שמאי מכריע אינו מסלול עוקף לועדת ערר

הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל).

03/01/2010

פורסם באתר גלובס ביום 3.1.2010

רחוב בני בנימין נתניה (2008)
השבחה
שמאי הועדהשמאי הבעליםשמאי מכריע
תוספת שטחי שירותכ-2,000,000 ש"ח0 *כ-1,550,000 ש"ח
קומת עמודים גבוההכ-110,000 ש"ח0 *אין השבחה
הבלטת מרפסות, ביטול נסיגותוחריגה מקווי בניןכ-145,000 ש"ח0 *כ-130,000 ש"ח

 

* כטענה חלופית נטענה השבחה בסך כ-170,000 ₪ עבור כל ההקלות.

 

מגרש המצוי בנתניה חויב בהיטל השבחה, בגין אישור היתר הכולל הקלות שאחת מהן התייחסה לתוספת שטחי שירות.

בעניין הקלה זו טען שמאי הבעלים, כי ניתן היה לבנות את שטחי השירות שאושרו כהקלה, ללא צורך בהליך זה וזאת מתוקף הוראות תכנית שחלה על הנכס ועל פי תקנות התכנון והבניה.

בנוסף הביא השמאי דוגמאות לתוכניות אחרות בנתניה שבהן הועדה מאשרת כדרך שגרה תוספת שטחי שירות, ללא הקלות וללא חיוב בהיטל השבחה. בכל מקרה לדעתו מצב קודם כלל פוטנציאל ממשי לאישור שטחי שירות ויש להביא זאת בחשבון בתחשיבי השומה.

מנגד טען שמאי הועדה, כי לא ניתן היה לקבל שטחי שירות ללא אישור הקלה. לדעתו מדובר בשטחי שירות ששוויים חורג בהרבה משווי שטחי שירות רגילים, שכן תוספת השטחים מאפשרת לבנות באופן מיידי בנין על פי התכנית שבתוקף, תוך ביצוע הכנות לתוספת בניה עתידית.

השמאי המכריע, אמנון נזרי, החליט שלא לדון בטיעוני שמאי הבעלים. לדעתו דיון בטיעון זה במסגרת השומה המכרעת יהווה למעשה "דרך עוקפת" לועדת ערר. הבעלים אינו יכול לאחוז את המקל משני קצותיו, מצד אחד להסכים לדרך הרישוי שקבעה הועדה המקומית ומאידך לטעון לאחר מעשה כי דרך זו אינה חוקית.

השמאי הדגיש שהחלטתו אינה כוללת הבעת דיעה לגופם של הטיעונים.

לכאורה בעלי הקרקע בדילמה. מצד אחד הגשת ערר על החלטת הועדה המקומית קודם לקבלת ההיתר, יתכן שתפטור אותם מהקלה ובעקבות זאת גם מהיטל השבחה. מצד שני התמשכות הליכי הערעור ועלויות המימון שכרוכות בכך יכולות לאיין את כל הרווח מביטול היטל ההשבחה ועל כך נאמר "יצא שכרו בהפסדו". אלא שלא היא! תיקון 84 מאפשר לבעלים לבחור בהליך הערר מבין שני הליכים מקבילים. דרך אחת הינה פניה למינוי שמאי מכריע. במקרה זה אין זה מסמכותו לדון בטיעונים משפטיים ועליו להכריע רק במחלוקות שמאיות. ואולם לבעלים עומדת הפרורגטיבה לפנות בערר לועדת הערר שבסמכותה לדון בטיעונים משפטיים. בנושא דומה שהגיע לבית המשפט המחוזי, היכן שפורסמה הקלה ללא צורך, נקבע כי לא קמה לועדה כל עילה שבדין, לחיובם של הבעלים בהיטל השבחה.