רגע לפני הפיכת ההמלצות לעובדה בשטח

הכותבים - עדי צביקל וגיה רול (עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

31/01/2002

פורסם באתר גלובס ביום 3.2.2002

במאמר זה נתייחס לאספקט הפחתת שיעור מס שבח ולתמריצים המוצעים בשנתיים הראשונות לאחר המועד הקובע (7.11.2001) ולאספקט זה בלבד, אם כי בדו"ח הועדה המלצות ותמריצים נוספים ראויים ונכונים.

באוגוסט 2001 מונתה הועדה לרפורמה במערכת מיסוי המקרקעין, היא ועדת רבינוביץ´, ובין מטרותיה גיבוש המלצות לרפורמה במערכת המיסוי, שיאיצו את הפעילות בענף הנדל"ן, שנקלע למיתון.
אחת ההמלצות החשובות שגיבשה הועדה הינה הפחתת שיעור מס שבח ל-25%, "לגבי כל שבח מקרקעין שייצבר החל מהיום הקובע".
ואולם, ההמלצה לחוד ושיטת חישוב פיצול השבח לחוד.
הועדה ממליצה כי פיצול השבח, בין התקופה שקדמה ליום הקובע לבין התקופה שמהיום הקובע והלאה, יהיה בהתאם למשך הזמן היחסי של כל תקופה.
שיטה זו לפיצול השבח, בהתאם לזמן האחזקה בנכס ולא בפרופורציה ישירה לשבח שנצבר בכל תקופה, מעודדת דחיה בביצוע עסקאות ולהקפאה עמוקה יותר של ענף הנדל"ן.
הועדה ערה לבעיה זו ולכן ממליצה על מתן שתי הטבות במס שבח, בשנתיים הראשונות לאחר המועד הקובע (להלן התקופה הקובעת).

על מנת לבחון את כדאיות ביצוע עסקאות בתקופה הקובעת, בחנו ארבע מצבים אפשריים:
נכס שהוחזק שנה, שנתיים, 3 ו-4 שנים לפני המועד הקובע.
בכל אחד מהמצבים בחנו את שיעור המס במכירת הנכס בסוף ובתחילת השנים 2002, 2003, 2004 ו-2005.
כאמור, הבדיקה שערכנו מתייחסת להטבות במס שבח בלבד, ללא התייחסות להשלכות שאר המלצות הועדה ובין השאר, בנושא מס רכישה ומס מכירה.
להלן גרף המראה את שיעורי המס השונים בכל תקופה:

ראה תמונת גרף - שיעור המס במכירת נכס בתחילת ובסוף כל שנה

הגרף נערך בהתאם להמלצות הועדה באופן שבשנת 2002 תינתן הנחה של 20% מהמס ובשנת 2003 - 10% מהמס.
התוצאה המתקבלת הינה כי (לשם דוגמה בנכס שהוחזק שנה אחת לפני המועד הקובע), יהא שיעור המס בתחילת שנת 2002 40% ובסוף השנה 30%. בתחילת שנת 2003 יהיה המס בשיעור 33.8% ובסופה יפחת שוב ל-30%. מתחילת שנת 2004 והילך יפחת המס לאורך כל תקופת אחזקת הנכס.
במידה ויאומצו המלצות הועדה כלשונן, הרי שכל העסקאות תתבצענה בשבוע האחרון של שנת המס. נוצר מצב אבסורדי בו הפרש של חודש אחד במועד ביצוע העסקה מביא להפרש אדיר בשיעור המס.
כמובן שאין לקבל החלטות על סמך בדיקה זו ויש לבחון כל מקרה לגופו.
אפשרות נוספת להפחתת שיעור המס הינה דחיה של מספר שנים בביצוע עסקאות.
אמנם יש כדאיות אמיתית בביצוע עסקאות בתום שתי שנות המס הבאות ואולם לאחר מכן קיים תמריץ להמתין בביצוע העסקה. ככל שההמתנה תהא ממושכת יותר יפחת שיעור המס (גם על שבח שנוצר בעבר ולפני המועד הקובע).
הועדה שמה לנגד עיניה להוציא את ענף הנדל"ן מהמיתון בו הוא נמצא, אך בהמלצותיה גורמת בטווח הארוך לדיכוי היזמות ולביצוע עסקאות במועדים ספציפיים בלבד או לחילופין, לדחייה משמעותית של שנים רבות בביצוע עסקאות.
בטרם אימוץ ההמלצות כלשונן יש לבחון את הנושא וההשלכות הרבות לעומק ולשקול את האפשרות לקביעת השבח שנצבר בכל תקופה ותקופה (לפני ואחרי המועד הקובע).
יאמרו שלטונות המס כי שיטה זו מסורבלת ויכולה להביא לעיכוב בגביית המס, עקב השגות רבות על השווי בכל תקופה. אולם, שיטה זו תביא לביצוע עסקאות במועד הרצוי לבעל המקרקעין, בהתאם לשיקולים כלכליים אמיתיים, לגביית מס אמת ולמניעת תכנוני מס.
בשיטה המוצעת קיים עיוות. לעיתים מרוויחים ממנו בעלי הקרקע ולעיתים השלטונות ואולם, לעולם לא יגבה מס אמת. בסיס התחשיב אמנם פשוט לביצוע אך מפספס את המטרה!