החלטת ועדת ערר בעניין היטלי השבחה ברובע 3 בתל אביב - מאמר ביקורת

"הגדרת הזכויות - זהו עצם העניין"

הכותבים: עדי צביקל, כלכלן ושמאי מקרקעין; חן פרס, עו"ד; רותם רזיאל, עו"ד ושמאית מקרקעין. צביקל שפיגל, חברה כלכלית בע"מ.

13.11.2022

פורסם באתר מקרקעין - מדור מאמרים - עמ' 1, ביום 13.11.2022

א.  מבוא

באוקטובר 2021 פורסם בכתב העת "מקרקעין" מאמרנו בנושא "התחשבות בפוטנציאל מכוח תמ"א 38"[1]. במסגרת המאמר שטחנו את עמדתנו לפיה, יש להתחשב בפוטנציאל שיצרה תמ"א 38 בקביעת שווי המקרקעין במצב קודם לצורך חישוב היטל השבחה, תוך התייחסות לפגמים שנפלו בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בעניין לביא[2], אשר קבע ההפך.
בחלוף כשנה קיבלו ועדות הערר לתכנון ולבנייה שתי הכרעות בסוגיה זו, ביחס לתוכניות מכוח סעיף 23 לתמ"א 38:

ועדת הערר לתכנון ולבנייה מחוז ירושלים, בראשותו של עו"ד בנימין זלמנוביץ', אשר דנה בתוכנית 9988 בירושלים (להלן: "תוכנית רחביה")[3], קבעה כי יש להתחשב בפוטנציאל שיצרה התמ"א במצב קודם (להלן: "החלטת ירושלים")[4]. בהכרעתה זו נתנה גושפנקה למתודה המשפטית אשר הוצגה במאמרנו. 

לעומת זאת, ועדת הערר לתכנון ולבנייה מחוז תל אביב, בראשותה של עו"ד סילביה רביד, אשר דנה בתוכנית תא/3616א[5] בתל אביב (להלן: "תוכנית רובע 3"), קבעה שאין להתחשב בפוטנציאל שיצרה התמ"א במצב קודם (להלן: "החלטת ת"א")[6]. החלטת ת"א התבססה, בין היתר, על פסק הדין בעניין לביא, ועל כן לטעמינו היא לוקה באותם הפגמים אשר פורטו במאמרנו, אך לא רק. 

במאמר זה נעמוד על פגמים מהותיים שנפלו בהחלטת ת"א, שמקורם נעוץ בהגדרת הזכויות בהחלטה, הן במצב הקודם והן במצב החדש.

נעמוד על החובה להכליל בשווי המקרקעין במצב קודם עליית שווי הנגזרת מתמ"א 38.

נדון במבחנים המגדירים מהן "זכויות צפות", אשר בגינן ניתן לגבות היטל השבחה רק עם התגבשות ודאות למימושן, ונבחן אותם ביחס לזכויות בתוכנית רובע 3.

בנוסף, נדון בהסתברות הנמוכה למימוש תוכנית רובע 3, אשר קיבלה ביטוי הן בהוראות התוכנית והן בהליכי תכנונה, ובהשלכותיה על סיווג הזכויות בתוכנית.

 ב.  הנושאים שבמחלוקת

1. תמ"א 38 כחלק ממצב קודם

השאלה, האם יש להתחשב בתמ"א 38 ובמדיניות על פיה במצב קודם, נדונה והוכרעה בשתי החלטות ועדות הערר בענייננו, ולהלן עיקריהן בסוגיה זו:  

(1) החלטת ת"א קבעה[7], כי "אין להתחשב בתמ"א 38 ובמדיניות על פיה במצב הקודם", מאחר שזכויות התמ"א הן "זכויות צפות", היינו שהן אינן קונקרטיות, אינן ודאיות, והן נתונות לשיקול דעת הוועדה המקומית.ועדת הערר קבעה כי מסמך מדיניות התמ"א אמנם צמצם את שיקול הדעת של הוועדה המקומית, אך לא ביטל אותו. על כן, כל עוד לא ניתן היתר מכוח התמ"א, מדובר בציפייה בלבד (בשונה מזכות משפטית) שטרם התגבשה ביחס למקרקעין ספציפיים וטרם הפכה לתוכנית לצורכי היטל השבחה.
עוד קבעה ועדת הערר, כי הערכת שוויין של זכויות התמ"א במצב קודם אינה ניתנת הלכה למעשה למדידה, אף לא בכלים שמאיים. לדידה, נטרול הפוטנציאל במצב קודם מייתר את הצורך להערכות הסתברות בלתי מבוססות ושונות, אשר הופכות את עניין המיסוי לשרירותי למדי, ומקיים את עקרון רציפות המס.
  

(2) החלטת ירושלים קבעה, כי "בהתאם לפסיקה אין לנטרל השפעה כללית של תמ"א 38 משווי מצב קודם".

ועדת הערר אימצה את הלכות בית המשפט העליון בעניין לוסטרניק[8] ודלי דליה[9] לפיהן, ככל ששווי השוק האובייקטיבי של המקרקעין מגלם בתוכו פוטנציאל כלשהו של תמ"א 38, יש להביאו בחשבון. נקבע כי אין להתעלם אפריורית מזכויות שאינן ודאיות, אלא יש להביא בחשבון גם את מידת הוודאות במימושן. 

בנוסף, קבעה ועדת הערר, בהסתמך על ההלכות האמורות, כי בנסיבות בהן תמ"א 38 או תוכנית מכוחה, החלה במצב קודם, היא תוכנית מאושרת עצמאית ונפרדת, שאינה יונקת מהליכי התכנון הכוללים של התוכנית המשביחה במצב החדש, הרי שאין לנטרל את הפוטנציאל שיצרה במצב קודם.

  2. זכויות "מוקנות" מול זכויות "צפות"

הגדרת הזכויות בתוכנית במצב החדש, "מוקנות"/"צפות", הכרחית לצורך קביעת מועד המימוש בו נגבה היטל ההשבחה. להלן תמצית ההחלטות הנדונות לעניין זה:

(1) החלטת ת"א, אשר ניתנה ביחס לתוכנית רובע 3, קבעה כי "התוכנית קובעת זכויות קונקרטיות ואינה תוכנית צפה כתמ"א 38". ועדת הערר קבעה כי המבחן, האם זכות היא זכות "מוקנית" או "צפה", לא נוגע לתנאים למימושה של הזכות אלא לשאלה - אם הזכות מובטחת בהוראות התוכנית או שמא היא מקנה לוועדה המקומית שיקול דעת שלא לתיתה.

נקבע, כי בשונה מתמ"א 38, הזכויות בתוכנית רובע 3 מוגדרות, קונקרטיות ומרכיב שיקול הדעת בה לא מתייחס לעצם הזכויות, אלא לאופן מימושן. לפיכך תוכנית רובע 3 קובעת סל זכויות מוקנה ולא מותנה. לנוכח זאת הגיעה ועדת הערר למסקנה, כי ההשבחה ביחס לתוכנית רובע 3 מתגבשת עם אישורה, ועל כן יש לגבות היטל השבחה במימוש במכר.

עוד קבעה ועדת הערר כי לשיקולים חוץ תכנוניים יינתן מענה במקצוע השמאות באמצעות קביעת מקדמים, כגון מקדמי דחייה, הנקבעים לאור המורכבות שבהוצאת פרויקט בנייה מן הכוח אל הפועל. כך למשל בשל בעלות משותפת וכיו"ב.

 (2) החלטת ירושלים, אשר דנה בתוכנית רחביה, קבעה כי הזכויות בתוכנית הן "זכויות צפות"[10], כמשמעותן בהלכות בית המשפט העליון בעניין אופל קרדן[11] ואליק רון[12].

ועדת הערר עמדה על כך שבית המשפט העליון הגדיר קטגוריה חדשה של זכויות - "זכויות צפות". מאפיינן המרכזי הוא שהן אינן קונקרטיות ואינן ודאיות, בין היתר, בשל שיקול הדעת המסור למוסד תכנון באישורן. התגבשותן מתרחשת לעת הוצאת היתר הבנייה, ורק במועד זה מתגבש האקט התכנוני המחייב בהיטל השבחה.

ועדת הערר הבהירה כי במונח "זכויות צפות" טמונה משמעות לא רק ביחס לזכויות כפי שהוגדרו בהוראות התוכנית, אלא גם ובעיקר ביחס למהותה. תוכנית רחביה היא תוכנית המותירה שיקול דעת לוועדה, אך בבסיסה הבנה שהמימוש יעשה באחוזים מועטים בלבד. הזכויות בתוכנית אינן ודאיות לא רק במובן הצר של הוראות ולשון התוכנית (המותירה שיקול דעת לוועדה), אלא גם במובן הרחב (הסתברות נמוכה למימושן). לקונה מרצון, במועד הקובע, אין ודאות כי ניתן יהיה לממש את הזכויות, וזאת ללא קשר לשיקול הדעת שהשאירה התוכנית למוסד התכנון.

ג.     דיון וביקורת 

  "הגדרת הזכויות - זהו עצם העניין" 

  1. תמ"א 38 - מצב קודם - החלטת תל אביב סותרת הלכות בית משפט עליון

ועדת ערר תל אביב הגיעה למסקנה כי יש לנטרל את הפוטנציאל שיצרה תמ"א 38 במצב הקודם, היות שזכויות התמ"א "צפות", ולא ודאיות.

ההכרעה בהחלטת ת"א מבוססת על מבחן אותו נכנה "מבחן סיווג הזכויות" - כלומר על השאלה - האם הזכות "צפה" (במובן זה שהיא כפופה לשיקול דעת הוועדה) או קונקרטית (שאז, ככלל, לוועדה המקומית אין שיקול דעת אם לאשרה).

בהינתן שהזכויות מכוח התמ"א "צפות" (ועל כך אין חולק), קבעה ועדת הערר תל אביב שמוצדק לנטרלן מהמצב הקודם.

דא-עקא, שבית המשפט העליון קבע מבחן אחר (!) 

בית המשפט העליון בהלכת לוסטרניק[13], הכיר במקרה אחד ויחיד בו מוצדק להתערב בשווי האובייקטיבי של המקרקעין בהליכי היטל השבחה ולנטרל ממנו עליית שווי, והוא כאשר עליית השווי נובעת מההליך התכנוני המשביח. 

בית המשפט העליון התייחס לסוגיית אי הוודאות באישור זכויות וקבע, ברחל בתך הקטנה, כי זו אינה מהווה הצדקה לנטרול. 

מפאת חשיבות הדברים, נביא הדברים בשם אמרם:

"בחוות-דעתו הבהיר השמאי המכריע... הוא הביא בחשבון גורמים אחרים (בלשונו): "תוכניות מאושרות ולא מאושרות שחלו על החלקה (או חלק ממנה) ועל סביבתה; מיקום החלקה בלב אזור של בניה למגורים (חלקה צפופה); אישורים שנתנה הוועדה בעבר לבניה באזור; אי וודאות לגבי זכויות בתב"ע חדשה; שיהוי עד אישור תב"ע חדשה; היטל השבחה צפוי" (ראו סעיף 9.4). חלק מגורמים אלה תורמים מטבע הדברים לעלייה בערך המקרקעין, וכאמור, סבורה המערערת כי בהערכת "השווי הקודם" נכון להתעלם מהם גם אם אינם נובעים מהתוכנית המשביחה. 

להשקפה זו אינני יכול להצטרף. כאמור, הציפייה הכללית לפיתוח מקרקעין היא חלק אינטגרלי מהפוטנציאל הכלכלי שלה... 

כאן המקום להדגיש כי הרחבה של מסגרת הציפיות שיש לגרוע לצורך חישוב ערך הקרקע ערב אישורה של התוכנית המשביחה, כעתירת המערערת, אינה הולמת אף את לשון החוק ותכליתו..."(ההדגשות אינן במקור, הח"מ).

הנה כי כן, לא רק שהחלטת ת"א לא בחנה את המבחן שנקבע בהלכה המחייבת של בית המשפט העליון לעניין נטרול הזכויות, אלא שגם "מבחן סיווג הזכויות", שעליו הושתתה ההכרעה בהחלטת ת"א נדחה על ידו.

התוצאה היא שהשאלה החשובה ביותר, לב ליבת הסוגיה שבמחלוקת, לא נשאלה - האם תמ"א 38 מהווה חלק מההליך התכנוני של תוכנית רובע 3? כפי שנראה להלן, יש להשיב לשאלה זו בשלילה. 

כאשר בוחנים את המאפיינים של כל אחת מהתוכניות הנדונות, בהתאם למבחנים שקבע בית המשפט העליון בעניין האחים עופר הנדסה[14], מגיעים למסקנה כי תמ"א 38 ותוכנית רובע 3 הן שתי תוכניות עצמאיות ונפרדות:

• מטרות התוכניות - אמנם שתי התוכניות חולקות את מטרת החיזוק, אולם תוכנית רובע 3 בעלת מטרות חשובות נוספות. תוכנית רובע 3 נועדה, בין היתר, לעשות סדר בשכבות התכנון וליצור שכבה אחידה. בנוסף מטרתה להטמיע לראשונה באופן סטטוטורי את הכרזת אונסק"ו.
• תחולתן - תוכנית רובע 3 חלה גם על בניינים שהתמ"א אינה חלה עליהם, כמו גם על מגרשים ריקים (!).
• השטח עליו הן חלות - שטח תוכנית רובע 3 שונה מהשטח עליו חלה התמ"א.
• מתכנני התוכניות - אין זהות בין מתכנני תוכנית רובע 3 למתכנני התמ"א.

גורמים אלה ועוד, מובילים למסקנה כי תמ"א 38 אינה מהווה חלק מהליכי התכנון של תוכנית רובע 3.

ולראיה, בערב עיון שהתקיים בנושא החלטות ועדות הערר הנדונות, בספטמבר 2022 בלשכת עורכי הדין, מחוז תל אביב, הבהיר עו"ד עוזי סלמן, יועמ"ש עיריית תל אביב כי:

"תוכנית הרבעים לא נולדה בעטיה של התמ"א, היא תוכנית רוחבית..."[15]

הנה כי כן, היות שתוכנית רובע 3 ותמ"א 38 הן תוכניות נפרדות ואינן מהוות הליך תכנוני אחד, הרי שבהתאם להלכת לוסטרניק אין לנטרל ממצב קודם את הפוטנציאל שיצרה התמ"א, והעובדה שהזכויות בה "צפות" אינה רלוונטית לשאלת הנטרול.

החלטת ת"א לפיה אין להתחשב בתמ"א 38 במצב קודם, וההצדקה שניתנה לה - הצורך בשמירה על עקרון רציפות המס[16], אינן מתיישבות גם עם הלכת בית המשפט העליון בעניין אלינוער רבין[17].

בית המשפט העליון בעניין אלינוער רבין קבע, כי יש להביא בחשבון במצב קודם את עליית השווי הנגזרת מפוטנציאל שיצרה תוכנית מתאר ארצית, שאין בה מסוימות תכנונית, על אף שלא גובים בגינה היטל השבחה.

באותו עניין דובר על קרקע חקלאית אשר לימים אושרה תוכנית מפורטת ששינתה את יעודה למגורים. בין לבין אושרה תמ"א 31 אשר סימנה את החלקה ל"שטח עירוני בנוי". בית המשפט העליון קבע שיש להתחשב בפוטנציאל שיצרה תמ"א 31 במצב הקודם, למרות שאינה קונקרטית או ודאית, ולמרות שלא גובים בגינה היטל השבחה.

יודגש, כי בעניין אלינוער רבין טענה הוועדה המקומית בפני בית המשפט קמא כי "...מאחר שתוכנית המתאר הארצית אינה מהווה מקור לחיוב, אין היא יכולה להוות פרמטר בעל השפעה לצורך חישוב המצב הקודם לתוכנית המשביחה"[18].   

על טיעון זהה לזה מבססת כיום ועדת הערר תל אביב את החלטתה, תוך התעלמות מקביעת בית המשפט קמא שדחה טענה זו, והכרעתו אושרה על ידי בית המשפט העליון בעניין אלינוער רבין.

לסיכום, החלטת ת"א סותרת הלכות מושרשות של בית המשפט העליון. משהוכח שתמ"א 38 במצב הקודם אינה מהווה חלק מהליכי התכנון של תוכנית רובע 3, אין לנטרל את השפעתה על שווי המקרקעין במצב הקודם. 

הגדרת הזכויות, באם הן "מוקנות"/"צפות" ("מבחן סיווג הזכויות"), על בסיסה ניתנה הכרעת ת"א, אינה רלוונטית לשאלת נטרול הזכויות במצב קודם.

העובדה שיש להתחשב במצב קודם בעליית השווי הנגזרת מהוראות תמ"א 38 די בה כדי להגיע למסקנה שבמרבית המקרים תוכנית הרבעים כלל לא משביחה.

2. "זכויות מוקנות צפות"

שאלת סיווג הזכויות אינה נדרשת כאמור לצורך בחינת נטרול הפוטנציאל במצב קודם, אולם היא בעלת חשיבות מכרעת בקביעת מועד המימוש במצב החדש.

אין חולק על קביעת ועדת ערר תל אביב כי מידת הוודאות למימושן של הזכויות בתוכנית רובע 3 נובעת בעיקר ממורכבות משפטית וקניינית, עקב מבנה הבעלויות בבית המשותף.

ועדת הערר בהחלטתה קבעה, כי יש ליתן מענה למורכבות זו באמצעות קביעת מקדמים שמאיים.
דא עקא, שמורכבות המימוש, הנובעת מהצורך בהסכמות השכנים, האינטרסים השונים ואופי הזכויות השונה, מקשה לקבוע האם בכלל ומתי ימומשו זכויות מכוח תוכנית רובע 3.

"שיטת המקדמים", שנקבעה בהחלטת ת"א, מותירה את אי הוודאות במימוש הזכויות על כנה, ואינה מקנה את הוודאות הנדרשת לצורך גביית היטל השבחה. לא זו בלבד, אלא שהיא גם עלולה להביא לאי צדק וגביית מס שאינו מס אמת[19].

"שיטת המקדמים", הנסמכת על הערכות, עלולה להביא לגביית מס ביתר (לדוגמה - גביית היטל השבחה במכר, כאשר לעולם לא ניתן יהיה לממש את הזכויות), שאז בעלי המקרקעין הם הנפגעים. לחילופין, היא גם עלולה להביא לגביית מס בחסר (לדוגמה - גביית היטל השבחה במכר שיתבסס על הערכת שווי נמוכה עקב צפי לדחייה ממושכת במימוש כאשר בסופו של יום הזכויות תמומשנה בטווח הקצר), שאז תיפגע הקופה הציבורית.

 הפתרון, לדידנו, פשוט, ונעוץ במועד המימוש - קביעת מועד מימוש אחד, בעת מתן ההיתר. כל שנותר הוא להניח את התשתית המשפטית על מנת להכשירו, וזו הונחה בהחלטת ירושלים.

 החלטת ירושלים הבהירה וחידדה מהי "זכות צפה". נקבע שהיותה של הזכות "צפה" באה לידי ביטוי בשני מישורים שונים:

"היותן של הזכויות בתוכנית 9988 "זכויות צפות" באות לידי ביטוי בשני מישורים שונים. האחד, הוראות התוכנית מעניקות שיקול דעת רחב היוצר אי ודאות במועד אישור התוכנית לקבלת הזכויות. השני, הזכויות על פי התוכנית צפות, שכן הליך תכנונן ואישורן נעשה מתוך הערכה וציפיה סבירה כי כוחות השוק יממשו את התוכנית באחוזים נמוכים..." (ההגדשה אינה במקור).

 החידוש המעניין, ההגיוני והצודק בהחלטת ועדת הערר ירושלים הוא בקביעת שני מבחנים לעניין אופי הזכויות - שיקול דעת הוועדה המקומית, ובנוסף מידת היתכנות מימוש הזכויות.
יישום מבחנים אלו ביחס לתוכנית רובע 3 מעלה כי במישור שיקול הדעת, התוכנית נוקטת בלשון קונקרטית לעניין זכויות הבנייה, ואינה מותירה שיקול דעת לוועדה המקומית. על כן אין חולק, כי על פי לשון התוכנית עסקינן ב"זכויות מוקנות".
אלא שכאמור המישור הרלוונטי לעניין תוכנית רובע 3 הוא - מידת היתכנות מימוש הזכויות.
בהינתן שסיכויי מימוש נמוכים מעידים על היות הזכות "זכות צפה", ולנוכח המורכבות הרבה במימושה של תוכנית רובע 3, לא ניתן אלא להגיע למסקנה שגם זכויות "מוקנות" (על פי לשון התוכנית) יכולות להיות "זכויות צפות".

מורכבות המימוש היא חלק אינהרנטי מהליכי התכנון של תוכנית רובע 3, ולא מדובר במורכבות "חוץ תכנונית" שלה יש ליתן מענה באמצעות מקדמים שמאיים, כפי שקבעה החלטת ת"א. 

בהיותן זכויות "מוקנות" אירוע המס בעניינן הוא מועד אישור התוכנית (שכן במועד זה ידוע מהו היקף הזכויות המוקנות למגרש), אולם בשל היותן גם "זכויות צפות", מועד מימושן, ככל זכות צפה[20], ראוי שיהיה אחד והוא במועד המימוש בהיתר בנייה.

הבחנה זו תביא לוודאות, צדק חלוקתי וגביית מס אמת. בעוד שבהתאם להחלטת ת"א התוצאה בלתי סבירה - למרות שרק 50% מבעלי הזכויות בתוכנית יממשו אותה, 100% מבעלי הזכויות יידרשו לשלם היטלי השבחה בגינה (!).
לסיכום, החלת החלטת ירושלים על תוכנית רובע 3 מובילה למסקנה כי זכויות הבנייה המוקנות בתוכנית רובע 3 הן גם "זכויות צפות". על כן, אמור מעתה "זכויות מוקנות צפות".
   
ד.     סוף דבר
  
ראוי כי תמתין הוועדה המקומית עם החיוב בהיטל השבחה, ותוודא היכן זכויות שהוקנו ניתנות למימוש. מועד המימוש יהיה מועד הוצאת היתר בנייה.
וישאל השואל - מה לוועדה כי תלין? והתשובה היא גם המקור להתעקשות - במימוש בדרך של היתר בנייה קבע המחוקק פטור. ודי לחכימא ברמיזא.
 

*         עדי צביקל, כלכלן ושמאי מקרקעין. מייסד ושותף במשרד צביקל שפיגל, חברה כלכלית בע"מ. חבר ויקיר לשכת שמאי מקרקעין בישראל, חבר ועד וחבר מועצת הנאמנים של האקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. בעברו יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וחבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים.

[1].       עדי צביקל, כלכלן ושמאי מקרקעין; חן פרס, עו"ד; רותם רזיאל, עו"ד ושמאית "התחשבות בפוטנציאל מכוח תמ"א 38", מקרקעין כ/4 (אוקטובר 2021), עמ' 93 ואתר מקרקעין: www.mekarkein.co.il (להלן: "אתר מקרקעין").

[2].       עמ"נ 33949-09-20 אהוד אברהם לביא ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, חיפה (12.7.2021), אתר מקרקעין.   

[3].       התוכנית פורסמה למתן תוקף בי"פ 7090 מיום 10.8.2015. 

[4].       ערר 403-17 אהרון ברק נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים (5.9.2022), אתר מקרקעין.

[5].       התוכנית פורסמה למתן תוקף בי"פ 7668 מיום 9.1.2018.

[6].       ערר 8290-11-18 לויתן אדיב שמואל ואח' נ הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל אביב (18.8.2022), אתר מקרקעין. 

[7].       ברוב דעות.

[8].       רע"א 4487/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, רחובות נ' מ. לוסטרניק ובנו חברה להנדסה ובניין בע"מ ואח' (22.6.2003), אתר מקרקעין.

[9].       בר"מ 10212/16 דלי דליה ועוד 333 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, הרצליה (1.4.2020), אתר מקרקעין. פסק הדין אמנם עסק בתביעה לירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, אך קבע באופן מפורש כי, בשונה מהליכים לירידת ערך, בהליכי היטל השבחה אין לנטרל פוטנציאל תכנוני במצב קודם.

[10].     יצוין כי תוכנית רחביה שונה מתוכנית רובע 3 לעניין שיקול הדעת שהיא מותירה לוועדה המקומית באישור הזכויות. 

[11].      בר"מ 505/15 אופל קרדן השקעות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אשקלון (20.4.2016), אתר מקרקעין. 

[12].      רע"א 3002/12 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, גבעתיים נ' אליק רון (15.7.2014), אתר מקרקעין.

[13].      ראו ה"ש 8 לעיל.

[14].     בר"מ 3686/18 חב' האחים עופר הנדסה וביטוח בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, הרצליה (2.7.2018), אתר מקרקעין. 

[15].     ערב העיון בנושא "ועדת תכנון ובנייה של מחוז תל-אביב, בין שתי ערים - מי ישלם היטל השבחה", שודר באתר https://www.youtube.com/watch?v=AuzN-8hYAFs. ראו הרצאתו של יועמ"ש הוועדה המקומית החל מדקה 1:11:10.

[16].     ועדת הערר בעניין זה למעשה קיבלה את עמדת הוועדה המקומית לפיה "...אם ניתן ביטוי לתמ"א 38 כמצב קודם משמעות הדבר כי ייווצר מצב בו לא ישולם היטל השבחה בגין שווי זכויות, הכל תוך פגיעה בעקרון רציפות המס, בהוגנות ובקופה הציבורית". 

[17].     רע"א 6188/04 אלינוער רבין נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, שרונים (26.9.2004), אתר מקרקעין. בית המשפט העליון בהליך זה אישר את הכרעת בית המשפט קמא בע"א (ת"א) 2082/01‏ ‏הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, "שרונים" נ' רבין אלינוער (19.1.2004). שתי ההחלטות יכונו להלן: "עניין אלינוער רבין".  

[18].     סעיף 4.א. לפסק הדין הנזכר בה"ש לעיל. 

[19].     שמשמעו כי על הרשות לגבות מבעל המקרקעין את שיעורו המדויק של היטל ההשבחה שמגיע ממנו בגין התעשרותו. ראו רע"א 725/05 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך ואח' (3.9.2014), אתר מקרקעין.

[20].    ראו סעיף ב2 לעיל.