק בתמ"א 38 ובהתחדשות עירונית
ספטמבר 2014.
העיתונות המקצועית, הכתובה והאלקטרונית, עמוסה בביקורת נוקבת כנגד תכניתו של שר האוצר המכונה 'מע"מ אפס'. ואכן הביקורת המוצדקת נחה על אדנים כלכליים מוצקים ולפיהם הגדלת הביקושים, אותם תביא התכנית, תגרור בהכרח להפעלת ווקטור בכיוון של עליית מחירים. גם אם פעולות מבורכות, הנעשות במקביל, תגדלנה ההיצע ותפעלנה להורדת מחירי הדירות הרי שתכנית 'מע"מ אפס' לכל הפחות, תגרום למיתון הירידות ותפגע במגמה ככל שזו תתפתח.
עם זאת, שינוי קטן בגישה, כפי שנציג בטור זה, עשוי להפוך המגמה ולזכות התכנית בתמיכה גורפת ובהשלכות חיוביות על שוק הנדל"ן.
השכלול המוצע-
האוצר יתיר לקבלנים למכור דירות חדשות ללא גביית מע"מ (מע"מ 0 המאפשר לקבל החזר מע"מ על תשומות) וזאת בפרויקטים של התחדשות עירונית, תמ"א 38, ופינוי בינוי. כל זאת רק במקומות היכן שיוכח שללא הטבה זו אין כדאיות כלכלית בביצוע המיזם.
שיטה מוצעת זו תפעל להגדלת היצע הדירות (פועל יוצא מהתנאי לקבלת ההטבה הינו כי הדירות שתיבנינה לא היו נבנות אלמלא ניתנה ההטבה) ובכך תשפיע על השוק בכיוון הרצוי. אגב כך ניתן יהיה להשיג מטרות חיוביות נוספות:
- חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה ובניית ממ"דים שאלמלא התכנית לא היו נכנסים לגדר החיזוק בשל חוסר כלכליות. (דווקא במקומות המועדים לרעידות אדמה לא מתקיימת כדאיות כלכלית לחיזוק מבנים).
- עלות ממשלתית מינימלית- אין הפסד הכנסות שכן אלמלא התכנית הדירות שתזכינה בפטור כלל לא היו נבנות. העלות היחידה הינה מנגנון הפיקוח והאישור.
- שליטה על אישור המיזמים קביעת סדרי עדיפויות ועידוד בניה לפי צרכים ומציאות. שליטה זו יכולה להיות מושגת באמצעות מתן פטורים דיפרנציאליים שניתן לפתח בעת ניסוח החוק.
- צדק חברתי - ההטבה ניתנת לאוכלוסייה חלשה באזורים בהם מחירי הדירות לא מאפשרים ההטבות הניתנות כיום רק באזורי יוקרה עמידים.
- הגדלת הפעילות הכלכלית במשק בתקופת סכנת מיתון. הגדלת היקפי בנייה מזינה את כל ענפי המשק.
סוף מעשה במחשבה תחילה!!!