במגזר הערבי מה שקובע הוא לא אחוזי הבניה אלא היעוד

הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

01/06/2011

פורסם באתר גלובס ביום 12.6.2011

בקשה לבניית מבנה חדש בן 3 קומות למכללה ומשרדים גררה בעקבותיה דרישת היטל השבחה בישוב סח'נין.

המתחם נשוא הדיון היה שטח חקלאי בהתאם לתכנית מנדטורית משנת 1946, כאשר בהתאם לתכנית מחוזית שאושרה בשנת 2007 נכלל בתחום ישוב עירוני. התכנית המשביחה, שאושרה בשנת 2008 סיווגה השטח כיעוד משולב למסחר ומוסד ציבורי ודרך.

אגב הדיון בחישוב ההשבחה נחשפו נוהגים ומחירים במגזר הערבי.

הצדדים היו חלוקים בנושאים שונים ואולם מצאנו חשיבות מיוחדת לעובדה ששלושת השמאים, כולל השמאית המכריעה - נורית ג'רבי, העריכו קרקע חקלאית בישוב סח'נין, על בסיס כ-100,000$ לדונם. שכן ברור מאליו ששווי זה כולל פוטנציאל וציפיות שאינן קשורות לתכונות חקלאיות טהורות של הקרקע. לעניין השווי החדש כקרקע למוסד ציבורי, ראוי לציין את הבהרת שמאי הבעלים, לפיה "במגזר הערבי מה שקובע הוא לא אחוזי הבניה אלא הייעוד". גם השמאית המכריעה לא התייחסה להיקף זכויות הבניה וניתחה השווי על בסיס מ"ר קרקע מבלי לנתח כלל את היקף הבינוי המותר (245% בניה עיקרי). למרות זאת, בבדיקת עסקאות מצאה השמאית שהנתונים המדווחים למס שבח מצביעים על העדר ביטוי בשווי גם לייעוד הקרקע, כך שערכי הקרקע מצביעים על שווי גבוה יותר בקרקע חקלאית בהשוואה לקרקע למגורים מסחר ותעשיה. תוצאה זו, כתבה השמאית המכריעה, "אינה סבירה בעיני". כדי לבחון את הסוגיה לעומק, פנתה ג'רבי לשמאי הבעלים בבקשה כי זה יעביר לעיונה את המערכת החוזית הקשורה לנכס ובכלל זה את חוזה ההתקשרות בין המכללה לבעל הקרקע. משלא נענתה בקשה זו, בצר לה, נאלצה השמאית המכריעה לבחון את שווי הנכס במצב חדש בהסתמך על נתונים שלא מאזור הנכס.

בשומתה מתייחסת השמאית לשיטות השונות בהערכת קרקע למבני ציבור. בין השאר, אוזכרו הקווים המנחים שנערכו על ידי השמאי הממשלתי ומחקר "דלפי" שנערך בלשכת השמאים בשנת 2002, המהווה טכניקה להפקת חוות דעת ממצה, מקבוצת מומחים בתחום. מובן כי גישת השומה העדיפה הינה ההשוואה הישירה ואולם זו כמעט ואינה ישימה, לאור מיעוט עסקאות. יש להניח, כי במקרה שבעל הקרקע היה חושף את חוזה ההתקשרות עם המכללה, ניתן היה לחלץ את שווי הקרקע.

בהחלטתה אימצה השמאית המכריעה את שומת הוועדה לעניין שווי חדש כל זאת תוך שהיא נסמכת על נתוני עסקאות במכללות צפת, באר שבע ובמכללת יפו לאומניות. בנוסף, לא קבלה השמאית המכריעה את טענות שמאי הבעלים כי יש לקזז עלויות בנית חניון, על אף שהסכימה כי לא צפויות הכנסות משמעותיות מבנייתו. בהסבר כתבה השמאית שבתחשיבה מגולמות עלויות עודפות לחניה ואולם בשומה לא פורטו תחשיבים ולפיכך לא ניתן לנתח לעומק המשמעויות של החלטה זו.

בסופו של יום, נשארת פתוחה השאלה האם כשעסקאות באזור מצביעות על כך שאין עליית שווי, סביר לקבוע השבחה בסח'נין, בהסתמך על עסקאות בצפת, באר שבע ותל אביב.