הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

11/07/2011

פורסם באתר גלובס ביום 17.7.2011

סיפורנו הפעם לא נסוב על נקודה עקרונית בה נפסקה הלכה חדשה ואולם, מדובר במקרה יוצא דופן, שבו כתוצאה מערעור על חיוב מצא עצמו המערער עם שומה של מאות אלפי שקלים מעבר לדרישה המקורית.

חיובי היטלי השבחה מוסדרים כיום לפי הליך שנקבע בתיקון 84 לחוק התכנון והבניה.

בעוד שבעבר ניתן היה להגיע להסכמות בין שמאי הועדה לבעלים, הרי שכיום פרשנות הרשויות הינה שהחוק אינו מאפשר הסכמות ולפיכך כל ערעור מופנה לדיון בפני שמאי מכריע ששומתו קובעת. השמאי המכריע בוחן הנתונים באופן אובייקטיבי, שומע את טיעוני הצדדים, אינו מחויב לקבל את עמדת מי מהצדדים ויכול להסתמך על נתונים שאסף באופן עצמאי. השמאי גם אינו מוגבל בקביעת סכום בטווח המחלוקת. כאן המקום להעיר כי במקרה שבו גילה שמאי מכריע נתון שלא היה ידוע לצדדים ויש לו השפעה על ההכרעה, על השמאי לאפשר לצדדים להתייחס לנתון החדש.

במקרה הנדון, בעל וילה מפוארת במערב רמת השרון (רחוב ז'בוטינסקי 16) ביקש לברר, לפני שהעמיד ביתו למכירה, את גובה היטל השבחה שיהיה עליו לשלם בעת מכירת הנכס. מדובר על בית מגורים בן כ-270 מ"ר בנויים על מגרש בשטח כדונם.

הועדה המקומית הוציאה שומה המעריכה את ההשבחה, בערכי היום בכ- 915,000 ₪.

בעל הנכס פנה לשמאי מטעמו שהכין שומה אחרת ואמד את ההשבחה בכ- 135,000 ₪ בלבד.

לאחר דיון שנערך אצל השמאית המכריעה נורית ג'רבי קבעה זו, כי ההשבחה הנכונה מגיעה
לכ- 1,370,000 ₪. למעלה מ- 450,000 ₪ מעבר לסכום הדרישה המקורי.

בחינה מדוקדקת של ההחלטה מראה, כי למרות התוצאה הכללית הרי שבנקודה אחת קיבלה השמאית את עמדת בעל הקרקע וזאת בנוגע להשבחה הנובעת מתכנית משנת 1980 אשר התירה בניית מרתפים ומצאה שלאור מגבלות שהטילה התוכנית אין לגבות היטל השבחה בגין תכנית זו.

עם זאת, לגבי תוכניות מאוחרות יותר שהתירו לבנות עליית גג, פרגולה, בריכת שחיה ושטחי בניה נוספים, קבעה השמאית שההשבחה גבוהה באופן ניכר מהדרישה.

תיקון 84 לחוק יצר מצב שבו בעלי קרקע צריכים לבחון היטב הנתונים לפני קבלת החלטה על ערעור. הנטייה לערער על כל סכום מתוך הנחה שבכל מקרה ניתן להפחית מהשומה הינה נחלת העבר. עם זאת בהחלט כדאי לבחון בעין מקצועית ואחראית את דרישת הועדה שכן מוכרים מקרים רבים בהם ניתן להפחית הדרישה באופן מהותי.

ולסיום ראוי להעיר כי למרות שההכרעה קבעה שעל הבעלים לשלם מאות אלפי שקלים מעבר לדרישת הועדה, קיימת שאלה עקרונית, האם יש לועדה סמכות לגבות היטל מעבר לסכום שאותו ביקשה בשובר המקורי.