צפון תל אביב (תא/3700) - התכנון התפוצץ בפרצוף - צו השעה - חישוב מסלול מחדש

הכותבים - עדי צביקל, כלכלן ושמאי מקרקעין, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין ורותם רזיאל, עו"ד ושמאית מקרקעין - משרד צביקל שפיגל חברה כלכלית בע"מ.

22/7/2019

עתודת קרקע כמעט אחרונה בת כ-1,900 דונם - בצפון העיר תל אביב בסמוך לחוף הים, בין הרצליה מצפון לבין מסלולי 'שדה התעופה דב הוז ז"ל' מדרום, מהווה מושא לתכנון מזה עשורים רבים.

בתכנית שאושרה בשנת 2015 סירבה העירייה להתחשב בפינוי הצפוי של שדה התעופה דב הוז, פינוי שנקבע עוד קודם לכן בהחלטות ממשלה ואף בפסקי דין של בית המשפט העליון.

התעלמות זו גררה הכנת תכנית לא יעילה, מסובכת ובזבזנית.

במקום לנצל חטיבת קרקע מיוחדת זו לתכנון מודרני בסטנדרטים שנקבעו ע"י ועדות התכנון, אושרה תכנית דלילת בנייה כשבדרומה תוכננה בנייה נמוכה (עד כדי קומה אחת - וילות על שטחים בני דונם ויותר) בצפיפות כללית הזהה לצפיפויות שנהגו בתוכניות המתאר המנדטוריות טרום הקמת המדינה. כפועל יוצא ניתן להצביע על שני כשלים מהותיים:

סיבוך מיותר בהקצאת זכויות ובניהול הבעלויות

היות שהקרקע הנדונה יועדה זה מכבר למגורים, והיות שהכפיפות למגבלות שדה התעופה מגבילות בניה לגובה, הרי שאין בשטח עצמו די זכויות. על מנת שלא להיחשף לתביעות המציא שמאי התכנית מנגנון מיוחד שבו חלק מזכויות הבעלים המצויות בדרום התכנית תוקצינה בתוכניות צפוניות יותר.

שטח התכנית חולק לחמישה מתחמי תכנון ועבור כל אחד מהם הוכנה תכנית (למרות שאיפת העיריה שהתכניות תאושרנה באותו המועד אין סבירות שכך יקרה ואין כל דרך להבטיח זאת).

כך, בעלים של זכויות במתחם הדרומי (בשל מגבלות הבנייה שהטיל שדה דב אין בתכנון המוצע במתחם זה די זכויות) יקבל חלק מזכויותיו במתחמים אחרים בצפון התכנית. שיטה זו גוררת כאוס צפוי שלא הוכר במקומותינו (או בכל מקום אחר בעולם).

כך, לשם הדוגמה, מי שהיה בעבר בעלים של זכויות שהקנו קרקע ליח"ד בתחום התכנית הדרומית, יקבל חלק מיחידה במסגרת מגרש בתוכנית עצמה ואת יתרת זכויותיו יקבל בתוכנית אחרת, כאשר באותה התכנית רשומים בעלי קרקע אחרים.

לזכויות ערטילאיות אלו, הממוקמות על קרקעות בבעלות אחרים, יש להמציא שיטת רישום חדשה (לפי ההצעה ינוהל בעירייה רישום מיוחד) ולנהל ביחס אליהן רישומי עסקאות, שעבודים, ירושות וכדומה.

ניצול קרקע בזבזני בניגוד לצרכי השעה ולמדיניות 

כיום אנו מצויים בהליך בחינת ההתנגדויות שהוגשו כנגד התוכניות המופקדות למתחמי התכנון בתוכנית 3700 . תוכניות המנציחות תכנון דליל ולא ראוי.

למעשה, התוכניות משקפות צפיפות של כ-6 יח"ד לדונם ברוטו בלבד זאת לעומת תוכניות שונות ברחבי העיר בהן היקף יחידות דיור בשיעור הגבוה פי 3 ויותר.

כך לדוגמה, במסגרת תכנית תא/4444 - רובע שדה דב (שהופקדה לאחרונה) הנושקת לתוכנית תא/3700 מדרום ומהווה את הרצף התכנוני לה, תוכננו כ-12.5 יח"ד לדונם ברוטו.  בתוכנית הכוללנית של תל-אביב (תא/5000) נקבע כי באזור מגורים לבניה עירונית לא תפחת הצפיפות מ- 18 יחידות דיור לדונם נטו.

מדיניות ממשלתית מוצהרת על הכוונה לאזן את מחירי הדיור מחייבת לתכנן את השטח מחדש בצורה מושכלת ותוך ניצול מיטבי של הקרקע.

מצער שבהליך התכנון מיאנה הוועדה להאזין לקולות המתנגדים שהצביעו על התוצאה הצפויה, תוך המלצה להכין תכנית צופה פני עתיד - לפיה השטח יתוכנן בהתעלם מהמגבלות הזמניות שהטיל שדה התעופה תוך קביעת מכסות מוגבלות לבנייה כל עוד השדה פעיל.

כאמור, לאחרונה הופקדו להתנגדויות התכניות המפורטות למתחמי התכנון בתכנית 3700, ומהן מתבהרת תמונה עגומה - בחלק ממתחמי התכנון תוכננה צפיפות לא הגיונית שנעה בין 1.3 יח"ד לדונם ברוטו ל-3.8 יח"ד לדונם ברוטו, צפיפות המשקפת בנייה צמודת קרקע.

העדר היעילות התכנונית בא לידי ביטוי באופן קיצוני במתחם מס' 1 (המתחם הדרומי מבין חמשת המתחמים, הנושק לרובע שדה דב המתוכנן). במתחם זה קיימים מגרשים ששטחם עולה על 1.5 דונם במסגרתם תוכננו 2 יח"ד בלבד(!), ומגרשי תעסוקה בהם הותרו שתי קומות בלבד(!).

כפי שהובהר בתחילת הכתבה מצב דברים זה יוצר כאוס משפטי מיותר.

לכך יש להוסיף את העובדה שכבר במסגרת ההתנגדויות לתכנית הראשית שאושרה, אישרה העיריה שעם הפסקת פעילות השדה בכוונתה להוסיף במתחמים הדרומיים זכויות נוספות. החלטת המועצה הארצית, שקיבלה ביטוי בהוראות התכנית המאושרת, קבעה כי זכויות אלו שיתווספו במתחמים הדרומיים יחולקו לכל בעלי הזכויות בתכנית.

כל מי שעיניו בראשו ואשר עוסק בתכנון מבין ש "מהתסבוכת הזו לא ניתן לצאת". התוצאה העגומה הצפויה הינה הקפאת הבנייה בשטח ויצירת תוהו ובוהו משפטי שייתן משמעות מיוחדת לאמרה לפיה "אבן שטיפש אחד זורק 100 חכמים לא יוציאו".

עתה, לאחר הפסקת פעילות שדה התעופה, הגיע העת להיעתר לצו ההיגיון ולתקן את העיוותים.

צו השעה- חישוב מסלול מחדש

יש אפוא, לבטל את התוכניות המופקדות ואת ההתדיינויות המיותרות בהתנגדויות (מוטב להשקיע עבודה בתוכניות ישימות לביצוע).

מוצע לשנות את תכנית 3700 המאושרת (התכנית מאפשרת לעירייה, ללא דיחוי, לפתח חלק משטחי הציבור שלא ישתנו גם בתכנית עתידית, כגון: טיילת חוף הים, פרק החוף, המשך ציר אבן גבירול וכיו"ב) ולהכין במקומה תכנית המנצלת את השטח ללא מגבלות שדה התעופה שפונה. במסגרת זו יש לאחד את כל חמשת התכניות לתכנית בניין עיר מפורטת אחת עם לוח הקצאה פשוט התואם את החוק באופן שכל בעל קרקע יקבל את זכויותיו היחסיות במרוכז (לא מפוצל) וקרוב ככל האפשר למיקומו הקודם.

סוף מעשה במחשבה תחילה!!!!