תכנית המתירה בניית חדרי יציאה לא משביחה כשהזכויות משותפות ולא מוצמדות

הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

01/10/2009

44,551 ₪446 ₪אין השבחה
תיקון 4 ד'-מתיר הרחבת חדרי היציאה לכדי 23 מ"ר.(1986)
תיקון 10 א'- מאפשר בניית פרגולה בסמוך לחדרי היציאה (1994)9,154 ₪אין השבחהאין השבחה
תמ"א 38-מאפשרת בניית קומה נוספת בתנאי חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה (2005)76,981 ₪ (10%) *אין השבחה10,639 ₪ (5%) *
תיקון 23-מאפשר להגדיל את חדרי היציאה לגג ל-40 מ"ר. (2008)278,080 ₪166,580 ₪כ-180,522 ₪

* מתייחס לדרישה לתשלום.

 

ההחלטה עוסקת בהשבחה הנובעת מאישור תכניות בנין ערים מתאריות בחולון ,אשר אפשרו בניית חדרי יציאה לגג וכן בהשבחה הנובעת מאישור תוכנית המתאר הארצית מס 38 שעניינה עידוד חיזוק בפני רעידות אדמה.

מדובר על מבנה מגורים במרכז העיר חולון אשר דייריו,16 במספר, התקשרו בהסכם עם קבלן לפיו בתמורה לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה,שיפוצו והוספת מעלית,יקבל הקבלן את הזכות לבנות 4 דירות (כולל 4 חניות).

לעניין ההשבחה הנובעת מהאפשרות לבניית חדרי יציאה לגג,קבעה השמאית המכריעה,דורית פריאל ,כי לגבי תכניות הגגות (תוכניות שאפשרו לבנות חדרי יציאה לגג מהדירות העליונות)לא חלה השבחה כלל שכן שטח הגג העליון הווה רכוש משותף ועל מנת לממש הבניה היה על בעלי הדירות להגיע להסכמות חוזיות עם דיירים בבניין. קביעה זו אומצה לגבי תכניות שאושרו בשנים1982,1986,1994 לגביהם נקבע כי לא תחול חובת תשלום היטל השבחה. באופן תמוה לגבי התכנית שאישרה הרחבת חדר היציאה לגג מ-23 מ"ר ל 40 מ"ר,תכנית שאושרה בשנת 2008, קבעה השמאית המכריעה כי קיימת השבחה ולא התייחסה כלל למצב המשפטי שלא השתנה ואשר בעטיו קבעה פטור לגבי התכניות הקודמות....

לעניין תכנית מתאר ארצית מס' 38 (עידוד חיזוק מבנים כנגד רעידת אדמה) נטען כנגד שומת הוועדה כי יש להתחשב בעלויות התאמה בשיעור העולה על ההשבחה ולפיכך אין השבחה.השמאית המכריעה קיבלה את הטיעון רק בחלקו וקבעה כי יש לייחס להשבחה רק את העלויות הנגזרות באופן ישיר לחבויות לחיזוק המבנה.סה"כ העלויות שהובאו בחשבון הגיעו לכ-650,000 ₪,ההשבחה שהתקבלה בניכוי העלויות הגיעה לכ-212,000 ₪ וממנה נגזר היטל בשיעור 5% בלבד (10,639 ₪)בהתאם להוראות החוק.

הערה-לפי הוראות החוק לא תחול חובת תשלום בגין השבחה הנגזרת מהוראות תוכנית מתאר ארצית. אמנם במקרה של תכנית ארצית העוסקת בתחנות תדלוק חייב בית המשפט, בנסיבות מסוימות,לשלם היטל השבחה גם מתכנית ארצית,ואולם טענה זו לא נטענה כלל ולפיכך לא נדונה הסוגיה המעניינת הזו בהליך זה.