הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי מקרקעין).

06/04/2011

פורסם באתר גלובס ביום 10.4.2011

לועדה המקומית ראשון לציון הוגשה בקשה לשינויים בנכס המצוי בהליכי בניה. במסגרת זו, ביקשו בעלי הנכס, בין השאר, להגדיר שטחים עיקריים בדירות כשטחי שירות. השינוי הינו תולדה של הגדלת שטחי הממ"דים בתקנות, כך שלמעשה לכל יח"ד נוסף שטח של 4.5 מ"ר ונוצר עודף של שטח עיקרי שאפשר הקמת שלוש יח"ד נוספות.

כאן המקום להעיר, כי על פי חוק לא ניתן לגבות היטל השבחה כתוצאה מאישור תקנות, להבדיל מתוכנית. כמו כן, בחוק התכנון והבניה נקבע פטור מפורש מהיטל השבחה לגבי ממ"דים.

שמאית הבעלים טענה, ששטחי השירות בבקשה נשוא הדיון, הינם מכוח תב"עות שבתוקף ולא רק שאין חריגה מזכויות הבניה המוקנות, לדעתה נוצלו פחות זכויות מאלו האפשריות בתב"ע. כל שנעשה, הינו המרת שטחים ולא תוספת שטחים המחייבת היטל.

מנגד, שמאי הועדה סברו כי יש לחייב את הבעלים גם בגין תוספת שטחי שירות דירתיים וטענו כי היזם היה מודע לכך והתחייב מראש לשלם היטל בגין רכיב זה. כראיה לכך, הועדה הציגה מסמך שכותרתו "כתב הצהרה והתחייבות לתשלום היטל השבחה", לפיו היזם התחייב לשלם היטל השבחה עבור אישור בניית שטחי שירות בתוך הדירות.

במהלך הדיון, ביקש השמאי המכריע תמיר שדה לקבל הסבר לבסיס החיוב בהיטל השבחה בגין רכיב זה, למרות שלא פורסמה בגינו הקלה. השמאי המכריע דחה את דרישת הועדה, תוך שהוא רומז שהיא אינה חוקית, ובלשונו "טענה זו יפה שלא הייתה עולה בפני, אך משנעשה כך להלן התייחסותי. ניתן לגבות היטל השבחה עפ"י הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, והמנדט שניתן לי כשמאי מכריע הינו במסגרת זו ותו לא. חתימת המבקש על המסמך האמור וחובתו לשלם בגין כך היטל השבחה, ככל שקיימת, הינה שאלה משפטית שאין להביאה לפתחי. מחובתי לבחון את ההשבחה בנכס הנדון, ככל שקיימת, אך ורק בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק, וכך אעשה".

בסופו של יום קבע השמאי המכריע, כי על רכיב זה אין מקום לשלם היטל השבחה ואולם מאחר שנתבקשה הקלה לניצול שטחים אלו לבניית יח"ד נוספות, נקבעה השבחה לתוספת יח"ד ורכיבים נוספים שעבורם ביקשו הקלה.