שימוש חורג להיתר אינו כרוך בתשלום היטל השבחה

 

הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי מקרקעין).

23/03/2011

פורסם באתר גלובס ביום 28.3.2011
השבחה בגין שימוש חורג ממרפאות למגורי חייליםמבנה ברחוב הרא"ה 8 - רמת גן
טיעוןשמאי הועדהשמאי הבעליםשמאית מכריעה
שמאיכ-2,600,000 ש"חכ-25,000 ש"חכ-206,000 ₪
משפטיאין לשמאי המכריע סמכות לדון בטיעון משפטיאין השבחהאין השבחה

 

בחוק התכנון והבניה נקבע כי שימוש בנכס יעשה בהתאם לרשימת תכליות המפורטות בתב"ע שחלה עליו. באופן זה, בנכס שייעודו מגורים יעשה שימוש למגורים וכל שימוש אחר, שאיננו מופיע ברשימת התכליות, אסור. בנוסף נקבע בחוק הליך המאפשר שימוש שונה מזה המותר, הידוע כ"שימוש חורג". ההליך מחייב פרסום, דיון בהתנגדויות ואף נקבעו קריטריונים לאישור "שימוש חורג", בין היתר, מידת החריגה, פגיעה בסביבה ועוד. קיימים יעודי קרקע אשר רשימת התכליות המותרות בהם רבה ומגוונת, כך לדוגמא יש אזורים בהם מותרים בנייני מגורים או משרדים. אולם במידה ונבנה בפועל בניין ליעוד מסויים שנקבע בהיתר הרי ששינוי השימוש, גם אם הותר בתב"ע, מחייב הליך "שימוש חורג להיתר".

בחוק התכנון והבניה קיימת התייחסות מפורשת לגביית היטל השבחה בגין אישור "שימוש חורג". החוק איננו מתייחס מפורשות ל"שימוש חורג להיתר", שכפי שהבהרנו, מאפשר שימוש המותר בהתאם לתב"ע.

לגבי שימוש חורג מתב"ע, קיימת תמימות דעים שיש לחייב בהיטל השבחה ואולם לגבי שימוש חורג מהיתר, קיימת מחלוקת ואף קיימים פסקי דין סותרים בעניין.

הסוגיה הובאה לדיון בפני השמאית המכריעה, שושי שרביט שפירא, שדנה בשימוש חורג המבוקש ל"מגורי חיילים של האגודה למען החייל". שימוש זה, תואם לשימושים הקבועים בתב"ע שחלה על המקום ולפיכך, הבקשה מתייחסת לשימוש חורג מהיתר.

השמאית המכריעה קבעה כי מתן היתר בניה לשימוש אחד מתוך השימושים המותרים על פי התב"ע שבתוקף, כמוהו כניצול חלקי של הזכויות המותרות. מכאן שבמידה והמקרקעין נרכשו לאחר שאושרה תב"ע המתירה את השימוש המבוקש, הרי שהבעלים רכשו את הנכס לרבות מגוון השימושים המותרים בו. לפיכך גבית היטל בגין שימוש התואם לתב"ע, כמוהו כתשלום "כפל היטל". לאור זאת קבעה השמאית כי לא יחול היטל השבחה בגין אישור "שימוש חורג להיתר".

יצויין, כי החלטה זו תואמת החלטת ועדת ערר אשר ניתנה לאחרונה ולפיה, אין לסרב לבקשה לשימוש חורג להיתר אלא מטעמים מיוחדים. מכאן שהליך זה למעשה הינו טכני בלבד וממילא אין עימו עליית שווי. מנגד, החלטה זו סותרת הכרעת שמאי מכריע אחר שניתנה בעבר ונסקרה במדור זה.

מכל מקום, השמאית המכריעה טרחה ובחנה את גובה ההשבחה למקרה שהטענה העקרונית תידחה והפחיתה ההשבחה בלמעלה מ-90% מהדרישה.