שמאי מכריע לפי תיקון 84
מצב פיזי נאות של הבית גרר הפחתה משמעותית בהיטל השבחה
הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי מקרקעין).
19/08/2009
פורסם באתר גלובס ביום 23.8.2009
| השבחה למועד הקובע לתכנית | ||||
| תאריך קובע | שומת הועדה | שומת הבעלים | הכרעה | |
| רש/443 - תוספת מרפסות וסגירתן | 7.3.80 | 20,700 ש"י | אין השבחה | 4,152 ש"י |
| רש/521/א - בניה בחלל הגג | 13.3.87 | 21,000 ₪ | אין השבחה | 1,510 ₪ |
| רש/679 - בריכות שחיה, מחסנים, פרגולות ומרתפים | 11.2.94 | 27,000 ₪ | אין השבחה | 22,200 ₪ |
| רש/754 - הגדלת זכויות ל-60% בניה | 26.7.99 | 220,000 ₪ | 37,696 ₪ | 68,600 ₪ |
ההחלטה עוסקת בהשבחה עקב אישור רצף תכניות ברמת השרון ומימוש זכויות על דרך מכירת הנכס.
מדובר בקוטג' טורי, בשטח כ-170 מ"ר, השני מבין חמישה, הבנויים בקיר משותף על מגרש ברחוב למרחב 12 ברמת השרון, אחד הרחובות היוקרתיים שבמערב היישוב. הנכס נמכר ב-3.3.09 תמורת 2,700,000 ₪.
שמאית הוועדה העריכה שהתכניות השביחו את הנכס בכך שהוסיפו זכויות להקמת מרפסות וסגירתן, חדר בחלל הגג, מחסנים, פרגולות ומרתפים. בנוסף הורחבו זכויות הבניה לכדי 60% משטח המגרש.
שמאית הבעלים טענה כי הזכות לבניית וסגירת מרפסות הינה זעירה ובשל כך אינה משפיעה על שווי הנכס, תוספת הבניה בחלל הגג אינה משביחה בשל הוצאות התאמה הכרוכות במימוש הבניה. בניית מחסנים תותר רק במידה שלא יבנה מרתף וזה הותרה בנייתו כבר במצב קודם, לפי תכנית המתאר. הגדלת הזכויות ל-60% כרוכה במגבלות שונות שיש לקזזן מההשבחה.
השמאי המכריע רן וירניק פסק בכל הנקודות השנויות במחלוקת וקבע, בין השאר, כי בניית מרתפים הותרה כבר במצב קודם על פי תכנית המתאר, לפיכך לא חלה השבחה בגין רכיב זה. בנוסף נקבע על ידו, כי במקרה זה שבו קיים בית במצב פיזי טוב שעבר שיפוץ לאחרונה, בעת חישוב שווי הזכויות שהתווספו, יש להביא בחשבון דחיה של עשרות שנים עד לגמר החיים הכלכליים של המבנה. החידוש במקרה זה הינו שההחלטה בנוגע לדחייה מתייחסת גם לגבי אותם רכיבים שניתן לנצל במסגרת המבנה הקיים.
כנגזרת מהחלטת השמאי, הופחתה ההשבחה בערכי אוגוסט 2009, בכ-340,000 ₪. קביעה זו משמעותה הפחתה של כ-70% מההיטל הנדרש.