הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

12/01/2011

פורסם באתר גלובס ביום 12.9.2010

רחוב קלישר 23 תל אביב (שנת 2008)
נושאתחשיב ההשבחה במיליוני ש"ח
שווי לפני אישור תכנית השימורהשבחהירידת ערך (תחשיבית)----כ-6כ-4

--------------------------------------------------------------------------------------------

1 בהתאם לשומות הצדדים

2 מתוך זה כ-1 מליון ש"ח תמריצים במבנה הקיים

תכנית השימור של עירית תל אביב, שאושרה בספטמבר 2008, קבעה כי המבנה ברחוב קלישר 23 במרכז ההיסטורי של תל אביב, יסווג כמבנה לשימור בסגנון אקלקטי עם הגבלות מחמירות.

הוועדה המקומית חייבה את בעלי הנכס בתשלום היטל השבחה הנגזר מאישור 3 תכניות ואולם חשיבותה העקרונית של ההחלטה הינה בהתייחס לתכנית השימור.

הוועדה המקומית טענה שבעצם הכרזת המבנה לשימור עלה ערכו וזאת בשל העובדה שסימון הבניין לשימור יוצר לנכס מיתוג, מוניטין ונדירות הבאים לידי ביטוי בכך ששוויו של הנכס עלה ביחס למבנה שאינו מיועד לשימור.

טענה זו התקבלה בעבר ע"י שמאים מכריעים בתיקים אחרים שעסקו בנושא השימור בת"א.

הראשונה שנדרשה לנושא הינה השמאית לבנה אשד אשר קבעה, בנוגע למבנה ברחוב רמב"ם 24 כי "אין ספק שבשוק המקרקעין שוררת לאחרונה הכרה בערך המוסף שיש למבנים לשימור, הנהנים ממיתוג". במקרה שנדון הסתפקה אשד בקיזוז העלויות העודפות אל מול ההשבחה הנגזרת מהמיתוג אך ציינה כי "תוספת השווי בגין השימור מוערכת בגבולות 5%-10% מהשווי...".

הנושא הועלה גם בפני השמאית דורית פריאל, והפעם בנוגע למבנה ברחוב אלנבי 114. במקרה זה הוצגה ע"י שמאי הועדה תזה המתייחסת להערכת ההשבחה הנובעת לכאורה מהמיתוג.

שמאי העירייה קבע כי ה"מיתוג" עצמו תורם לשווי הנכס עד 10%. ואולם לשיטתו מאחר שהנכס קיבל בטבלת ניקוד, שניתן לבתים לשימור בתל אביב על בסיס מאפייניהם (עיצוב, קונסטרוקציה, חומרי בנין, אדריכלות, מיקום, מצב פיזי וכד') ניקוד של 27.5 נקודות מתוך 60 מירבי, הרי שבאופן יחסי נקבע כי ההשבחה במבנה זה בגין המיתוג הינה 4.58% בלבד. פריאל קיבלה גישה זו ואימצה אותה.

גם השמאי המכריע פרימו, בשומה ברחוב רש"י 66 ת"א התייחס לעניין המיתוג ואימץ באופן עקרוני את גישתה של השמאית אשד .

כחודש לאחר החלטה זו דנה בנושא השמאית המכריעה נאוה סירקיס לגבי נכס ברחוב אלנבי 9 בת"א. גישת השמאית סירקיס לקביעת השבחה בגין מיתוג התבססה על השוואת שווי מבנים לשימור למבנים שאינם לשימור והביאה לתוצאה לפיה ה"מיתוג" משביח בכ-5%.

כל השמאים שעסקו בנושא ואשר נגעו בנושא השימור לא הושפעו מהטיעון שלפיו לבניינים שיועדו לשימור, היו מלכתחילה, ללא קשר להכרזתם לשימור, ערכים ארכיטקטוניים ואחרים אשר יחדו אותם והקנו להם עוד קודם לכן ערכי שווי מוספים, וזאת בלי כל קשר להכרח לשמרם כפי שקבעה התוכנית.

טיעון זה נדון, לראשונה, בהרחבה ובאופן מקיף בשומה שערך השמאי המכריע רן וירניק בהתייחס לנכס ברחוב קלישר 23. בעניין זה קבע וירניק כי "בחינת עסקאות שבוצעו בבניינים לשימור לעומת בניינים שאינם לשימור... אינה מובילה לתוצאה חד משמעית".

הוועדה המקומית ביססה עמדתה על מחקר שנערך בארה"ב ואשר הוגדר ע"י וירניק, כבעל "רלוונטיות נמוכה". עוד הוסיף לא יהיה זה נכון ליישם את ממצאי המחקר על תכנית השימור הנדונה, לגישתו "...סימון הבניין לשימור לא שינה את מיקומו של הנכס, את הייחודיות שלו ואת האדריכלות שלו. רכיבים אלו התקיימו בנכס מלכתחילה...".

תכנית השימור, לצד קביעת הוראות לשימור המבנה, הקנתה זכויות נוספות שיהיה בהן משום תמריץ לשמר המבנה. עלתה איפה השאלה האם אין בזכויות אלו משום השבחת שווי המקרקעין.

לשם כך בחן השמאי המכריע את שווי הנכס בשתי חלופות, האחת שווי המבנה שיבנה לפי תכנית השימור בתוספת התמריצים שהוקנו בה ובניכוי עלויות עודפות לשימור והשנייה שוויו כמגרש על פי תכניות קודמות שאפשרו להרוס המבנה.

בחינה זו העלתה ששווי הנכס לאחר אישור תכנית השימור הינו כ-22 מיליון ש"ח. זאת בעוד שאלמלא אושרה תכנית השימור וניתן היה להרוס המבנה היה שווי המגרש כ-26 מיליון ש"ח.

משמעות ההחלטה הינה שתכנית השימור פגעה בשווי הנכס בכ-4 מיליון ש"ח.

יצוין כי הוראות תוכנית השימור קובעות שניתן להתנות העברת זכויות בניה ממבנה לשימור במתן כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים. יש לשער שהגשת תביעת פיצויים תגרור איפה ביטול תמריץ זה, שהוערך ע"י וירניק בכ-4.5 מיליון ש"ח נוספים ותעמיד התביעה על כ-8.5 מיליון ש"ח.

יש לתת הדעת לכך שתביעות אלו עלולות להתיישן בתוך כשנה מהיום באם בעלי הבתים לשימור לא יגישו אותן במועד.

בסופו של יום, לאור חשיבות הנושא והעובדה שהשמאים המכריעים חלוקים בדעתם, סביר שהעניין יובא להכרעת ועדת הערר ובתי המשפט.