שמאי מכריע לפי תיקון 84

בדברי ההסבר שפורסמו עם הצעת חוק התכנון והבניה (תיקון 84), תואר המצב שקדם לחוק כדלקמן: ".. בד בבד עם תפקידו כשמאי מכריע, ממשיך השמאי גם בפעילות השגרתית של משרדו, דבר אשר עשוי להוביל לניגוד עניינים, גם אם הצדדים להליך מסכימים ומודעים לכך. לא זו אף זו,לעיתים עשוי להתברר כי השמאי המכריע ערך שומות בעבור מי מהצדדים בעבר ... וכיוצא באלהניגודי עניינים המובנים בעצם קיומו של מנגנון זה" (ההדגשה אינה במקור). תיקון 84 לחוק שנכנס לתוקפו לפני כחצי שנה, קבע רשימת שמאים מכריעים שיעסקו רק כשמאים מכריעים, כך סבר המחוקק, יתרפא הליקוי.

דא עקא שהשמאים שמונו עסקו בפרקטיקה פרטית שנים רבות עוד קודם מינוים ובמסגרת עבודתם ערכו חוות דעת מקצועיות ויצגו גופים וצדדים שונים. לכאורה נקבעו בחוק הוראות ברורות האוסרות ניגוד עניינים ואולם, כך מסתבר, אין מניעה שימונה שמאי מכריע, אשר ייצג ועדה מקומית במשך שנים רבות ויחליט בעניין שבין אותה רשות לבעלי קרקע.

שומה מכרעת שניתנה באחת משכונותיה הצפון-מזרחיות של תל אביב מאפשרת הצצה לנבכי שיקוליו של שמאי שיצג משך שנים את הרשות המקומית וכעת נדרש להכריע בנושאים שבהם כבר נתן דעתו בעבר כשמאי הוועדה.

מדובר על השבחה הנובעת מתכנית מפורטת, אשר קבעה זכויות לבניית מבנים צמודי קרקע, בעוד שבמצב קודם יועד השטח לבניה למגורים בכפוף להכנת תוכנית לאיחוד וחלוקה מחדש. בנוסף אושרו הקלות בבינוי ושינויים בתכניות מרתפים ועליות גג. יצוין כי לא קיימת בפועל התיישנות על עמדות שנקבעו בעבר, שכן החוק במתכונתו כיום, מחייב את השמאי לערוך שומתו למועד אישור התכנית ומכאן שגם שומה שנערכה לפני ארבע שנים עבור תכנית המרתפים של תל אביב רלוונטית בעת שהשמאי עורך שומה כיום, שהרי מדובר על אותה התוכנית ואותם המועדים.

ברוב הגינותו מציין השמאי המכריע בשומתו מפורשות "..ערכתי בעבר שומות רבות בשכונות הצפון-מזרחיות של תל- אביב..."

השמאי שהיה ער לכך שבעבר ערך שומות עבור אחד הצדדים לא פסל עצמו מטיפול בתיק. נראה כי חוות הדעת שנתן השמאי עבור אחד מהצדדים העסיקה אותו במהלך כתיבת השומה. כך מציין השמאי מפורשות, במעיין התנצלות משתמעת כי "...בשומות קודמות שערכתי, הערכתי שווי מ"ר במרתף לפי תכנית ע' במקדם 0.4, ולפי תכנית ע/1 במקדם 0.6... במקרה זה, דעתי כדעתו של שמאי המשיב (הועדה המקומית - הערת הח"מ). מקדם שווי של 0.2 משקף בצורה נאמנה וראויה את השינויים ..."

את הפער שבין חוות דעת השמאי בהיותו מייצג צד לבין שומתו הנוכחית, ייתכן שניתן להסביר בדברי כבוד השופט העליון בדימוס אור בפס"ד בעניין עיזבון המנוח חיים היימן ז"ל נגד הוועדה המקומית הדרים שכתב כי "מנימוקים כאלה ואחרים שומות השמאים מטעם הצדדים נוטות בצורה ברורה לכדאיות הצד שבעבורו ניתנה חוות-הדעת...".

נשאלת איפה השאלה האם אכן ראוי ששמאי אשר ייצג בעבר צד לדיון ואין זה משנה אם מדובר בועדה או בבעל קרקע, יישב כשמאי מכריע, כאשר יש לזכור שלפי תיקון 84 זהות השמאי נכפית על הצדדים.

מבלי לקבוע עמדה, נפלה במקרה זה הזדמנות השוואתית נדירה. בגין אותה תכנית משביחה הוצאה שומת וועדה אחת הכוללת חלקות רבות. בנוסף לשומה הנדונה שהתבררה לפי ההליכים בתיקון 84, נדון אותו עניין (חלקות אחרות) בפני שני שמאים מכריעים אחרים. שמאים אלו נבחרו לפי ההליך הקודם בהסכמת שני הצדדים ושלא בדומה לשמאי המכריע בתיק הנדון, לא ערכו בעבר שומות מטעם אחד הצדדים באזור הנתון (למען הגילוי הנאות ראוי לציין כי הבעלים בשומות הנ"ל יוצגו ע"י הח"מ).

בדקנו התוצאות לגבי ההשבחה הנובעת מאישור התכנית המפורטת, תכנית המרתפים ותכנית היציאות לגגות (תכנית הבינוי המאשרת הקלות הינה ייחודית) ומצאנו כי למרות שבתיק הנדון קיבל השמאי המכריע את טענות הוועדה ופסק כמעט באופן מלא לפי דרישתה, הרי שהשמאים המכריעים שדנו בתיקים הדומים הוציאו פסיקות ארוכות ומנומקות (הצדדים לא ערערו על ההחלטות) והפחיתו הדרישה באופן ניכר כדלקמן:

*השבחה ליח"ד משתנה לפי מיקום

סוגיית ניגוד העניינים טרם נדונה בבתי המשפט. קיימת גישה הגורסת כי הכנת שומה בנושא דומה לאחד הצדדים אין כלל משום ניגוד עניינים ואולם לדעתנו לא ירחק היום ויהיה על מועצת השמאים לקבוע קריטריונים שקופים וציבוריים ולהציב רף גבוה של חוסר תלות בחוות דעת קודמות שניתנו ע"י השמאים המכריעים במשרדם הפרטי. כללים קשוחים ובלתי מתפשרים יעניקו להליך את האמון הנדרש.

בכל מקרה עד שיתברר העניין, קיימת שאלה בדבר חובתו של שמאי מכריע לדווח לצדדים על שומות רלבנטיות שערך בעבר לאחד מהם ולאפשר התייחסות הצד שכנגד.

---