שמאי מכריע לפי תיקון 84 - פטור באזור שיקום למגורים בלבד
הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל (חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל נציג לשכת השמאים במועצת השמאים, בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל).
16/06/2010
פורסם באתר גלובס ביום 21.8.2010
| מגרש "קולנוע אורן" שדרות יצחק רגר 186,שכונה ד' באר שבע (שנת 96') | |||
| שווי הזכויות | שמאי הועדה | שמאי הבעלים | שמאי מכריע |
| מצב חדש | כ- 5,390,000 ₪ | כ-1,730,000 ₪ | כ-7,190,000 ₪ |
| מצב קודם | כ-1,590,000 ₪ | כ-1,680,000 ₪ | כ-4,200,000 ₪ |
| השבחה | כ-3,800,000 ₪ | כ- 50,000 ₪לחילופין פטור | כ-2,990,000 ₪אושר פטור* |
* ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז דרום בערר בש-86121/09 הפכה ההחלטה וביטלה הפטור.
מגרש בשטח כדונם וחצי בשכונה ד' בבאר שבע ועליו בנוי מבנה הידוע כ"מרכז אורן" יועד לאזור מסחרי בהתאם לתכנית משנת 1982.
בשנת 1996 במסגרת תכנית רחבת היקף, שמטרתה לתכנן מחדש את האזור כולו, שונה יעוד המגרש ל"אזור מגורים מיוחד משולב במסחר".
בעקבות מכירת הקולנוע המהווה יחידה במרכז המסחרי, חוייבו הבעלים בתשלום היטל בגין ההשבחה הנובעת מאישור התכנית.
השומה המכרעת שנערכה ע"י השמאי מנחם מלוכנא עסקה בטענות בעניין השווי, ניתוח עסקאות והפחתות בגין אי ניצול שטחי שירות ובניית חניות. התוצאות אליהן הגיע השמאי המכריע בכל אחד ממצבי התכנון גבוהות משמעותית משומות הצדדים (כפי שניתן להבחין בטבלה). עם זאת, ההשבחה שנקבעה נמוכה בכ-20% מהדרישה המקורית.
טענה חלופית שנטענה ע"י שמאי הבעלים עניינה "פטור לאזור שיקום".
מאחר שבמועד הקובע השכונה הייתה תחת הכרזה של שיקום, ניטען שעל פי החוק יש לפטור הבעלים מחובת תשלום ההיטל.
בחוק נקבע כי לא תחול חובת תשלום היטל בשל 'השבחה במקרקעין למגורים' המצויים באזור שהוכרז כשכונת שיקום. השמאי מלוכנא קבע כי מדובר בפרויקט מובהק של שיקום שכונות שכל מטרתו לפתור עזובה והזנחה, ולפיכך "לא תחול חובת תשלום היטל השבחה בגין אישור התכנית".
על החלטה זו הגישה הוועדה המקומית ערר לוועדת הערר בראשות עו"ד גלעד הס אשר הפך החלטת השמאי המכריע וקבע כי במקרה זה אין תחולה לפטור וכי הפטור האמור יחול אך ורק על מקרקעין ששימשו למגורים טרם אישור התכנית החדשה.
לעניין זה נציין, כי אין זה מן הנמנע שעל החלטה זו יוגש ערר. לטעמנו, קיימת תרומה מהותית לשיקום במתן פטור ליחידות דיור חדשות שתתווספנה במסגרת תכנית השיקום. תוספת שטחי מגורים מאפשרת החדרת אוכלוסיה חדשה וחזקה ושינוי המרקם הקיים, אין זה מן הנמנע שזו הייתה כוונת המחוקק כאשר קבע פטור למגורים באזורי שיקום. זאת לעומת גישת וועדת הערר אשר מצמצמת בפרשנותה את הוראות החוק ומייחסת הפטור רק לשיפוץ והרחבת דירות קיימות.
בהזדמנות זו ניתנה ע"י וועדת הערר החלטה חשובה לגבי גדר סמכויותיו של השמאי המכריע ונקבע, כי השמאי המכריע מוסמך להחליט בכל המחלוקות הנובעות מהעניין המובא בפניו, שמאיות או משפטיות, ועליו ליתן שומה כוללת המתייחסת לכלל הטענות.