הכותב - צביקל עדי - כלכלן ושמאי מקרקעין (חבר לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

11/12/2001

פורסם באתר גלובס ביום 16.12.2001

בעקבות המלצות הוועדה לעידוד שוק הנדל"ן (וועדת רבינוביץ') שוקדים עתה על כתיבת הצעת חוק.

אינני משוכנע אם יש ביישום ההמלצות כפי שמופיע בטיוטת הצעת החוק כדי לעודד את הענף אבל אין ספק שמשיאושר החוק תהיה עדנה לשוק יועצי הנדל"ן.


במאמר זה אתייחס למס' נקודות בעייתיות כפי שעולה מההצעה כדלקמן:
א. הפחתת השבח
בהמלצתה קבעה הוועדה כי שיעור מס השבח יפחת ל 25% וכי "הוועדה ממליצה להחיל את השיעור המופחת רק על השבח שייצבר החל מהיום הקובע".
אלא שבפיסקה הבאה סתרה הוועדה את החלטתה וקבעה כי אופן חלוקת השבח בין שתי התקופות תחושב יחסית לפי תקופת האחזקה עד היום הקובע (7.11.2001) לעומת התקופה שמהיום הקובע ועד למימוש הנכס. ההסבר לסטיה זו נתלה בעקרון הפשטות והיעילות.
ואולם בפשטות זו טמון זרע של עיוות. עוות שאיתו אי צדק, אי שוויון והפסד, לעיתים לקופת המדינה ולעתים ליזם.
לשם דוגמא מי שרכש משרדים שנתיים לפני המועד הקובע ב 3000 $ / מ"ר ובהנחה ששווים נכון למועד הקובע לא השתנה הרי שבמידה ושנתיים לאחר המועד הקובע יאמיר שוויים ל 3500 $ / מ"ר יאלץ לשלם מס שבח כדלקמן:
50% מהשבח ייוחסו למועד שלפני התאריך הקובע ועליהם ישולמו 50% מס, ולגבי 50% מהשבח ישולמו 25% מס ובאופן זה יהא מס השבח הכולל 37.5%.
במקרה זה מקבל בעל הקרקע קנס על תקופת האחזקה במקרקעין בשנות השפל.
הקנס אגב יורד עם השנים. ולכאורה, (יש לבדוק השלכות מס רכישה ומכירה) כדאי לבעל המשרד למכור את המשרד לשכנו ולרכוש משכנו את משרדו. במקרה זה לא ישלמו מס שבח במכירה (אין שבח) ועל כל השבח הנצבר מעתה ואילך ישולמו 20% בלבד (25% בניכויי התמריץ המיוחד לעיסקאות במהלך שנת 2002).

פיתרון נכון לסוגיה זו הוצעה ע"י וועדת בן בסט אשר קבעה בין החלופות לקביעת המס חלופה לפיה יחושב המס על בסיס "חישוב השבח הריאלי שנצבר מיום כניסת החוק לתוקף, כאשר הבסיס לחישוב יהיה שווי הנכס לאותו מועד". הפיתרון המוצע ע"י הוועדה בשם הפשטות גורמת לעיוותים שיש לשער שוועדות נוספות שתקומנה תשתדלנה לישר.
2. שיעור מס מופחת לגבי נכסים שנרכשו 2003, 2004
הוועדה המליצה כי מי שירכוש נכס בשנים 2003, 2004 ייזכה בשיעור מס מופחת בעת מכירתו.
בד בבד ממליצה הוועדה להעלות שיעורי המס המוגבלים החלים על נכסים שנרכשו לפני 1961 וזאת משום ששיעורים אלו מעודדים את בעלי הנכס להמשיך ולהחזיק בו על מנת לשמר את היתרון היחסי.
יחד עם ביטול היתרון לגבי נכסים וותיקים ובאותה משיכת קולמוס ממליצה הוועדה על יצירת נכסים כאלו מחדש. והרי הנכסים שיירכשו בשנים אלו יהיו נכסים שלא כדאי יהיה למכרם. יתרון אחד בולט נשקף מהמלצה זו והוא העובדה שהחלטה זו תהווה בסיס להמלצות הוועדות שתוקמנה בשנת 2020 וכן הלאה.
3. גם עיסקה חוקית יכולה להחשב כבלתי חוקית
שנינו כבר, בשורה של פסקי דין, שראוי לבצע עיסקאות באופן שבו הן תחוייבנה במינימום מס. ובלבד שהעיסקה תהא חוקית. זהו תפקידם של היועצים וזו דרך ניהול העסקים הנכונה. תיחכום יתר מרגיז את הנציבות ואת הפקידות ומפעם לפעם נדונים הדברים בבית המשפט, האומר את דברו באופן די עקבי ומאשר תכנוני מס, ככל שהם חוקיים. (להבדיל מביצוע עיסקאות מלאכותיות שכל תכליתו חסכון במס).
והנה בהצעת החוק מצאו פקידי האוצר הזדמנות לסתום הגולל ולקבוע כי "המנעות ממס או הפחתת מס, ניתן לראותן כבלי נאותות אפילו אינן נוגדות את החוק". מעבר לעובדה שלדעתי יש בהכרזה מעין זו סתירה לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו הרי שאם יש בניסוח מעין זה תמריץ לשוק הנדל"ן הרי שהוא מתייחס לשווקי נדל"ן באנגליה, פולין, צ'כיה, הונגריה וארה"ב ולבטח לא בישראל.

ראוי שחוק שמטרתו לעודד את שוק הנדל"ן יתרום לשקיפות מלאה ולהפחתת אי הוודאות המהווה אחד מגורמי הנגף של הענף.