הכותב - צביקל עדי - כלכלן ושמאי מקרקעין (חבר לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

30/10/1998

חוק מס שבח מקרקעין מגדיר חכירה העולה על 25 שנה כמכירת זכות החייבת במס שבח.

נשאלת השאלה כיצד להעריך זכות שכזו ?


בהוראת ביצוע של מס שבח שפורסמה באוגוסט 98' נקבע כי שווי המכר יהא כשווי דמי חכירה מהוונים עבור כל התקופה לפי שיעור היוון של 6%.
כמו כן נקבע כי שיעור ההיוון יעודכן מדי פעם לפי השינויים שיחולו במשק.
דוגמא 1:
משרד ששוויו 300,000$ מושכר בשכירות חופשית לתקופה של 10 שנים עם אופציה לשתי הארכות (סה"כ 30 שנים). דמי השכירות נקבעו לפי /$2,000חודש (הדוגמא הינה ריאלית ומתאימה לתנאי השוק היום, לפיה דמי השכירות למשרדים נעים בין 8%-9 תשואה שנתית).
בהתאם להוראות הביצוע יחושב איפה שווי חכירת המשרדים כדלקמן:
330,355 $ = (³°(1+0.06) /1 - 1 )* 0.06/ $24,000 (דמי שכירות שנתיים)
(מעל שווי הנכס המלא).
דוגמא 2:
דירה ששוויה 300,000 $ הושכרה לתקופה של 10 שנים עם אופציה לשתי הארכות (סה"כ 30 שנים), דמי השכירות נקבעו לפי מחירי השוק בכ/$750-חודש.
(הדוגמא הינה ריאלית ומתאימה לתנאי השוק היום לפיה דמי השכירות למגורים נעים סביב כ-3% לשנה).
בהתאם להוראות הביצוע יחושב איפה שווי חכירת המשרדים כדלקמן:
123,883 $ = (³°(1+0.06)/ 1 - 1)* 0.06 /9,000 $ (דמי שכירות שנתיים)
(כ40%- משווי הנכס המלא).

לדעתנו, קביעת השלטונות לשימוש בשער היוון אחיד לסוגי נכסים שונים הינה שרירותית וגורמת לעיוותים. לעיתים לעליית השווי ולעיתים להפחתתו.
השיעור הראוי להיוון הינו שיעור התשואה הסביר לפי סוג הנכס באופן שבמידה והנכס יוחכר לתקופה בלתי מוגבלת (אינסופית) יביא חישוב ההיוון את שווי החכירה לשווי הזכות הנמכרת במלואה.
יישום הצעה זו יביא לתוצאות הבאות:
א. שווי חכירת המשרד (בדוגמא מס' 1) שייערך לפי שיעור היוון של 8% הינו כדלקמן:
270,186 $ = (³°(1+0.08)/ 1 - 1)* 0.08/ 24,000 $
ב. שווי חכירת הדירה (בדוגמא מס' 2) שייערך לפי שיעור היוון של 3% הינו כדלקמן:
176,403 $ = (³°(1+0.03)/ 1 - 1)* 0.03/ 9,000 $

מוצע איפה לשנות הוראות הביצוע באופן שהחישוב ישקף השווי הכלכלי של החכירה באופן ששיעור ההיוון לא יקבע שרירותית ובאופן אחיד אלא בהתאם לאופי הנכסים ולתשואה הסבירה במועד העסקה.