ראוי נכון וצודק להכליל שווי מחוברים במצב קודם בטבלת איזון

במסגרת איחוד וחלוקה מחדש - תגובה למאמרו של ברי צ'רניאבסקי - חלק ב'

הכותב - צביקל עדי - כלכלן ושמאי מקרקעין (חבר לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

12/2006

ו. תכניות איחוד וחלוקה - דוגמאות לחלוקה למיתחמים

קיימות תכניות הכוללות מיתחם אחד או מספר מיתחמים המיועדים לאיחוד וחלוקה (ללא הסכמת בעלים). חלוקת השטח למיתחמים שונים נעשית, בין היתר, כשבשטח התכנית קיימים מבנים. על-מנת להימנע מהתמודדות עם שווי המבנים בלוחות ההקצאה, מוצא שטחם של המבנים מהתחום לאיחוד וחלוקה, תוך יצירת מספר מיתחמים לאיחוד וחלוקה. להלן מספר דוגמאות:

1. תכנית מפורטת ח/300 - פורסמה למתן תוקף בי"פ 4015 מיום 11.6.1992.

התכנית חלה על חטיבת קרקע במרכז חולון. שטח התכנית הכולל הוא 1,344 דונם. הוראות התכנית קובעות ביצוע איחוד וחלוקה חדשה של החלקות הנכללות בתחום התכנית, למעט חלק מהחלקות הכוללות מבנים קיימים.

2. תכנית מתאר מס' רש/708 - פורסמה למתן תוקף בי"פ 4394 מיום 28.3.1996.

התכנית חלה על חטיבת קרקע בדרום רמת השרון. שטח התכנית הכולל הוא
כ-81 דונם. במסגרת תכנית זו בוצע הליך איחוד וחלוקה חדשה ללא הסכמת הבעלים.

בעריכת לוח הקצאות ואיזון בגוש 6417, חלקי החלקות עליהם נבנו בתים (ברח' זרובבל) לא נכללו בתוך תחום החלוקה מחדש. לוח ההקצאות וטבלת האיזון נערכו ע"י שמאי המקרקעין פנחס וימר.

ז. דוגמאות תיאורטיות

על מנת להמחיש את הבעיה, העיוותים והדרך הראויה לפתרון, נציג להלן דוגמאות פשוטות לטבלאות איזון בתכניות איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים. בדוגמאות שלהלן, השטח נתון בדונם והשווי נתון באלפי דולרים.

כמו כן, על מנת לפשט, הדוגמאות לא כוללות תשלומי איזון.

דוגמה 1 - שטחים הומוגניים לחלוטין שאינם כוללים מבנים

דוגמה 1 ממחישה את יצירתה של טבלת איזון תיאורטית, כשמעורבות בתכנית שתי חלקות זהות ושוות.

ניתן להבחין שבשיטה זו (דוגמה 4), חלקה א', ששוויה כולל המבנה היה 75,000$, מושבחת ל-100,000$, דהיינו ב-33% בלבד. חלקה ב', ששוויה הנכנס היה 50,000$, מושבחת ב-100%.

דוגמה 5 - קיים מבנה התורם לשווי בשני המצבים

דוגמה 5 ממחישה קיומו של מבנה על אחת מהחלקות, התורם לשווי המקרקעין בשני מצבי תכנון, הן במצב קודם והן במצב חדש בשתי חלופות כדלקמן:

חלופה א' - תרומת המבנה במצב קודם ובמצב חדש איננה נלקחת בחישוב השווי היחסי:

בדוגמה לעיל, למרות ששטח החלקות הנכנסות זהה, נוצר הבדל בשווי היחסי ובזכויות הבעלים השונים בשל הכללת חלקות בייעודים שונים בתכנית. לבעלי חלקה א' מוקצות 25% הזכויות ולבעלי חלקה ב' מוקצות 75% מהזכויות, למרות שכאמור שטח החלקות זהה.

איננו רואים הקצאה זאת, שאיננה שוויונית, כחריג, מאחר שעל-פי החוק והפסיקה יש לערוך את טבלאות האיזון ולחשב את השווי היחסי בהתאם לשווי המגרשים ולא בהתאם לשטחם.

מבחינת ההשפעה על השווי היחסי ועל העיוותים הנוצרים לכאורה בהקצאת המקרקעין במצב החדש, איננו רואים כל הבדל בין הכללת מקרקעין שעליהם מחוברים לבין הכללת מקרקעין שייעודיהם שונים וחישוב השווי של מקרקעין אלו במצב קודם.

עניין העיוות הוזכר בין היתר בפסק דין תותי כדלקמן:

"התחשבות בערך הבנוי עלולה לעוות את התוצאה בחלוקת המגרשים החדשים בין הבעלים."

לטענתנו, העיוות, ככל שקיים, הינו חישוב השווי היחסי של כל אחת מהחלקות ללא התחשבות בשווי החלקה במלואה, כלומר, התחשבות בשווי הקרקע בלבד ללא התייחסות למחוברים.

עוד נקבע בפסק דין תותי, כי קיימים מצבים בהם ייתכן שיהיה מקום להתחשב במחוברים; לדוגמה, במצב בו מבנה בעל ערך עבר מבעלות אחת לבעלות אחרת. איננו רואים הבדל בין המצבים שתוארו בפסק הדין (מחוברים הנשארים בידי הבעלים ומחוברים העוברים לרשות אחר). לדידנו, יש לערוך את הטבלאות בצורה אוניברסלית ולהתחשב בשווי המקרקעין במצב קודם לצורך קביעת השווי היחסי. איננו רואים מקום ליצירת התלות בין השווי במצב קודם לבין הבעלות על המחוברים במצב חדש.

לסיכום פסק הדין, טוענת כבוד השופטת יפה הכט, כי אין להטיל על שכמם של הבעלים השותפים בתכנית את נטל הפיצוי בגין הריסת המבנה הקיים על חלקת העותרים.

הכללת שווי המחוברים במצב קודם משפיעה, כאמור, על השווי היחסי של כל אחד מהשותפים בתכנית. מאחר שתכנית איחוד וחלוקה כרוכה בהשבחת המקרקעין ובהגדלת הזכויות, כלל השותפים בתכנית נהנים מהגידול בשווי זכויותיהם ואינם נדרשים לתשלום פיצויים. גם אם אחד מהבעלים נדרש לשלם תשלומי איזון, היתרה הנותרת בידו לאחר התשלומים גדולה משווי הזכויות שהיו בבעלותו לפני אישור התכנית.

לסיכום, בעריכת טבלת איזון, יש להתחשב בצדק יחסי ובתרומתה של כל אחת מהחלקות הנכנסות לעוגה המשותפת. השווי היחסי של כל אחת מהחלקות וחלוקת העוגה, ייקבעו בהתאם לשווי הנכנס של המקרקעין. כך ייווצרו הבדלים בשווי החלקות כפונקציה של התכונות המשפיעות על שווי החלקות, ולעניין השווי, אין כל הבדל בין חלקות בעלות ייעוד זהה המושפעות ממקדמים שונים, לבין חלקות בנות ייעוד שונה ובין חלקות הכוללות מחוברים.

ט. סוף מעשה במחשבה תחילה

קיימת טענה, כי הפיצוי בגין המחוברים ניתן במסגרת גביית היטל השבחה. בבדיקה שערכנו נמצא, כי ההתחשבות בשווי המחוברים בהיטל השבחה ללא התחשבות בשוויים בעת עריכת טבלאות האיזון, גורמת לעיוות מבחינת היבטי החוק ומבחינת היחסיות עליהם מושתתות הוראות סעיף 122 לחוק התכנון והבנייה.

כאשר דנים בחלוקת זכויות ובהיבטי הצדק שבחלוקה, יש להתחשב בתוצאות החלוקה ולבחון את התמורה נטו לבעלי הזכויות בקרקע.

הרעיון הבסיסי של צדק חלוקתי הנובע מהוראות פרק ג', סימן ז' לחוק ייפגע פעם נוספת בעת קביעת היטל ההשבחה ולא יצומצם כלל.

מטרת גביית היטל השבחה הינה, כפי שעולה מהוראות סעיף 13 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, כדלקמן:

"סכומים שנגבו כהיטל מיועדים, אחרי ניכוי הוצאות הגביה לרבות הוצאות של ערעור לפי תוספת זו, לכיסוי ההוצאות של הוועדה המקומית או של רשות מקומית אשר הועברו לה לפי סעיף 12 ולהכנת תכניות במרחב התכנון או בתחום הרשות המקומית, לפי העניין, ולביצוען, לרבות הוצאות פיתוח ורכישת מקרקעין לצרכי צבור, כפי שהוגדרו בסעיף 188 לחוק זה, ולרבות הוצאות שימור אתר או הפקעתו לפי התוספת הרביעית."

הטענה לפיה היטל השבחה מצמצם את העיוותים הנוצרים בגישת התעלמות משווי מבנים בלוחות איזון, הינה זרה לרעיון ההיטל ואינה נכונה לעניות דעתנו.

לגישתנו, בדיקת השוויוניות צריכה להתבצע לפי ערכים יחסיים (כפי שקובע החוק).

בחרנו להביא להלן מספר דוגמאות. נקדים ונציין, כי טבלאות האיזון המובאות להלן אינן מלאות ואינן כוללות את כל העמודות הנדרשות (חסר שווי יחסי במצב חדש ותשלומי איזון) והן מוצגות בצורה חלקית על-מנת להמחיש בצורה ברורה את עניין היטל ההשבחה.

דוגמה א' - טבלת איזון והשבחה עם מבנה ללא התחשבות בשווי המבנה בטבלת האיזון

אנו רואים, כי החלוקה לעיל היא החלוקה הצודקת, כאשר בסיומה אין פגיעה באף אחד מהבעלים, אלא ההיפך הוא הנכון - זכויות שני הבעלים הושבחו במידה שווה בשיעור של 18%.

י. סיכום ומסקנות

מאמר זה עוסק במחלוקת הקיימת בעניין הכללת שוויים של מחוברים בטבלאות איזון במצב קודם במסגרת תכניות לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים, בהתאם להוראות פרק ג', סימן ז' לחוק התכנון והבנייה. בהתאם לסעיף 122 לחוק, יש לערוך טבלת איזון בהתחשב בשווי היחסי של כל אחת מהחלקות הנכנסות. בפרק ג', סימן ז' לחוק אין התייחסות ספציפית לעניין מחוברים, ומכאן המחלוקת.

בבחינה שערכנו לגבי תרחישים שונים מצאנו, כי התעלמות משווי המבנים (כשאלו תורמים לשווי הנכס) גוררת עיוותים ואי צדק.

מצאנו שיש להכליל את שווי המחוברים בטבלת האיזון במצב קודם, וזאת מהטעמים הבאים:

1. החוק

בחקיקה ובתקנות נקבע, כי יש לכלול שווי המחוברים בטבלאות איזון.

2. הפסיקה

בהתאם לפסיקה המנחה, יש לערוך את הטבלאות בצורה צודקת, בהתחשב בשווי יחסי כש"אין הוראה המחייבת, או המתירה, לבודד ולשלול את השפעתו של גורם מן הגורמים המשפיעים על שוויו היחסי של מגרש".

מכאן, שגם הפסיקה קובעת, כי יש לערוך את הטבלאות בהתאם לשווי, וכפי שראינו, בהתאם לחוק המקרקעין שווי קרקע כולל את כל המחובר והנטוע עליה.

3. עקרון צדק

תפישת הצדק היחסי עליה מושתת פרק ג', סימן ז' לחוק התכנון והבנייה.

על מנת לבחון את המסקנות אליהן הגענו, בחנו תרחישים שונים ותכניות שונות כדלקמן:

1. בדקנו ומצאנו, שאכן תכניות הכוללות טבלאות איזון שנערכו בידי שמאים שונים מקנות לחלקות במצב קודם שווי הכולל את שווי המחוברים.

2. מצאנו כי במקרים בהם ניתן להוציא מהתחום המיועד לאיחוד וחלוקה מחדש שטחים מבונים, וכאשר המתכנן היה ער לעיוותים שעלולים להיווצר, נקבע, כי השטח לאיחוד וחלוקה מהווה חלק בלבד משטח התכנית או לחילופין נערכה הפרדה וחלוקה למתחמים, וכל זאת על-מנת להימנע מהכללת שווי מחוברים בטבלאות איזון.

לאור האמור לעיל הגענו לכלל דעה כדלקמן:

1. המחוברים הינם חלק משווי המקרקעין, בדיוק כמו מאפיינים אחרים הנלקחים בחשבון בעת חישוב שווי במצב קודם בטבלאות איזון, וכמקובל בעת עריכת טבלאות איזון בתכניות הכוללות מספר ייעודים.

2. רצוי לערוך תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש בשטחים הומוגניים מהיבט השווי.

3. כאשר קיימים מבנים התורמים לשווי, מוצע להוציא את המבנים מהתחום המיועד לאיחוד וחלוקה.

4. במידה שלא ניתן להוציא את המבנים כאמור, על מנת למנוע עיוותים ובהתאם לחוק ולפסיקה, יש להביא בחשבון את שווי הנכסים בהתאם לשווי השוק שלהם (כולל, כמובן, שווי המבנים).

3. בג"צ 244/00 עמותת שיח חדש, למען השיח הדמוקרטי ואח' נ' שר התשתיות הלאומיות ואח', פ"ד
נו(6) 25, מקרקעין א/5 653.

4. ראו לעיל הערה 1.

5. ע"א 186/78 טור נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ואח', פ"ד לד(2) 265.

6. ראו לעיל הערה 2.

7. בג"צ 483/88 יהושע פריימן נ' שר הפנים, פ"ד מד(2) 463.

8. ת"א 1001/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה - חיפה נ' חברת החשמל, פ"מ תשנ"ה (3) 296.

9. עמ"נ 807/96 הרטבי נ' שר הפנים, www.nevo.co.il.

10. עת"מ 42/99 תותי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, www.nevo.co.il.

11. ב. צ'רניאבסקי "איחוד וחלוקה מחדש - האם יש להכליל את ערך הבנוי בשווי מגרשים?" מקרקעין וערכם, כרך קי"ח (118 ) יולי 1999, בעמ' 34.