קיזוז הוצאות התאמה בשימוש חורג

הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי מקרקעין).

13/09/2009

פורסם באתר גלובס ביום 13.9.2009

ההחלטה הנוכחית עוסקת בהשבחה הנובעת מאישור לשימוש חורג מתעשיה למועדון ומסעדה, לתקופה של כ-5 שנים, בנכס שהושכר לתקופה ארוכה יותר (9 שנים). הנכס מצוי בקומה העליונה שברחוב החרש 8, מתחם המסגר בתל אביב.


בעת הסבת שטח תעשייתי לשימוש כדוגמת מסעדה, יש לבצע בו התאמות מבניות. סוגיה מרכזית בהחלטה נגעה לפריסת עלויות ההתאמה. בעוד ששמאי הבעלים ביקש להפחית את מלוא העלויות מההשבחה, הפחית שמאי הוועדה את העלויות רק באופן חלקי לפי התקופה המאושרת לשימוש. השמאי המכריע רן ורניק, בהתבססו על פסק דין דומה, קבע כי יש לפרוס את עלויות ההתאמה עד לסיום חוזה השכירות ולהביא בחשבון עלות יחסית לתקופת השימוש החורג הנוכחי, דהיינו כ-5 שנים. כתוצאה מכך בפועל קוזזו מההשבחה רק כ-55% מעלויות ההתאמה. בשומה צויין כי במידה ויתבקש שימוש חורג נוסף בעתיד, יש לבצע הפחתה נוספת של עלויות התאמה.
החלטה זו של השמאי המכריע מעלה לדיון את השאלות הבאות:
.1. היה ולא יוארך השימוש החורג, האם סביר שכמחצית מהוצאות ההתאמה לא יובאו בחשבון כלל? יצויין כי בהתאם לעקרונות שקבע השמאי המכריע, לו חוזה השכירות היה מוגבל לכ-5 שנים בלבד, היתה מתקבלת תוצאה לפיה אין השבחה.
.2. מה דין הוצאות התאמה לשם החזרת המצב לקדמותו?
סוגיה נוספת שנדונה בהחלטה היתה שאלת ההתחשבות בצורך לשכור 68 מקומות חניה בחניון סמוך. השמאי המכריע קבע כי אין להפחית רכיב זה מההשבחה, בין השאר, מאחר והוא לא היה חלק מתנאי ההיתר.
לגופו של מקרה, מההיטל המבוקש הופחתו כשני שלישים ונקבע כי הנישום ישלם היטל השבחה של 42,500 ש"ח במקום 128,210 ש"ח שנדרשו על ידי הועדה.