ראוי נכון וצודק להכליל שווי מחוברים במצב קודם בטבלת איזון

במסגרת איחוד וחלוקה מחדש - תגובה למאמרו של ברי צ'רניאבסקי - חלק א

הכותב - צביקל עדי - כלכלן ושמאי מקרקעין (חבר לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים).

12/2006

במאמרו של צ'רניאבסקי המתפרסם בגיליון זה מובאת הוכחה "לכאורה" כי הבאה בחשבון של שווי המקרקעין כולל מחוברים מעוות את הצדק שבחלוקה.

דא עקא שלטעמי בסיס ההנחה שגויה והגישה הראויה הינה הגישה המתחשבת במלוא שווי המקרקעין.

שאם לא כן, הרי בעל קרקע שהשקיע שווי דומה בקרקע הכוללת מחוברים, לשם דוגמא, רכש ב-500,000$ חלקה ועליה בית (המיועד להריסה במצב החדש) ימצא עצמו עם תמורה פחותה ב-50% מבעל קרקע שבתמורה לאותם 500,000$ רכש חלקה גדולה פי שניים ואולם ללא מבנה.

החוק, כך לטעמי, מתחשב בשווי הנכסים ומאפשר חלוקה שיוויונית של ההשבחה הנובעת מהתכנית.

להלן אפרט דוגמאות והוכחות לדרך הראויה:

* המאמר נכתב בשיתוף עם נעמי ספיר, כלכלנית ושמאית מקרקעין.

א. כללי

תכנית לאיחוד וחלוקה (רה-פרצלציה) היא תכנית מפורטת, שבמסגרתה חלקות הכלולות בתחום התכנית מאוחדות תחילה ולאחר מכן מחולקות למגרשים חדשים, על-פי חלוקה חדשה. הקצאת הזכויות לבעלים במצב החדש תהא במגרשים הממוקמים על חלקתם המקורית או במיקום שונה.

ההוראות לביצוע איחוד וחלוקה מחדש שלא בהסכמת הבעלים מפורטות בפרק ג', סימן ז' לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן - "חוק התכנון והבנייה", "החוק"), בסעיפים 120 עד 128. סעיף 122 לחוק קובע שלושה עקרונות לביצוע חלוקה ללא הסכמת בעלים, כדלקמן:

1. המגרשים המוקצים יהיו קרובים ככל שניתן למגרש המקורי.

2. שוויו היחסי של המגרש המוקצה יהיה, ככל האפשר, כשוויו היחסי של המגרש הקודם.

3. במידה שאין אפשרות לשמור על יחסיות כאמור, יוסדר הדבר באמצעות תשלומי איזון.

בסעיף 122(2) לחוק נקבע מפורשות, כי יש לבצע את החלוקה בהתאם לשווי היחסי של המגרש, אך קיימת מחלוקת לגבי צורת חישוב שוויו של מגרש הכולל מחוברים.

מאמר זה דן בסוגייה הנוגעת להערכת שווי המחוברים ולשאלה, האם יש מקום להעריך את שווי הנכס כולל המחוברים או תוך התעלמות מהם.

ב. הבעיה

ההיגיון העומד בבסיסה של תכנית איחוד וחלוקה מחדש הינו חלוקה צודקת של זכויות בין בעלי קרקע, שזכויותיהם יאוחדו (להרף עין) ויחולקו מחדש.

הבסיס הרעיוני הינו שיתוף בהתאם לתרומה.

היישום הקלאסי של הליך זה יהא בשטחים הומוגניים מהיבט השווי. דהיינו, שטחים מתוכננים באופן דומה, כך ששוויים למ"ר יהיה זהה. כמו כן, היישום המתאים ביותר הינו לשטחים בלתי מבונים, וזאת מהטעמים שלהלן:

1. בשטחים פנויים ניתן להעתיק ביתר קלות זכויות ממקום למקום. אפשרות זו הינה בסיס הצורך של הליך תכנוני זה.

2. עירוב שטחים בלתי הומוגניים עלול לשאוב זכויות רבות לחלקות ששוויין עולה על הממוצע, כלומר,לחלקות מסוימות יוקצו חלקים גדולים יותר מהתכנית בעוד שלחלקות ששוויין נמוך ייוותרו זכויות מעטות יחסית (לעניין זה ראה דוגמאות מספריות בפרק ז' להלן).

נשאלת השאלה, מה גורלה של חלקה אשר שוויה שונה מהמקובל בסביבה, אם בשל זכויות בנייה שהוקנו לה במצב קודם ואם בשל מבנה הבנוי עליה. שאלה זו בדיוק נדונה בפסק דין טור[1] שיתואר להלן ואשר ההלכה שנקבעה בו התהפכה מאוחר יותר בפסק דין איראני[2].

כבר עתה נבהיר, כי עמדתנו בהקשר זה הינה, שרצוי וראוי להכין תכנית בשטחים הומוגניים ככל הניתן. אולם, משהוחלט על הכנת תכנית כך שתכלול חלקות מבונות באזור פנוי, ראוי ונכון לחשב את שווי תרומתן של החלקות לפי שווי השוק, דהיינו, לפי התמורה שישלם מוכר מרצון לקונה מרצון, ולענייננו - כולל שווי המבנה.

גישה זו עולה בקנה אחד עם עיקרון הצדק החלוקתי הנובע מהוראות פרק ג', סימן ז' לחוק, ועם הדרך בה עיקרון זה בא לידי ביטוי בבג"ץ עמותת שיח חדש[3].

לצורך כך בחנו את הפסיקה המנחה, החקיקה וכן תכניות בהן התמודדו שמאים עם סוגייה זו והתחשבו בשווי המחוברים.

למרות זאת ראוי לציין, כי יש מקרים רבים בהם לא הובאו המבנים בחשבון, בעיקר מכיוון שהשווי במצב הקודם לא הושפע מהמבנה (השימוש הטוב והיעיל ביותר היה הריסה).

ג. פסיקה מנחה

בבית המשפט העליון ניתנו פסקי דין עקרוניים ומנחים לעניין חישוב השווי היחסי כלהלן:

1. ד"נ 4/80 טור נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת השרון ואח'[4], מיום 19.8.1980 (לעיל ולהלן - "פסק דין טור").

מגרשו של המערער גדעון טור היה כלול במצב קודם באזור מגורים ב', עם זכויות בנייה של 20% לקומה, לשתי קומות. בנוסף למגרשו של טור נכללו בתכנית מגרשים המיועדים למשקי עזר עם זכויות בנייה של 15% לקומה אחת.

בית המשפט העליון, בהרכב של חמישה שופטים, דן במחלוקת לגבי הערכת "שווי מגרש" לאחר ביצוע של חלוקה שלא בהסכמה. הסוגייה שנדונה היא, האם יש להפריד בין תהליך "החלוקה החדשה" לבין תהליך שינוי הייעוד בעת הערכת השווי היחסי החדש של המקרקעין.

כבוד השופטת בן-פורת בדעת מיעוט קבעה כי:

"המטרה היא לשמור על יחס שווה במידת האפשר, לא רק כתוצאה מן החלוקה הכלולה בתכנית אלא מהתכנית על כל מרכיביה."

דעת הרוב היתה, כי יש לקבל את דעת הרוב בע"א 186/78[5] וכי יש לערוך הפרדה בין שני השינויים הכרוכים בתכנית איחוד וחלוקה - מחד, שינוי הייעוד ומאידך, החלוקה החדשה.

כבוד השופט ויתקון התייחס לעניין שווי המקרקעין במצב קודם כדלקמן:

"הלא השווי אינו אלא פונקציה של נתוני המגרש, וביניהם האפשרות לנצלו לפי ייעודו."

על פסק דין זה נכתבו מאמרים רבים ובהם ביקורת על חוסר ישימותו. שוק הנדל"ן, שלא יכול היה לעמוד בכללים שנקבעו, המשיך בדרך כלל לטפל בתכניות איחוד וחלוקה בשיטה שנהגה עובר למתן פסק הדין.

2. בג"צ 4914/91 איראני נ' שר הפנים[6], מיום 15.9.1992 (לעיל ולהלן - "פסק דין איראני").

בשנת 1991 נדון בבית המשפט העליון מקרה שעסק בתכנית איחוד וחלוקה מחדש בשכונת עין שרה בנהריה. בית המשפט אימץ את דעת המיעוט בפסק-דין טור וקבע, כי במסגרת תכנית מפורטת בה בוצעה חלוקה חדשה, יש להתייחס לשינויים שחלו בשווי המקרקעין כתוצאה משינוי הייעוד.

בית המשפט פסק, כי חלוקה חדשה מתבצעת תוך השוואת ה"שווי היחסי הנכנס" ל"שווי היחסי היוצא", כך שהרווח או ההפסד מיישום התכנית יתחלק שווה בשווה בין כל הבעלים.

לענייננו, ניתנה התייחסות בדברי כבוד השופט מצא, כאשר דן ב"פירושו של שווי יחסי" כדלקמן:

"בסעיף 122, לעומת זאת, אין הוראה המחייבת, או המתירה, לבודד ולשלול את השפעתו של גורם מן הגורמים המשפיעים על שוויו היחסי של מגרש."

ובהמשך:

"נוסחת השוויון היחסי מכוונת להבטיח, שכל בעלי המגרשים, שנכללו בשיתוף, ייהנו וייפגעו מתוצאותיו, ככל האפשר, במידה שווה. בכך היא עושה צדק יחסי עם כולם."

3. בג"צ 483/88 יהושע פריימן נ' שר הפנים[7], מיום 27.3.1990.

פסק הדין ניתן בתקופה שבין מתן פסק דין טור למתן פסק דין איראני. המדובר בתכניות מיתארשונות בעיר נתניה. פסק הדין עסק, בין היתר, בהשפעה של הכרזה על קרקע חקלאית לעניין השווי ונקבע, כי יש לשום את הקרקע במצב קודם בהתאם לרמת המחירים הנהוגה בשוק (מאחר שהשוק מתייחס לקרקע שהוכרזה כחקלאית כמו לקרקע שלא הוכרזה, השווי שנקבע הוא זהה).

נושא איחוד וחלוקה נדון גם בבתי המשפט המחוזיים. בחרנו להביא כדוגמה את הפסיקה כדלקמן:

1. ת"א 1001/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה נ' חברת חשמל[8],מיום 7.9.1995.

במקרה זה נדונה דרישת התובעת לחייב את הנתבעת לשלם לה דמי איזון עקב איחוד וחלוקה מחדש שלא בהסכמת הבעלים. כבוד השופט ברלינר פסק, בין היתר, כי החלוקה החדשה לא צריכה לשמור על השוויון היחסי בין בעלי החלקות מבחינת גודל המגרשים בהשוואה למצבם לפני החלוקה החדשה. המפתח להשוואה הוא השווי היחסי מתוך קירבה גיאוגרפית מירבית אל המגרש הישן, והוא ייקבע גם בהתחשב בייעוד החדש.

2. עמ"נ 807/96 הרטבי נ' שר הפנים[9], מיום 8.4.1997.

בפסק הדין נדונה התנגדותו של עו"ד זאב הרטבי (ועותרים נוספים) לתכנית איחוד וחלוקה מחדש של חטיבת קרקע בנתניה. עיקר ההתנגדות הופנתה לאופן עריכת החלוקה החדשה, לטבלאות האיזון ולאחוזי ההפקעה הגדולים במסגרת התכנית.

מפסק הדין עולה, כי בעריכת טבלאות האיזון של התכנית נלקחו בחשבון, בין השאר, מאפייניה של החלקה, תוך שימוש במקדמים המקובלים בתכניות איחוד וחלוקה.

העקרונות שהינחו את מתכנני התכנית אושרו ע"י השמאית פנינה אבן חן, שמונתה כחוקרת מומחית מטעמה של הוועדה המחוזית.

יצויין, כי העניין הגיע לדיון בפני בית המשפט העליון, אך מאחר שהצדדים הגיעו להסכמה, לא נקבעה הלכה בנושאים שהועלו בעתירה.

3. עת"מ 42/99 תותי נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים[10], מיום 18.6.2001 (להלן - "פסק דין תותי").

העתירה הוגשה כנגד החלטת הוועדה המחוזית שאישרה תכנית איחוד וחלוקה, במסגרתה לא הובא בחשבון שוויו של בית מגורים בהערכת שווי המגרש בטבלת האיזון.

בית המשפט פסק, כי מחוברים שיועדו להריסה במסגרת התכנית לא יובאו בחשבון בעת עריכת טבלאות האיזון, אולם לבעלים יינתן פיצוי בשווי הנכס.

נימוקו של בית המשפט היה, בין היתר, כי התחשבות בערך הבנוי עלולה "לעוות את התוצאה בחלוקת המגרשים החדשים בין הבעלים". בית המשפט לא הסתמך על הוראת חוק המאפשרת התעלמות כאמור ולא דן בהשלכה של קביעתו על הזכויות הקנייניות של בעלי המגרשים.

ד. איחוד וחלוקה בחוקים שונים

בחוקים שונים קיימות הוראות הקשורות לעניין איחוד וחלוקה. להלן מספר דוגמאות:

1. מונחים בפרק ג', סימן ז' לחוק התכנון והבנייה

סימן ז' לפרק ג' לחוק התכנון והבנייה, שכותרתו "חלוקה חדשה" (סעיפים
120-128 לחוק), קובע את ההוראות הנוגעות לאיחוד וחלוקה מחדש.

סעיף 121 לחוק קובע באופן כללי, כי בתכניות מיתאר ניתן לכלול הוראות בדבר איחוד מגרשים וחלוקתם, בין בהסכמה ובין ללא הסכמה.

בפרק זה ניכר, כי המחוקק עושה שימוש לא עקבי במונחים "מגרש", "קרקע" ו"חלקה", ללא הגדרה המייחדת כל אחד ממונחים אלה.

דוגמאות

א. סעיף 122 עושה שימוש במונח "מגרש" הן ביחס למצב הקודם והן ביחס למצב החדש.

ב. סעיף 123 העוסק ברישום הערות בלשכת רישום המקרקעין, עושה שימוש במונח "חלקה".

ג. סעיף 126 העוסק בהשפעת החלוקה החדשה על שעבודים, עושה שימוש בסעיף קטן (א) במונח "חלקה" ובסעיף קטן (ג) במונח "קרקעות".

ד. סעיף 124 הקובע את תחילת תוקפה של חלוקה חדשה, עושה שימוש במונח "חלקה".

הנה כי כן אנו רואים, שהמחוקק עושה שימוש במספר מונחים, מבלי לייחד משמעות נפרדת לכל אחד מהם.

בנוסף לכך יש לציין, כי בסעיף 126(א) לחוק, שעוסק כאמור בהשפעת חלוקה חדשה על שעבודים, מדובר על "חלקות" הן בהתייחס למצב קודם והן בהתייחס למצב חדש, כדלקמן:

"שעבוד, שהיה ערב תחילת תקפה של חלוקה חדשה על אחת החלקות שבחלוקה, הולך אחרי בעלה הקודם, ויהיה על החלקה או על החלקות שהוקצו לו בחלוקה החדשה"(ההדגשה אינה במקור).

זאת, בעוד שבמקרה הקלאסי של תכנית איחוד וחלוקה, במצב קודם אנו דנים ב"חלקות" הרשומות ככאלה הן מבחינה קניינית והן מבחינה תכנונית ובמצב החדש אנו דנים ב"מגרשים" (ולא בחלקות) שנוצרו מבחינה תכנונית ע"י התכנית.

סיכום ביניים

לעניין הפרשנות המילולית של החוק והתייחסותו למונחים שונים, אנו רואים שקיימים חוסר עקביות, ערבוב ואי דיוקים בשימוש במונחים השונים. לפיכך, אין לייחס משמעות משפטית מיוחדת לשימוש באחד הביטויים האמורים, שהמחוקק רואה בהם ביטויים אלטרנטיביים או שווי ערך.

2. חלוקה ואיחוד של קרקעות

פרק ד' לחוק התכנון והבנייה עוסק בסעיפים 137-144 בחלוקה ואיחוד של קרקעות. גם כאן אנו רואים, כי קיים ערבוב מושגים ומונחים ואין הקפדה יתירה של המחוקק על כל הדקויות.

סעיף 137 עוסק בבעל "קרקע" ("בעל קרקע שחלה עליה תכנית שאושרה..."), בעוד סעיף 144 עוסק באיחוד "חלקות".

סעיף 138 דן ב"קרקע" וב"חלקות", כשמן הראוי היה לדון במגרשים.

לעניין רישום הקרקע (סעיף 141) - ה"קרקע" נרשמת בפנקסי המקרקעין בהתאם לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן - "חוק המקרקעין"). מחוק המקרקעין (ראו סעיף 5 להלן) עולה בבירור, כי הרישום מתייחס לכל הבנוי והנטוע על הקרקע, קרי: כולל המחוברים.

3. המונח "מקרקעין"

בחוק התכנון והבנייה לא קיימת הגדרה למונח "מקרקעין". בתיקון 43 לחוק התווספה הגדרת המונח "מגרש", שהיתה קיימת עד מועד זה בתקנות בלבד.

המונח "מקרקעין" מוגדר בחוק המקרקעין, כדלקמן:

""מקרקעין" - קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה."

הואיל והיחידות שחוק התכנון והבנייה עוסק בהן הן מגרשים ולא חלקות, התייחס המחוקק בסעיף 122 לחוק התכנון והבנייה למונח "מגרש" ולא למונח "מקרקעין".

4. הקניית מקרקעין

סעיף 26(א) לחוק התכנון והבנייה קובע כדלקמן:

"מקרקעין שהופקעו על-ידי הוועדה המקומית או שיש להקנותם לה בדרך אחרת מכוח חוק זה על פיו יירשמו בפנקסי המקרקעין על שם הרשות המקומית שבתחומה נמצאים המקרקעין..." (ההדגשה אינה במקור).

הקניית מקרקעין "בדרך אחרת" הינה הקניה באמצעות תכנית איחוד וחלוקה. מכאן, שהמחוקק מתייחס לעניין איחוד וחלוקה באמצעות המונח "מקרקעין" ולא באמצעות המונחים "מגרש" או "קרקע".

סעיף 6 לחוק המקרקעין קובע:

"עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה" (ההדגשות אינן במקור).

מכאן, שהקניית מקרקעין בהתאם לחוק המקרקעין כוללת גם היא הקניה של הקרקע והמחוברים גם יחד.

5. מחוברים בהתאם לחוק המקרקעין

סעיף 12 לחוק המקרקעין עוסק בבעלות על "מקרקעין", שהינם למעשה קרקע וכל המחובר אליה, ובלשון החוק:

"הבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי והנטוע עליה ועל כל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה..."

נושא זה של המחובר לקרקע הינו אחד הנושאים המהותיים ששונו בחוק המקרקעין ביחס לחוק העותומני שקדם לו, שהכיר באינשאאט. הרישום בתקופת החוק העותומני בפנקסי המקרקעין היה רישום כפול של בעלות - האחד של הקרקע והשני של המחוברים.

לאחר כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, הבעלות על יחידה הכוללת קרקע ומחוברים הינה בעלות אחת, שאיננה ניתנת להפרדה, ועסקאות ביחידות אלו נעשות על הקרקע ועל המחוברים גם יחד.

למעשה, לפי חוק המקרקעין לא ניתן לעשות עסקאות נפרדות לגבי הקרקע ולגבי המחוברים, ומכאן שחישוב שווי המקרקעין כולל את שווי הקרקע בתוספת שווי המחוברים, ללא הפרדה מלאכותית ביניהם.

6. רישום חלוקה בפנקסי המקרקעין על פי תכנית

הוראות סעיף 125(א) לחוק התכנון והבנייה עוסקות ברישום החלוקה החדשה, בהתאם לחוק המקרקעין. פרק ג', סימן ח', סעיפים 60 עד 61 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל-1969 (להלן - "התקנות"), מפרט הוראות לעניין "רישומים שונים". ההוראות מתייחסות לרישום חלוקה, פיצול או איחוד של "חלקות". הוראות סעיף 60 מפנות לחוק התכנון והבנייה. מכאן, שלעניין רישום "חלקה", קיימת הפניה כפולה, מחוק התכנון והבנייה לחוק המקרקעין ומחוק המקרקעין לחוק התכנון והבנייה.

בהתאם להוראות סעיף 60 בתקנות, בקשת הרישום תהא חתומה בידי בעל המקרקעין (להבדיל מבעל המגרש או הקרקע או החלקה).

סעיף קטן 60(ו) לתקנות מתייחס למקרקעין הרשומים בפנקס הבתים המשותפים. מכאן, שהכוונה הברורה הינה למחוברים המהווים חלק מתכנית האיחוד וחלוקה. ובלשון הסעיף:

"היו מקרקעין שבהם מבוצעת פעולת תכנון רשומים בפנקס הבתים המשותפים, יפרט המפקח את הפרטים בדבר רישומו או תיקונו של צו הרישום בפנקס הבתים המשותפים לגבי החלקות שייווצרו לאחר פעולת התכנון."

המחוקק מתייחס מפורשות לחלקות שנוצרו לאחר פעולת התכנון ולבתים המשותפים הכלולים בחלקות אלו. כוונה זו מקבלת משנה-תוקף בסעיף 61 לתקנות, העוסק במחוברים שנרשמו בנפרד מקרקע, כדלקמן:

"נוכח הרשם כי מבנים או נטיעות רשומים בנפרד מן הקרקע על שם אדם אחד, יורה על ביטול הרישום וירשום את המבנים או הנטיעות והקרקע כיחידה אחת."

מן האמור לעיל עולה, כי רישום האיחוד והחלוקה מתייחס ל"מקרקעין", כולל המחוברים המצויים על הקרקע.

7. תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970

סעיף 2א לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970מגדיר, מיהו בעל זכות בנכס שחתימתו דרושה על בקשה להיתר. סעיף קטן
2א(8) מתייחס לתכנית מאושרת לחלוקה חדשה וקובע כי:

"בנכס שחלה עליו תכנית מאושרת לחלוקה חדשה כאמור בסעיף 121(2) לחוק, וטרם נרשמה החלוקה במרשם המקרקעין כאמור בסעיף 125 לחוק..." (ההדגשה אינה במקור).

כלומר, ההתייחסות המפורשת היא ל"נכס" שחלה עליו חלוקה מחדש ולא ל"מגרש" או ל"חלקה" או ל"קרקע". נכס, כאמור, הינו מקרקעין, מאחר שלא ניתן להפריד בין קרקע לבין הבנוי עליה.

8. פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969

פרק י' לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969 (להלן - "פקודת ההסדר") דן בנושא חלוקה. סעיף 70 קובע הוראות לעניין חלוקה על פי הגורל, כדלקמן:

"(א) באין הסכם כאמור בסעיף 69 יבצע פקיד ההסדר, בהתייעצות עם ועדת ההסדר, את החלוקה על פי הגורל, בהתחשב בשטחם ובערכם של המקרקעין העומדים לחלוקה..."

כלומר, גם לפי פקודת ההסדר, חלוקת המקרקעין נעשית בהתאם לשטחם וערכם של המקרקעין.

9. חוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964

סעיף 4 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 עוסק בחישוב האחוז המקסימלי המותר לרכישה ללא תשלום פיצויים, כדלקמן:

"לעניין חישוב האחוזים של חלקה שמותר לרכוש לפי חוק זה ללא תשלום פיצויים -

(1) אין מביאים בחשבון רכישה מכוח חלוקה חדשה לפי סעיף 20א לפקודת בנין ערים, 1936, ולפי סימן ז' לפרק ג' לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965..." (ההדגשה אינה במקור).

רואים אם כן, כי בהתייחסות לעניין איחוד וחלוקה ברישא של הסעיף מדובר ב"חלקה" ולא ב"מגרש" או "קרקע".

10. חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963

חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 מתייחס לנושא איחוד וחלוקה בסעיף 67 כדלקמן:

"(א) על מכירת זכות במקרקעין, שהיא חלוקת מקרקעין בין כל בעליה המשותפים או שהיא איחוד מקרקעין, יחולו הוראות אלה...

(ב) בסעיף זה - "איחוד מקרקעין" -

(1) איחוד חלקות גובלות או חלקות רצופות לשם תכנונן מחדש, לרבות איחוד חלקות כאמור לפי תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965;

(2) עסקת קומבינציה בחלקות גובלות או בחלקות רצופות, שלפי סעיף 19(4) רואים אותן כזכות אחת במקרקעין."

ה. תכניות איחוד וחלוקה - דוגמאות להכללת מחוברים

על מנת לבחון את מנהג השוק במקרים דומים, הבאנו להלן שש דוגמאות של תכניות בהן קיימים שטחים בלתי הומוגניים, כאשר השמאי, בטבלת האיזון, התחשב בערכי השווי הנובעים מכך.

1. תכנית מתאר ר"ג/11/1001 - פורסמה למתן תוקף בי"פ 4330 מיום 27.8.1995.

התכנית חלה על חטיבת קרקע במתחם עלית בחלקה המערבי של העיר רמת גן. שטח התכנית הכולל הוא כ-19,000 מ"ר. התכנית משנה את ייעוד חטיבת הקרקע מאזור תעשיה לאזור מגורים מיוחד, בניין ציבורי וש.צ.פ.

בטבלת האיזון, מבנים קיימים נכללו בקביעת השווי במצב הקיים. טבלת האיזון ולוח ההקצאות נערכו ע"י שמאי המקרקעין שאול אושרת.

2. תכנית מפורטת מס' רג/1023 - פורסמה למתן תוקף בי"פ 4706 מיום 1.12.1998.

התכנית חלה על חטיבת קרקע במרכז רמת גן. שטח התכנית הכולל הוא
כ-15,000 מ"ר. התכנית משנה את ייעוד חטיבת הקרקע מאזור מגורים
ברה-פרצלציה לאזור מגורים מיוחד ובית-כנסת.

בטבלת האיזון הובאו בחשבון במצב קיים ערכם של המבנים עפ"י שטחם, סוג בנייתם ומהותם. לוח ההקצאות וטבלת האיזון נערכו ע"י שמאי המקרקעין יצחק זך.

3. תכנית שינוי מתאר מס' זמ/2/263 - פורסמה למתן תוקף בי"פ 4867 מיום 30.3.2000.

התכנית חלה על חטיבת קרקע במועצה המקומית מזכרת בתיה. שטח התכנית הכולל הוא 488,770 מ"ר. התכנית משנה את ייעודי הקרקע משטח חקלאי ותעשייה לשטחים למגורים, בנייני ציבור, מסחר, משרדים, שטחים ציבוריים פתוחים, דרכים ושטחים להסדרת נחל.

בהערכת השווי נלקח בחשבון קיומם של מחוברים על חלקה 65. כמו כן, מניתוח חלקן היחסי של החלקות במצב קודם עולה, כי ניתנו מקדמים שונים לסוגי קרקע בהתאם לייעודיהם.

4. תכנית מתאר עם הוראות כמפורטת רע/2008/1 - פורסמה למתן תוקף בי"פ 4935 מיום 23.11.2000.

במסגרת התכנית שונה ייעוד חטיבת הקרקע במתחם הצפון מזרחי של העיר רעננה, מאזור חקלאי לאזור מגורים ג', לשטח בניין ציבורי, שטח ציבורי פתוח, הרחבת דרכים ודרכים נוספות. שטח התכנית הכולל: 134,212 מ"ר.

מספר חלקות בשטח התכנית כללו במצב קודם מבנים, ששוויים נלקח בחשבון בעת חישוב השווי במצב קודם. לוח האיזון וההקצאות נערך ע"י שמאי המקרקעין אחיקם ביתן.

5. תכנית מתאר מקומית מס' הצ/212/1-1 - פורסמה למתן תוקף בי"פ 4993 מיום 12.6.2001.

התכנית חלה על חטיבת קרקע של המועצה המקומית אבן יהודה. שטח התכנית הכולל: 538,245 מ"ר. במסגרת תכנית זו שונה ייעוד חטיבת הקרקע משטח חקלאי לתכליות הבאות: אזורי מגורים א' - וא' מיוחד, שטחים ציבוריים פתוחים, שטחים למבני ציבור, שטחים לספורט ונופש, מסחר, בידור, דרכים, דרכים משולבות, דרכים פרטיות, שבילים וחניה.

בהערכת השווי במצב הקיים נלקחו בחשבון מבנים חקלאיים במספר חלקות, כאשר מגרשי התמורה הוקצו בשטח שונה מהשטח המקורי של הבעלים. שומת ההקצאה וטבלת האיזון נערכו ע"י משרד השמאים מרגלית - נאור.

6. תכנית נת/559 (תכנית המתאר לאזה"ת קריית יהלום) - פורסמה למתן תוקף בי"פ 5076 מיום 21.5.2002.

התכנית חלה על אזור תעשיה קריית יהלום בנתניה. מדובר בפיתוח אזור תעשייה באיכות סביבתית גבוהה ויצירת מתחם תעשייתי עסקי בסטנדרט גבוה. שטח התכנית הכולל - 336.381 דונם.

התכנית משנה את ייעודי חטיבת הקרקע מאזור חקלאי ותעשייה לאזור תעשייה ומלאכה, פארק תעשייתי, מסחר, בידור, תצוגה, אחסנה והקצאות שטחים לצרכי ציבור.

מניתוח לוח ההקצאות וטבלת האיזון עולה, כי שוויה היחסי של חלקה 42 גבוה מהשווי היחסי של יתר החלקות בטבלה. בהתאם ללוח ההקצאות וטבלת האיזון, ייעודן של כל החלקות במצב קודם הינו ייעוד לחקלאות.

מבירור שערכנו עם השמאי שערך את טבלאות האיזון הסתבר, כי לחלק מחלקה 42, שבבעלות "תבור" בית חרושת למשקאות קלים, ניתנה תוספת שווי בגין המפעל הקיים.

ההסבר המתמטי הוא כדלקמן: שטח בבעלות "תבור" - 4,472 מ"ר, שווי יחסי בטבלה - 0.01744, במקום שווי יחסי התואם לשטח החלקה שהיה צריך להתקבל - 0.01380, ללא שווי המחוברים. תוספת השווי היחסי בשיעור 0.00364 התקבלה בגין המבנים הקיימים.

לוח ההקצאות וטבלת האיזון נערכו ע"י שמאי המקרקעין אברהם כץ.

המשך בחלק ב'